JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/03466 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YTFS
N° de MINUTE : 25/00031

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEURS

Madame [Y] [V] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée

Monsieur [D] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] sont propriétaires des lots 129, 139 et 237 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 8039,98 euros au titre des appels impayés au 6 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023
-condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 662,40 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à lui payer la somme de 2 130 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
-ordonner la capitalisation des intérêts
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 5 novembre 2020, 12 janvier 2022, 7 février 2023 et 30 juin 2023
-un décompte des impayés arrêté au 6 mars 2024 à la somme de 8 225,98 euros
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 102,80 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 123,18 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 6 mars 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif de solidarité, celle-ci ne sera pas retenue.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 2 525,60 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Au décompte apparaît la somme de 1 102,80 euros correspondant à divers frais de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 662,40 euros au titre de ces frais, sans préciser son calcul ni à quels frais cette somme correspond.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit pour tout justificatifs trois lettres de mise en demeure, adressées les 21 mars 2023, 4 avril 2023 et 18 septembre 2023. Il ne justifie pas de la nécessité de procéder à trois mises en demeure en moins de six mois. Il lui sera attribué pour ces mises en demeure la somme de 50 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] sont redevables de la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Condamne solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (93) les sommes de :
-7 123,18 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 6 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 2 525,60 euros et à compter de la présente décision sur le surplus
-50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

-Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne in solidum Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] aux dépens de l’instance,

-Condamne in solidum Madame [Y] [M] et Monsieur [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Fait au Palais de Justice, le 06 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON Aliénor, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON