SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/00176 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y55Z

AFFAIRE

la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS

C/

S.C.I. GESTIVIDOM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Géraldine MARMORAT, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

DEFENDERESSE :

S.C.I. GESTIVIDOM
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître David AMANOU de l’AARPI LDDA AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,
vestiaire : 108

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 17 octobre 2024 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 28 août 2023, publié le 26 octobre 2023 volume 2023 S n°67 au service de la publicité foncière de [Localité 9] 2, la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à la SCI GESTIVIDOM, sis à [Adresse 4], cadastrés section U n°[Cadastre 2] lieudit « [Adresse 4] » pour une contenance de 01 are 10 centiares et une parcelle de terre non constructible située [Adresse 5], cadastrés section U n°[Cadastre 1] lieudit « [Adresse 5] » pour une contenance de 01 are 08 centiares, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, créancier poursuivant, a fait assigner la SCI GESTIVIDOM, à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre à l’audience du 18 janvier 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 12 décembre 2023.

Après plusieurs renvois pour permettre au débiteur de constituer avocat, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

La société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, représentée par son conseil sollicite du juge de l’exécution de déterminer les modalités de poursuite de la procédure, de mentionner le montant de sa créance qui s’élève à la somme de 275 927,56 euros en principal, intérêts et frais arrêtés au 24 octobre 2023.

La SCI GESTIVIDOM, assistée par son conseil, a demandé à être autorisée à vendre son bien immobilier à l’amiable.

Le créancier poursuivant ne s’y est pas opposé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

L’article L.311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la demande principale

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué de la copie exécutoire d’un acte de prêt immobilier notarié dressé le 8 octobre 2014 par Maître [R] [L], notaire associé à [Localité 8] (92), et consenti par la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à la SCI GESTIVIDOM, pour un montant de 300.000 euros remboursables sur 20 années au taux effectif global de 4,70 % l’an, garanti en totalité par une inscription de privilège de prêteur de deniers.

Le demandeur justifie avoir régulièrement provoqué la déchéance du terme par la production du décompte de créance et de la lettre la mise en demeure en date du 21 octobre 2021, et la lettre recommandée avec avis de réception portant déchéance du terme en date du 7 février 2022.

La société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.
En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance de la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS s’élève à la somme de 275 927,56 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 24 octobre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable
Sur la recevabilité de la demande
En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

La SCI GESTIVIDOM, propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande
Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.
Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisée à vendre son bien à l’amiable, la SCI GESTIVIDOM, verse un mandat de vente simple, avec l’agence immobilière TOIT pour un prix de vente net vendeur de 850 000 euros. Elle produit un avis de valeur établi par l’agence JOUANNETEAU Immobilier le 28 septembre 2024, d’un montant compris entre 420 000 euros et 430 000 euros net vendeur.
Elle verse également une offre d’achat ferme émise le 14 octobre 2024. par la SARL GLBI, représentée par monsieur [W] [G] via la compagnie immobière Parent pour un montant de 400 000 euros.
Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 350.000 euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.
En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1829,74 euros.
Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Le Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à l’encontre de la SCI GESTIVIDOM s’élève à la somme de 275 927,56 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 24 octobre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1829,74 euros;

AUTORISE la SCI GESTIVIDOM à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 350 000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 20 mars 2025 à 15 heures 00,
Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

– de la consignation du prix de vente ;
– du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI GESTIVIDOM justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE au notaire rédacteur de l’acte qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.
Ainsi jugé et prononcé le 21 Novembre 2024
Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :
Maître David AMANOU CCC TOQUE
Me Cécile TURON CE TOQUE