TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/05757 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44TI

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 5] » [Adresse 2] ( l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ S.C.I. SOCIETE BOS ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIER, insrite au RCS de Marseille sous le numéro 818 729 642 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. BOS, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 534 783 923 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

La SCI BOS est propriétaire des lots n° 148, 153, 187, 192, 484 et 486 au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 5] » sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIER, a fait citer la SCI BOS, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application
Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces,

Y venir la requise s’entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 5] » sis [Localité 1] :

La somme de 8.051,70 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 Avril 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).
Condamner la requise au paiement d’une somme de 480,00 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner la requise au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée de la requise ayant aggravé la situation de ce syndicat.

Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

La condamner à payer la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner la requise au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/05757.

L’acte a été signifié par remise à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

La SCI BOS a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.
La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 8.051,70 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un extrait de compte au 25 avril 2024 accompagné d’un détail des frais, les procès-verbaux des assemblées générales du 28 février 2022 et du 3 mai 2023, les redditions de comptes pour les années 2020 à 2022, une attestation de non-recours, outre un jugement de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 mars 2018.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments, ainsi que de l’attestation de non-recours, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI BOS.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI BOS est donc certaine, liquide et exigible.

La SCI BOS devra payer 8.051,70 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 avril 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 une somme totale de 480,00 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « Frais de rappel recommandé » sachant qu’aucune disposition légale n’impose leur multiplication, « Frais remise dossier huissier » et « intesa/frais mise a avocat » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 450,00 euros.

La SCI BOS devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, aussi en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI BOS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Le bénéfice de la distraction des dépens sera accordé à Me Cécile NAUDIN.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI BOS sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

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Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI BOS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS INTESA IMMOBILIER, la somme de 8.051,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

CONDAMNE la SCI BOS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS INTESA IMMOBILIER, la somme de 30,00 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SCI BOS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS INTESA IMMOBILIER, la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BOS aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier.

ACCORDE à Me Cécile NAUDIN le bénéfice de la distraction des dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT