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N° RG 24/56625

N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z4V

N° : 12

Assignation du :
26 septembre 2024

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. GRIFFATON & CO, dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Warren SESHIE, avocat au barreau de PARIS – #C0700

DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société [Adresse 1] est propriétaire du lot n° 21 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4], correspondant à un appartement situé au 6ème étage.

Reprochant à cette dernière l’installation d’un bloc de climatisation sur le balcon de son appartement sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], après vaines mises en demeure, l’a, par acte du 27 septembre 2024, assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :
ordonner à la société [Adresse 1] le retrait du bloc de climatisation installé sur son balcon et la remise en état de la façade de l’immeuble dans son état antérieur et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;condamner la société [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [Adresse 1] demande au juge des référés de :
A titre principal,
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en raison de la prescription ;A titre subsidiaire, considérant, qu’il n’y a lieu à référé en raison de la prescription et du conflit de voisinage sous-jacent aux demandes du syndicat des copropriétaires,
renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;En tout état de cause,
condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme pour laquelle les tantièmes correspondant à son lot devront être exclus du paiement, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise que sont parties communes, notamment, « les gros murs de façade sur rue et sur cour, les pignons, les mitoyennetés […] » et que « les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble et notamment toutes les parties visibles, soit de la rue, soit de la cour, soit des passages communs, de circulations, ne pourront être modifiés que par décision de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, votant dans les conditions qui seront indiquées plus loin ».

Or, il résulte du procès-verbal de constat établi le 29 mai 2024 par Maître [M], commissaire de justice, qu’un bloc de climatisation a été installé sur le balcon du lot appartenant à la société [Adresse 1] surplombant la [Adresse 1]. Ce bloc de climatisation a été fixé par des supports métalliques vissés à la façade et des tuyaux longent la façade sous la fenêtre avant de s’insérer dans le mur en partie supérieure par un orifice d’environ 10 à 20 centimètres de diamètre.

Cette installation porte à l’évidence atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et affecte les parties communes puisque des trous ont été percés sur le mur extérieur, à la fois pour fixer l’appareil et pour faire passer le tuyau d’évacuation de l’air.

La société [Adresse 1] soutient que la demande de remise en état se heurte à la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil et produit son acte d’achat du 31 janvier 2024, aux termes duquel son vendeur a indiqué qu’il n’avait été réalisé dans les biens aucuns travaux en infraction avec le règlement de copropriété de l’immeuble ou avec la loi du 10 juillet 1965 « à l’exception de la pose d’un climatiseur sur le balcon il y a plus de dix ans ».

Cependant, selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la seule déclaration du vendeur de la société [Adresse 1] dans l’acte de vente ne suffit pas à établir, avec l’évidence requise en référé, la réalité de la pose du climatiseur plus de cinq ans avant l’assignation, aucune facture relative aux travaux n’étant produite.

De plus, l’acte de vente ne date que du 31 janvier 2024 et, le bloc de climatisation étant situé sur un balcon du 6ème étage, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance de sa présence avant la mise en demeure du 16 mai 2024 adressée à la société [Adresse 1].

Aucun élément ne permettant de dater le point de départ de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil précité, la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas acquise avec évidence alors qu’au contraire, l’illicéité du trouble constitué par l’installation du bloc de climatisation, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est manifeste.

La défenderesse soutient également que l’action du syndicat des copropriétaires est le résultat d’un conflit de voisinage avec deux copropriétaires, qui se plaignent depuis l’acquisition de son bien de diverses nuisances qu’ils subiraient, en raison d’une location de l’appartement via la plate-forme Airbnb faite par sa locataire à son insu.

Cependant, le différend relatif aux troubles du voisinage dénoncés par des copropriétaires voisins du lot appartenant à la société [Adresse 1] est sans incidence sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de travaux sans autorisation de la copropriété.

Dès lors, il sera enjoint à la défenderesse de déposer l’installation de climatisation se trouvant sur son balcon et de remettre en état la façade de l’immeuble dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard.

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société [Adresse 1] de retirer le bloc de climatisation installé sur son balcon et de remettre la façade de l’immeuble dans son état antérieur et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de six mois ;

Condamnons la société [Adresse 1] aux dépens ;

La condamnons à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à Paris, le 8 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY