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L’Essentiel : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a saisi le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir la condamnation solidaire de plusieurs défendeurs à verser 3 250 336 francs CFP pour charges impayées. La requête a été signifiée entre le 20 et le 23 octobre 2023, sans que les défendeurs ne constituent avocat. Le tribunal a ordonné l’exécution provisoire du jugement, condamnant les défendeurs à payer la somme due, avec intérêts légaux à partir du 21 avril 2023, ainsi qu’à assumer les dépens au profit de l’avocate Maître MAUDUECH-PANCRAZI.
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Demande du Syndicat des CopropriétairesPar requête introductive d’instance datée du 24 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a saisi le tribunal de première instance de Nouméa. Il demande la condamnation solidaire de plusieurs défendeurs, à savoir M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N], Mme [M] [N] épouse [J] et Mme [H] [N], à verser une somme de 3 250 336 francs CFP pour charges de copropriété impayées, ainsi qu’un montant de 150 000 francs CFP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Signification de la RequêteLa requête a été signifiée le 20 octobre 2023 à Mme [H] [N] et le 23 octobre 2023 aux autres défendeurs. Aucun d’eux n’a constitué avocat pour se défendre dans cette affaire. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024. Cadre JuridiqueSelon l’article 473 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, la décision est susceptible d’appel et sera réputée contradictoire. L’article 472 stipule que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Obligations des CopropriétairesLes obligations de contribuer aux charges communes de l’immeuble en copropriété sont établies par la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire doit s’acquitter de sa quote-part de dépenses communes, déterminée par le règlement de copropriété. Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Justification de la CréanceLe syndicat des copropriétaires a justifié sa créance par la production d’extraits de compte et d’appels de fonds. Le bien immobilier concerné appartenait à Mme [G] [R] [S] [Z], décédée en 2010, laissant les cinq défendeurs comme héritiers. Exécution Provisoire et Autres CondamnationsLe tribunal a ordonné l’exécution provisoire du jugement en raison de la nature et de l’ancienneté de l’affaire. Les défendeurs ont été condamnés solidairement à verser 150 000 francs CFP au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à assumer les dépens. Décision du TribunalLe tribunal a statué par jugement réputé contradictoire, condamnant solidairement les défendeurs à payer la somme de 3 250 336 francs CFP, avec intérêts légaux à compter du 21 avril 2023, et a ordonné la capitalisation des intérêts. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens au profit de l’avocate Maître MAUDUECH-PANCRAZI. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont clairement définies par la loi du 10 juillet 1965. Selon l’article 10 de cette loi, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent pour chaque lot. Cela inclut les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que la cotisation au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, ainsi que les éléments pris en considération et la méthode de calcul utilisée pour établir ces quotes-parts. Ces dispositions sont d’ordre public, ce qui signifie qu’elles s’appliquent à tous les copropriétaires sans exception. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner des conséquences juridiques significatives pour les copropriétaires défaillants. En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a le droit de réclamer le paiement des charges impayées. Il peut également voter un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance et d’administration des parties communes. Si un copropriétaire ne s’acquitte pas de sa quote-part, le syndicat peut engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues, comme cela a été le cas dans l’affaire présentée. De plus, l’article 1154 du code civil de la Nouvelle-Calédonie permet la capitalisation des intérêts, ce qui signifie que les intérêts dus sur les charges impayées peuvent eux-mêmes générer des intérêts. Quelles sont les modalités d’exécution provisoire d’un jugement en matière de charges de copropriété ?L’exécution provisoire d’un jugement est régie par l’article 473 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Cet article stipule que la décision est réputée contradictoire lorsque le jugement est susceptible d’appel. Dans le cas présent, le tribunal a ordonné l’exécution provisoire du jugement, ce qui signifie que les défendeurs doivent s’acquitter des sommes dues immédiatement, même s’ils font appel de la décision. Cette mesure vise à protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires, qui a besoin de ces fonds pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété. L’exécution provisoire est donc une garantie pour le créancier, permettant d’éviter que le débiteur ne se soustraie à ses obligations pendant la durée de la procédure d’appel. Quelles sont les dispositions relatives aux dépens dans le cadre d’une procédure civile ?Les dispositions relatives aux dépens sont régies par l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Cet article prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, c’est-à-dire aux frais engagés pour la procédure, y compris les honoraires d’avocat. Dans l’affaire en question, le tribunal a condamné solidairement les défendeurs à verser les dépens au profit de l’avocate du syndicat des copropriétaires. Cela signifie que les défendeurs doivent non seulement payer les charges de copropriété impayées, mais également couvrir les frais de justice liés à la procédure. Cette disposition vise à dissuader les comportements de mauvaise foi et à garantir que les créanciers ne subissent pas de pertes financières en raison de la nécessité d’engager une action en justice pour recouvrer des sommes dues. |
