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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XQX

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 janvier 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son Syndic la SARL OPTIMMO GESTION sis – [Adresse 1], représenté par Me FISCHER Franck, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque
G 0750

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU,statuant en juge unique, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière,

DATE DES DÉBATS : 28 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé le 29 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 29 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XQX

Monsieur [C] [M] est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], du lot n°74.

Par acte de Commissaire de justice en date du 8 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société OPTIMMO GESTION SARL a fait assigner Monsieur [C] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes de:

-2671,86 euros au titre des charges de copropriété et d’appels travaux impayés, selon décompte arrêté au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation annuelle des intérêts;

-2500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;

-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
et les entiers dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Monsieur [C] [M], cité par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu à l’audience ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] produit notamment aux débats :
-le règlement de copropriété,
-la matrice cadastrale,
-le décompte à la date de la demande,
-les appels de charges et travaux concernés,
-les relances et mises en demeure du cabinet OPTIMMO GESTION,
-la mise en demeure A/R de Me [L],
-l’AG approuvant le budget et les comptes annuels 2020 à 2023et attestations de non-recours,
-les factures et frais de procédure.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à Monsieur [C] [M] fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1668,36 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété et d’appels travaux impayés, selon décompte arrêté au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [C] [M] sera condamné au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 531 euros retenu.

Monsieur [C] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2199,36 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 août 2024.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré relances et mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et de condamner Monsieur [C] [M] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [M] succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner Monsieur [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION SARL, à l’encontre de Monsieur [C] [M];

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 2199,36 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 août 2024;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier Le Président