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L’Essentiel : La société LE PARC a assigné la société civile immobilière CMK pour obtenir le paiement de 12 963,33 euros TTC, correspondant aux charges de fonctionnement de 2019 à 2023. Le tribunal a rappelé que le cahier des charges impose aux propriétaires de contribuer à ces charges. CMK, ayant reconnu avoir reçu ce document lors de l’acquisition des biens, n’a pas prouvé avoir effectué les paiements requis. En conséquence, elle a été condamnée à verser la somme demandée, des intérêts de retard, une pénalité de recouvrement, ainsi que des frais de justice, avec exécution provisoire de la décision.
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Contexte de l’affaireLa présente affaire oppose la société LE PARC, représentée par ses avocats, à la société civile immobilière CMK, qui est défaillante. L’affaire a été plaidée le 8 octobre 2024 devant la Première Vice-Présidente Adjointe, Marie VAUTRAVERS, et le jugement a été rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente. Acquisition des biens immobiliersLa société civile immobilière CMK a acquis, le 30 novembre 2012, plusieurs lots de propriétés situés dans une zone d’activités. Ces biens comprennent des constructions et sont soumis à un cahier des charges qui impose aux propriétaires de contribuer aux charges de fonctionnement de la SACV Le Parc, une coopérative gérant les biens communs de la zone. Demande de paiementLe 29 décembre 2023, la société LE PARC a assigné la société CMK pour obtenir le paiement de 12 963,33 euros TTC, correspondant aux quotes-parts de fonctionnement de 2019 à 2023, ainsi que d’autres frais, y compris des pénalités et des intérêts de retard. La société LE PARC a soutenu que ni le propriétaire ni le locataire n’avaient effectué de versements malgré les factures envoyées. Obligations contractuellesLe tribunal a rappelé que le cahier des charges, qui doit être annexé à chaque acte de vente, impose une obligation réelle de contribuer aux charges de fonctionnement de la SACV. La société CMK, en acquérant les biens, a reconnu avoir reçu une copie de ce cahier des charges et s’est engagée à respecter ses stipulations. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la société CMK n’avait pas prouvé avoir effectué les paiements requis. En conséquence, elle a été condamnée à verser la somme de 12 963,33 euros TTC, ainsi que des intérêts de retard, une pénalité de recouvrement de 40 euros, et 1 000 euros au titre des frais de justice. La capitalisation des intérêts a également été ordonnée. Exécution provisoireLe tribunal a rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une raison particulière pour l’écarter. La société CMK a donc l’obligation de s’acquitter des sommes dues dans les délais impartis. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la base légale pour la résolution de la vente intervenue entre les époux [M] et Mme [Y] [T] ?La résolution de la vente est fondée sur l’article 1228 du Code civil, qui stipule que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Dans cette affaire, les époux [M] ont justifié avoir signifié à Mme [Y] [T] un commandement de payer pour des rentes impayées, ce qui constitue une condition préalable à la résolution de la vente. En effet, l’acte de vente stipule qu’en cas de défaut de paiement, les époux [M] peuvent obtenir la résolution de la vente après un commandement de payer laissant un délai de deux mois pour s’exécuter. Le tribunal a constaté que Mme [Y] [T] n’avait pas acquitté la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis de prononcer la résolution de la vente à effet au 18 mars 2024. Quelles sont les conséquences de la résolution de la vente pour Mme [Y] [T] ?Les conséquences de la résolution de la vente sont multiples et sont régies par les articles du Code civil et du Code des procédures civiles d’exécution. Tout d’abord, selon l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Cela signifie que les parties sont tenues de respecter les termes du contrat, y compris les conséquences de sa résolution. En l’espèce, Mme [Y] [T] est devenue occupante sans droit ni titre, ce qui entraîne l’obligation de payer une indemnité d’occupation. Cette indemnité est équivalente aux rentes ou loyers augmentés des charges, jusqu’à la libération effective du bien immobilier. De plus, Mme [Y] [T] doit remettre les clés de l’immeuble aux époux [M] et, en cas de non-respect de cette obligation, une expulsion peut être ordonnée avec le concours de la force publique. Quels sont les droits des époux [M] concernant les sommes déjà perçues ?Les époux [M] conservent les sommes déjà perçues en vertu de l’article 1228 du Code civil, qui précise que le juge peut prononcer la résolution tout en permettant à la partie créancière de conserver les sommes déjà versées. Dans ce cas, la somme de 16.000 euros payée au comptant le jour de la signature de l’acte de vente, ainsi que les loyers perçus jusqu’au mois de juillet 2023, resteront acquis aux époux [M] sans recours de Mme [Y] [T]. Cela signifie que Mme [Y] [T] ne pourra pas revendiquer ces sommes, même après la résolution de la vente, ce qui est conforme à la jurisprudence en matière de vente viagère. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que : « La partie qui perd le procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, le tribunal a condamné Mme [Y] [T] à verser une somme de 2.000 euros aux époux [M] au titre de cet article. Cette somme est destinée à couvrir les frais engagés par les époux [M] pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la procédure judiciaire. Il est important de noter que cette condamnation est distincte des dépens, qui sont les frais de justice, et vise à compenser les frais non remboursés. Ainsi, Mme [Y] [T] devra s’acquitter de cette somme en plus des autres condamnations prononcées à son encontre. |
26 Novembre 2024
N° RG 24/02069 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NQPZ
Code NAC : 72Z
Société LE PARC
C/
S.C.I. CMK
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge
Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 08 octobre 2024 devant Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.
Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente
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DEMANDERESSE
Société LE PARC, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de Me Isabelle VAUTRIN BURG, avocat plaidant au barreau de Paris
DÉFENDERESSE
S.C.I. CMK, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillante
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Suivant acte d’acquisition du 30 novembre 2012, la société civile immobilière CMK est devenue propriétaire des lots numéro 1101, 1102, 1127 à 1129 situés au [Adresse 2] à [Localité 6], lesdits lots comprenant des constructions (parcelles cadastrées AM [Cadastre 4] à [Cadastre 1] situées sur le parc d’activités du [Localité 7]).
La SACV le Parc, anciennement dénommé SACV du [Localité 7] et des [Localité 5], est une société anonyme à conseil d’administration qui a adopté le statut de coopérative. Elle gère les biens communs appartenant à la coopérative et exploite des services communs interentreprises sur les parcs d’activité du [Localité 7] et des [Localité 5] à [Localité 6].
Suivant exploit du 29 décembre 2023, la société anonyme à conseil d’administration coopérative à capital et personnel variables Le Parc a fait assigner la société civile immobilière CMK afin de solliciter la condamnation de cette dernière à payer :
-12 963,33 euros TTC au titre des quotes-parts de fonctionnement de 2019 à 2023, avec intérêts de retard calculés au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points à compter de la date de chaque facture et jusqu’à complet paiement,
-40 € au titre de la pénalité de recouvrement,
-la capitalisation des intérêts,
-4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
La société le Parc a fait valoir que la zone d’activités du [Localité 7] était régie par un cahier des charges en vertu duquel les propriétaires des immeubles et terrains situés sur cette zone avaient obligation d’adhérer à la SACV Le Parc et devaient, à ce titre, contribuer à ses charges de fonctionnement à moins qu’ils en aient délégué le paiement à leur locataire. La partie demanderesse fait valoir que tant le locataire que le propriétaire n’ont effectué aucun versement, malgré l’envoi des diverses factures pour un montant total de 12 963,33 euros.
Régulièrement assignée à étude, la société civile immobilière CMK n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture rendue le 27 juin 2024 a fixé la date de plaidoirie au 8 octobre 2024. Le délibéré a été fixé au 26 novembre 2024.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie à l’assignation.
Sur la demande en paiement
Il résulte des articles 1134, 1165 et 1121 du Code civil tel qu’applicables au présent litige (acquisition par la société civile immobilière CMK des lots de propriétés le 30 novembre 2012, soit avant l’application de l’ordonnance du 10 février 2016) que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (article 1103 actuel). Elles n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent pont au tiers, et elles ne lui profitent dans le cas prévu par l’article 1121 selon lequel on peut stipuler au profit d’un tiers lorsque telle est la condition d’une stipulation que l’on fait pour soi-même.
Le cahier des charges de la SACV doit être annexé à chaque acte de vente, étant précisé que l’obligation de contribuer aux charges de fonctionnement de la SACV est une obligation réelle attachée au bien immobilier qui se transmet à tous les acquéreurs successifs et qui résulte de l’engagement pris dans l’acte de vente par l’acquéreur d’origine de l’ensemble immobilier, la société pour favoriser la commercialisation immobilière (SOFACOMI).
Ce cahier des charges comporte notamment l’obligation de faire figurer dans tous les actes de vente successifs l’obligation d’adhérer à la SACV et de contribuer à ses charges de fonctionnement (article 16 de la première partie : » l’acquéreur des lots rétrocédés est tenu d’adhérer à l’association syndicale assumant la gestion des parties communes non englobées dans le domaine des collectivités publiques ainsi que leurs frais d’entretien, conformément aux stipulations de la troisième partie du présent cahier des charges « , article 18 de la première partie : » les prescriptions du présent cahier des charges et de ses annexes seront insérées intégralement par les soins de l’acquéreur dans l’acte de vente lors des aliénations successives, par reproduction du texte complet « , article premier de la troisième partie : » l’adhésion à l’association syndicale est obligatoire pour les acquéreurs des lots ci-dessus définis. Elle résultera du seul fait de la signature de l’acte de vente et commencera à courir de ce même instant « ).
Il résulte de l’acte de vente du 30 novembre 2012 par lequel la société civile immobilière CMK a acquis les lots que cette dernière a reconnu avoir reçu une copie du cahier des charges (lequel est reproduit dans l’état descriptif de division) et qu’elle s’est engagée à exécuter toutes les charges, clauses et conditions. À ce titre, la société civile immobilière CMK est donc devenue membre de la SACV Le Parc et est tenue, par l’effet de la stipulation pour autrui, d’y adhérer et d’en assumer les charges de fonctionnement.
Il résulte du cahier des charges que la quote-part de fonctionnement est déterminée en fonction de la superficie bâtie au sol à laquelle est appliqué un prix unitaire, qui est calculé à partir d’un taux approuvé chaque année lors de l’assemblée générale annuelle, auquel est affecté un coefficient arrêté par le conseil d’administration.
Force est de constater que la société civile immobilière CMK a été destinataire des factures suivantes:
-facture AP 23 04 939 d’un montant de 2155,90 euros TTC,
-facture AP 23 04 940 d’un montant de 2076,05 euros TTC,
-facture AP 23 04 941 d’un montant de 2910,46 euros TTC,
-facture AP 23 04 942 d’un montant de 2910,46 euros TTC,
-facture AP 23 04 943 d’un montant de 2910,46 euros TTC.
En l’absence de preuves de l’existence d’un paiement, la société civile immobilière CMK sera donc condamnée à verser à la partie demanderesse la somme totale de 12 963,33 euros TTC.
L’article L441-10 du code de commerce prévoit que des intérêts sont exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture et que, sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage.
Sur chaque facture envoyée, il est clairement précisé l’obligation de paiement, outre la somme de 12 963,33 euros TTC, de la pénalité de recouvrement de 40 € et des intérêts de retard calculés selon les prescriptions de l’article précité.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
Sur les autres demandes
La société civile immobilière CMK sera tenue des dépens ainsi que du paiement de la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de droit et qu’il n’existe aucune raison de l’écarter.
Condamne la société civile immobilière CMK à payer à la société anonyme à conseil d’administration coopérative à capital et personnel variables Le Parc les somme suivantes :
– 12 963,33 euros TTC au titre des quote-parts de fonctionnement de 2019 à 2023, avec intérêts de retard calculé au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points à compter du 29 décembre 2023,
– 40 € au titre de la pénalité de recouvrement,
– 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de civile,
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,
Condamne la société civile immobilière CMK au paiement des dépens,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,
Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 26 novembre 2024.
Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS
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