des affaires civiles
N° RG 23/02705 – N° Portalis DB37-W-B7H-FYSS
JUGEMENT N°24/
Notification le : 31 décembre 2024
Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Me Adeline MAUDUECH-PANCRAZI
Copie dossier
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA
JUGEMENT DU 31 DECEMBRE 2024
PARTIES EN CAUSE
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8]
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 604 215 001 dont le siège social est situé [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL SUNSET IMMOBILIER dont le siège est situé [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice
non comparante, représentée par Maître Adeline MAUDUECH-PANCRAZI, avocate au barreau de NOUMEA
d’une part,
DEFENDERESSES
1- [F] [N]
né le 03 Juin 1971
demeurant [Adresse 5]
2- [E] [N]
né le 21 Juillet 1973 à [Localité 7] (VIETNAM)
demeurant [Adresse 2]
3- [V] [N]
né le 21 Avril 1978 à [Localité 7] (VIETNAM)
demeurant [Adresse 6]
4- [M] [N] épouse [J]
née le 26 Juillet 1976 à [Localité 7] (VIETNAM)
demeurant [Adresse 1]
5- [H] [N]
née le 06 Juin 1990 à [Localité 9]
dont la dernière adresse connue est [Adresse 10]
tous les cinq non comparants, ni représentés,
d’autre part,
COMPOSITION du Tribunal :
PRÉSIDENTE : Aurélie GIOCONDI, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,
GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME
Débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 31 Décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
JUGEMENT réputé contradcitoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 31 Décembre 2024 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.
Par requête introductive d’instance datée du 24 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au tribunal de première instance de Nouméa de, condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire, solidairement M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N], Mme [M] [N] épouse [J] et Mme [H] [N] à lui payer une somme de 3 250 336 francs CFP, avec intérêt légal à compter du 21 avril 2023, au titre de charges de copropriété impayées et frais arrêtés au 27 juillet 2023, de voir ordonner la capitalisation des intérêts, et de condamner également solidairement les mêmes défendeurs à la somme de 150 000 francs CFP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.
Cette requête a été signifiée le 20 octobre 2023 à Mme [H] [N] (dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie), et le 23 octobre 2023 à M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N] et Mme [M] [N] épouse [J].
Aucun défendeur n’a constitué avocat.
L’ordonnance de clôture est en date du 30 mai 2024.
En application de l’article 473 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie, la décision étant susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire.
En vertu de l’article 472 du même code, quand le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale :
L’obligation de contribuer aux charges communes de l’immeuble en copropriété ressort expressément des prescriptions de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire ayant l’obligation, par le seul fait de la propriété d’un lot, de s’acquitter de sa quote-part de dépenses communes telle que fixée dans l’état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété.
Aux termes de l’article 10 de la loi précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Ces dispositions sont d’ordre public.
Les articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les règles à suivre en la matière. Ainsi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Le paiement des autres dépenses est prévu par l’article 14-2 de la même loi.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le bien immobilier en cause était la propriété de Mme [G] [R] [S] [Z], décédée le 29 juillet 2010 et qui a laissé les cinq défendeurs pour lui succéder, ainsi qu’il ressort de l’acte de notoriété en date du 20 mars 2012 produit par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat justifie de sa créance par la production des extraits de compte de la copropriété et des appels de fonds. Il y a donc lieu de faire droit à ses demandes.
Sur les autres demandes :
La nature et l’ancienneté de l’affaire justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement. Il est équitable de mettre à la charge, solidairement, de M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N], Mme [M] [N] épouse [J] et Mme [H] [N] une somme de 150 000 francs CFP à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. De même, ils assumeront la charge des dépens, avec application de l’article 699 du même code.
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE solidairement, de M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N], Mme [M] [N] épouse [J] et Mme [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de trois millions deux cent cinquante mille trois cent trente-six (3 250 336) francs CFP, avec intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2023, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil de la Nouvelle-Calédonie ;
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;
CONDAMNE M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N], Mme [M] [N] épouse [J] et Mme [H] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de cent cinquante mille (150 000) francs CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
CONDAMNE solidairement M. [F] [N], M. [E] [N], M. [V] [N], Mme [M] [N] épouse [J] et Mme [H] [N] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie au profit de Maître MAUDUECH-PANCRAZI, avocate.
Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an ci-dessus.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
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