JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/06334 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGFJ
N° de MINUTE : 25/00057

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SEVIGNE, [Adresse 5] A [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE SAS, pris en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [K] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté

Monsieur [O] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] sont propriétaires des lots 855, 279 et 567 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner solidairement Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à lui payer la somme de 10 530,07 euros au titre des appels impayés du 17 mars 2022 au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024
-condamner solidairement Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à lui payer la somme de 692 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024
-condamner solidairement Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner solidairement Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
-rappeler l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 8 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 31 mai 2022 et 27 juin 2023
-un décompte des impayés arrêté au 4 mars 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 692 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 530,07 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 4 mars 2024.

Il est justifié que le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais d’assignation d’un montant de 340,40 euros,
-frais de suivi impayé d’un montant de 351,60 euros,
Soit un montant total de 692 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, les frais d’assignation seront écartés comme relevant des dépens ou des frais irrépétibles.

Il convient également de déduire les frais de « suivi impayé », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient au regard de ces éléments de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 24 novembre 2022 que Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] ont déjà été condamnés suite à des impayés de leurs charges de copropriété. Cette condamnation précédente et leur persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans fournir aucune explication au syndicat des copropriétaires, caractérisent leur mauvaise foi.

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Condamne solidairement Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 10 530,07 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024

-Condamne in solidum Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Condamne in solidum Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] aux dépens de l’instance,

-Condamne in solidum Monsieur [K] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 13 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON