TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 14 JANVIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/08858 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3SSB

AFFAIRE : Mme [U] [P] ép. [H], M. [X] [H] (l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT)
C/ S.D.C. [Adresse 5] (Me BONAN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 décembre 2024 prorogée au 14 janvier 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [U] [P] épouse [H]
née le 22 septembre 1990 à [Localité 7] (78)
demeurant [Adresse 5]

Monsieur [X] [H]
né le 27 octobre 1990 à [Localité 2] (13)
demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par Maître Franck-Clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5]
représenté par son Syndic en exercice la société NEXITY LAMY en son agence NEXITY [Adresse 6]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] sont propriétaires d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 3], soumise au régime de la copropriété.

Par courriel du 26 août 2018 et courrier du 27 août 2018, ils ont signalé au syndic de la copropriété des bruits sourds continus semblant provenir de la chaufferie de l’immeuble.

Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] font valoir que malgré plusieurs interventions sur le système de chauffage les nuisances sonores importantes ont persisté.

Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] ont mandaté un ingénieur acousticien, Monsieur [L], qui par un rapport du 14 janvier 2020 a constaté la présence de ces bruits de type écoulement et bourdonnement caractéristique du fonctionnement d’un moteur. Monsieur [L] a mesuré des niveaux supérieurs à 30 dB A pendant plus de trente minutes.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 juillet 2020, Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] ont mis en demeure le syndic de la copropriété de prendre toutes les mesures de nature à faire cesser les troubles.

Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 24 février 2021 a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à faire cesser les nuisances sonores sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, astreinte portée à 100 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours et portée à 200 euros par jour de retard passé un délai de 90 jours.

Par arrêt du 5 mai 2022, la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE a confirmé l’ordonnance de référé, indiquant que les travaux avaient été réalisés en juin 2021 mais que la réalité du trouble devait s’apprécier au moment où le premier juge a rendu sa décision.

*

Suivant exploit du 8 août 2023, Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] devant le présent tribunal aux fins de voir entendre, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage :
– condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à leur payer les sommes suivantes :
– 13.440 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte partielle de jouissance paisible durant la période d’août 2018 à août 2020,
– 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la privation totale de jouissance du mois d’août 2020, date de leur départ de l’appartement jusqu’au mois de juin 2021, date de réalisation des travaux par le syndic,
– 3.820 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais d’hébergement pour un période de 6 mois et 11 jours,
– 4.410,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais de location du 11 février 2021 au mois de juin 2021,
– 6.775,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du remboursement d’un prêt en même temps que le paiement d’importants frais d’hébergement du mois d’août 2020 au mois de juin 2021,
– 3.023,77 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des charges de copropriété payées sans contrepartie du mois d’août 2021 au mois de juin 2021,
– condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] demande au tribunal de :
– débouter Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] de toutes leurs demandes,
– condamner Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 mai 2024.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5]

Il est constant que nul ne peut causer à autrui de trouble anormal du voisinage.

Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux du voisinage.

En l’espèce, Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] produisent l’ensemble des courriers qu’ils ont adressés au syndicat des copropriétaires pour leur signaler les bruits subis dans leur appartement depuis l’installation d’un nouveau système de chauffage.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] a fait intervenir la société DALKIA. A la suite de réparations, les bruits sont devenus moins continus suivant la teneur des courriers envoyés par Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires a poursuivi les tentatives de reprise de l’installation comme le démontrent les courriels échangés avec Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P].

Monsieur [L], mandaté par Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P], a rédigé une note technique du 17 février 2020. Il a procédé à des mesurages des bruits perçus dans le logement le 14 février 2020 de 15 heures à 17 heures, dans des périodes d’apparition du bruit dans le séjour et la chambre enfant.
Monsieur [L] indique que les niveaux sonores sont mesurés supérieurs à 33 dB (A) pendant plus de trente minutes et sont donc supérieurs au seuil réglementaire de 25 dB (A) suivant l’article R1334-34 du code de la santé publique.
Il déclare que le bruit particulier est significatif d’un bourdonnement quasi-continu, plus fort dans le séjour. Il précise que ce bruit s’entend fenêtres fermées et est caractéristique d’un écoulement fonctionnant en continu.
Dans le salon les valeurs mesurées ne sont pas conformes à la réglementation du code de la construction et de l’habitation. Par contre, dans la chambre enfant porte fermée, le bruit particulier est très inférieur aux seuils réglementaires de constat d’émergence et sert de bruit ambiant.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser également une étude sur les bruits émis par la chaufferie. Cette dernière a été réalisée par la société Acoustique conseil le 11 juin 2021.
Le rapport indique que la chaufferie se trouve sous le logement de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P].
Il est écrit que la campagne de mesure initiale avant travaux réalisée le 28 mai 2021 a mis en évidence une non conformité vis-à-vis de l’arrêté du 23 juin 1978. En effet, le niveau sonore mesuré dans le logement lors du fonctionnement de l’ensemble des équipements en régime nominal est de 35 dB(A), la limite étant fixée à 30 dB(A).
Après les travaux de mesure, le syndicat des copropriétaires a fait poser un compensateur de dilatation raccordant la pompe boucle ECS aux canalisations. Par ailleurs, les fixations sur le poteau structurel on été supprimées et des jambages métalliques ont été installés avec mise en place d’interpositions d’appuis élastiques.
Les mesures réalisées après ces travaux, le 7 juin 2021, ont montré une diminution du niveau sonore à 29,5 dB(A), dans les normes réglementaires.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] doit alors être retenue dans la mesure où la non conformité des bruits relevés résulte de deux études indépendantes et où elle constitue un trouble anormal du voisinage.

Sur les demandes indemnitaires

– Sur le trouble de jouissance

Il résulte des courriers produits par Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] qu’ils ont subi les nuisances sonores à compter du mois d’août 2018 jusqu’aux travaux de réparation entrepris début juin 2021.

Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] déclarent que compte tenu de ces bruits ils ont quitté leur logement en août 2020 et qu’ils ont été hébergés dans leur famille jusqu’au 11 février 2021.

Ils réclament l’indemnisation de ce trouble de jouissance entre le mois d’août 2018 et le mois d’août 2020 sur la base de 70 % de la valeur locative de leur bien, évaluée entre 750 et 850 euros par des agents immobiliers, soit un montant moyen de 800 €. Pour la suite, ils réclament une indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la base de 100 % de la valeur locative.

La note de Monsieur [L] ne permet pas d’affirmer que le dépassement des nuisances sonores par rapport à la norme réglementaire justifie de considérer que Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] ont été privés d’une jouissance de leur bien à hauteur de 70 % de manière continue, les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires courant 2018 et 2019 ayant pu apporter des améliorations par rapport aux nuisances subies.
Par ailleurs, il a été montré que les bruits étaient subis dans le séjour mais pas dans les chambres.

Il convient de fixer à 40 % de la valeur locative mensuelle le préjudice de jouissance subi par Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] pour l’intégralité de la période du mois d’août 2018 au début du mois de juin 2021 car il n’est pas démontré que les nuisances sonores rendaient impossible le maintien dans les lieux. Le dépassement du niveau sonore réglementaire était de 3 dB(A), ce qui impose de relativiser la nécessité de quitter les lieux.

Dans ces conditions, il sera alloué à Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] la somme de 800 euros x 40 % x 34 mois = 10.880 €.

– Sur les frais de relogement

Il a été dit que la nécessité de quitter le logement n’était pas démontrée. Les demandes au titre des frais de relogement seront rejetées.

– Sur les frais bancaires

La demande de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] au titre des remboursement indus des mensualités de leur crédit au cours des mois où ils ont vécu chez des tiers ne pourra qu’être rejetée dans la mesure où l’obligation de remboursement de ce crédit aux fins de financer leur achat du bien est totalement indépendante de leur occupation des lieux.

– Sur les charges de copropriété

L’impossibilité de se maintenir dans les lieux n’étant pas démontrée, la demande au titre des charges de copropriété, qui sont dues compte tenu de leur qualité de copropriétaire, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 € à Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] la somme de 10.880 euros au titre de leur préjudice de jouissance entre le mois d’août 2018 et le début du mois de juin 2021,

Déboute Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] du surplus de leurs demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [U] [H] née [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE