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L’Essentiel : La SARL GARANTIMMO, propriétaire des lots n°23 et 46 d’un immeuble en copropriété, a été assignée par le syndicat des copropriétaires pour impayés de charges. Lors de l’audience du 5 novembre 2024, le syndicat a abandonné sa demande de paiement, ne maintenant que celle de dommages-intérêts. L’absence de la SARL GARANTIMMO a conduit à une décision contradictoire. Le tribunal a noté que la société n’avait pas notifié son domicile, entraînant une injonction à cet égard. Finalement, la SARL GARANTIMMO a été condamnée à verser 500 euros de dommages-intérêts et 1000 euros de frais, le jugement étant exécutoire de plein droit.
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Propriété et Contexte de l’AffaireLa SARL GARANTIMMO détient les lots n°23 et 46 d’un immeuble situé à [Adresse 2] [Localité 7], soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic SJLB, a assigné la SARL GARANTIMMO en raison d’impayés de charges de copropriété, demandant une injonction pour notifier son domicile et le paiement de diverses sommes. Procédure JudiciaireL’audience s’est tenue le 5 novembre 2024, où le syndicat a abandonné sa demande de paiement des charges et des frais de recouvrement, ne maintenant que sa demande de dommages-intérêts. La SARL GARANTIMMO n’a pas comparu ni justifié son absence, entraînant une décision réputée contradictoire. Injonction de Notification de DomicileLe tribunal a rappelé que chaque copropriétaire doit notifier son domicile au syndic. La SARL GARANTIMMO n’a pas fourni d’adresse à jour, ce qui a conduit à une injonction de notifier son domicile réel ou élu. L’astreinte n’a pas été jugée nécessaire, car aucune demande préalable de notification n’avait été faite. Dommages et IntérêtsLe tribunal a constaté que la SARL GARANTIMMO n’avait pas payé ses charges pendant un an, causant un préjudice financier au syndicat des copropriétaires. Bien que des manquements aient été établis, les dommages-intérêts ont été fixés à 500 euros, tenant compte des tantièmes de propriété. Demandes Accessoires et Décision FinaleLa SARL GARANTIMMO a été condamnée aux dépens et à verser 1000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. Le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, permettant au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est l’obligation de délivrance du bailleur selon le Code civil ?L’obligation de délivrance du bailleur est régie par l’article 1719 du Code civil, qui stipule que : « Le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, et d’assurer la jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail. » Cette obligation implique que le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer son activité conformément à la destination prévue au bail. Dans le cas présent, la SCI Nathalie a manqué à cette obligation en louant un local qui ne permettait pas l’exercice de l’activité de restauration, faute de fonctionnement du conduit d’extraction. Ainsi, la société AS Burger a pu invoquer l’exception d’inexécution jusqu’à la fin des travaux, justifiant son non-paiement des loyers durant cette période. Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer selon le Code de commerce ?L’article L. 145-41 du Code de commerce précise que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 20 février 2024, visant la clause résolutoire, n’a pas produit d’effet car la locataire a réglé des sommes correspondant aux loyers de février et mars 2024. Cependant, ces paiements ont été expressément affectés à ces mois et non à l’apurement des causes du commandement. Ainsi, le non-paiement d’un mois de loyer n’est pas justifié, mais la clause résolutoire n’est pas acquise, car le commandement n’a pas été suivi d’un paiement dans le délai d’un mois. Comment le juge des référés peut-il statuer sur la clause résolutoire ?L’article 835 du Code de procédure civile stipule que : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Dans le cadre de cette affaire, le juge des référés a le pouvoir de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, même en l’absence d’urgence. Il peut ordonner l’expulsion de l’occupant si l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. Cependant, dans ce cas, la SCI Nathalie n’a pas pu prouver que la clause résolutoire était acquise, ce qui a conduit à la décision de constater que le commandement de payer n’a produit aucun effet. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, les demandes des parties formées en application de cet article ont été rejetées. Cela signifie que le tribunal a estimé qu’aucune des parties n’avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de cette instance. La charge des frais et dépens a été laissée à la société AS Burger, qui a engagé l’instance dans son intérêt, sans que la SCI Nathalie puisse obtenir réparation pour ses propres frais. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Société GARANTIMMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurence LECLERCQ- DEZAMIS
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/04004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OXP
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 09 janvier 2025
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], Représenté par son Syndic la société SJLB, exerçant sous le nom commercial CABINET BRIDOU dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 7]
représenté par Me Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551
DÉFENDERESSE
Société GARANTIMMO
dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 6]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 09 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OXP
La SARL GARANTIMMO est propriétaire des lots n°23 et 46 dans l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], cadastré AD n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 4/2000 et 13/2000 tantièmes.
Se plaignant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la société SJLB, exerçant sous le nom commercial CABINET BRIDOU en exercice, a, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, assigné la SARL GARANTIMMO devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
– injonction, au besoin sous astreinte, d’avoir à notifier au Syndic, dans les formes prescrites à l’article 64 du Décret du 17 mars 1967, son domicile élu ou réel,
– condamnation en paiement des sommes suivantes :
4472,28 euros au titre des charges de copropriété, 3ème trimestre 2024 inclus, 366,71 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2500 euros de dommages et intérêts,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement, et a maintenu sa demande formée au titre des dommages-intérêts, frais irrépétibles et dépens.
Bien que régulièrement assignée à étude, la SARL GARANTIMMO n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.
Le syndicat des copropriétaires ayant abandonné ses chefs de demande en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement, seule ses demandes d’injonction d’avoir à notifier son domicile élu ou réel, de dommages et intérêts seront examinées. Il sera rappelé à ce titre que l’abandon de chefs de demande ne nécessite pas d’être constaté à la différence du désistement de l’entière instance.
Sur l’injonction d’avoir à notifier son domicile élu ou réel
Aux termes de l’article 65 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
“En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.”
En application de l’article 64 de ce texte, “Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement”.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] expose que la société GARANTIMMO n’a communiqué au syndic pour seule adresse que le “[Adresse 1] à [Localité 6], adresse portée sur le relevé de propriété figurant aux débats; qu’il résulte toutefois de l’extrait Kbis a changé de lieu son siège social, auquel lui a été notifiée l’assignation dans un souci de respect des droits de la défense.
Il résulte du relevé de propriété versé aux débats, daté du 9 avril 2024 que la société GARANTIMMO est domicilée [Adresse 1] à [Localité 6]; l’extrait K Bis à jour au 9 avril 2024 fait toutefois apparaître une autre adresse, puisque l’adresse du siège y est indiquée comme se situant “[Adresse 5] [Localité 6]”.
Il résulte de la mise en demeure adressée le 9 avril 2024 à cette nouvelle adresse que celle-ci est revenue “pli avisé et non réclamé”; l’assignation, délivrée à cette adresse, a été remise à étude, la domicile du destinataire étant confirmé par son nom sur la boîte aux lettres.
Le société GARANTIMMO apparaît donc désormais domicilée “[Adresse 5] [Localité 6]”, sans certitude toutefois.
Dans ces conditions, il y a lieu de lui enjoindre de notifier l’adresse de son domicile.
La nécessité d’une astreinte n’est à ce stade pas démontrée, aucune des pièces versées aux débats ne permettant d’établir que le syndicat des copropriétaires aurait jamais demandé à la défenderesse d’avoir à communiquer sa nouvelle adresse.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l’espèce, il est établi que la SARL GARANTIMMO n’a effectué aucun paiement durant une année entière. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la défenderesse. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
ENJOINT à la SARL GARANTIMMO d’avoir à notifier au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la société SJLB, l’adresse de son domicile élu ou réel,
CONDAMNE la SARL GARANTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la société SJLB, exerçant sous le nom commercial CABINET BRIDOU , la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,
CONDAMNE la SARL GARANTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic la société SJLB, exerçant sous le nom commercial CABINET BRIDOU , la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE La SARL GARANTIMMO aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
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