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L’Essentiel : La SCI GNVS, représentée par AUBERVILIERS PILIER, a renouvelé un bail avec FRAMS FRANCE pour un local commercial le 1er octobre 2020. Le 7 avril 2023, le tribunal de Bobigny a rejeté certaines demandes de FRAMS tout en ordonnant le maintien des rideaux ouverts. Le 25 octobre 2024, FRAMS a de nouveau assigné AUBERVILIERS, demandant le retrait d’obstacles et l’arrêt des travaux de démolition. AUBERVILIERS conteste ces demandes, affirmant l’absence de trouble illicite. Une médiation judiciaire a été ordonnée pour tenter de résoudre le litige, avec un médiateur désigné pour trois mois.
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Contexte du litigeLa SCI GNVS, représentée par la société AUBERVILIERS PILIER, a renouvelé un bail avec la société FRAMS FRANCE pour un local commercial situé à [Adresse 3] à [Localité 7] le 1er octobre 2020. Ce local fait partie d’un ensemble commercial accessible par une grande entrée principale. Décisions judiciaires antérieuresLe 7 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté certaines demandes de la société FRAMS FRANCE tout en ordonnant à la société AUBERVILIERS PILIER de maintenir ouverts les rideaux métalliques pendant les heures d’ouverture, sous astreinte. Cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel de Paris le 8 décembre 2023. Nouvelles assignations et demandesLe 25 octobre 2024, la société FRAMS FRANCE a de nouveau assigné la société AUBERVILIERS PILIER, demandant le retrait d’obstacles et de déchets sur le site, le maintien de l’éclairage, l’accès à internet, et l’arrêt des travaux de démolition, assortis d’astreintes. Elle a également demandé une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Arguments de la société FRAMS FRANCEFRAMS FRANCE soutient que les travaux de démolition entravent son activité, créent des nuisances et rendent le site dangereux. Elle affirme qu’un trouble manifestement illicite et un dommage imminent sont caractérisés, et mentionne un congé avec refus de renouvellement de bail à effet du 30 septembre 2026. Réponse de la société AUBERVILIERS PILIERLa société AUBERVILIERS PILIER conteste les demandes de FRAMS FRANCE, arguant qu’il n’existe pas de trouble illicite et que les travaux sont licites. Elle souligne que l’accès au site est préservé et que FRAMS FRANCE ne prouve pas qu’elle est empêchée d’exploiter. Elle demande également une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700. Médiation judiciaire ordonnéeLes parties ont convenu de recourir à une médiation judiciaire pour tenter de résoudre le litige. Le juge a ordonné la désignation d’un médiateur pour une durée de trois mois, renouvelable, afin de faciliter le dialogue entre les parties et de trouver une solution amiable. Conditions de la médiationLe médiateur, dont la rémunération est fixée à 2.400 euros T.T.C., devra convoquer les parties rapidement. À l’issue de sa mission, il informera le juge de l’accord ou de l’échec de la médiation, sans mentionner les propositions faites durant le processus. Les parties peuvent demander l’homologation de tout accord trouvé. Prochaines étapesL’affaire a été renvoyée à l’audience du juge des référés prévue pour le 10 avril 2025, sans autre convocation nécessaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la médiation judiciaire selon le Code de procédure civile ?La médiation judiciaire est régie par les articles 131-1 à 131-10 du Code de procédure civile. Selon l’article 131-1, le juge peut ordonner une médiation après avoir recueilli l’accord des parties. Le médiateur a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit. L’article 131-6 précise que la décision ordonnant une médiation doit mentionner l’accord des parties, désigner le médiateur, et indiquer la durée initiale de sa mission. Cette durée est généralement de trois mois, renouvelable une fois à la demande du médiateur. Il est également stipulé que le juge peut être saisi de toute difficulté relative à la médiation, sans que cela ne dessaisisse le juge de l’affaire principale. En cas d’échec de la médiation, les parties peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle, régie par les articles 1531 à 1535 du même code. Quels sont les droits et obligations des parties durant la médiation ?Les droits et obligations des parties durant la médiation sont également encadrés par le Code de procédure civile. L’article 131-2 stipule que les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction qui a ordonné la médiation. Cela signifie qu’elles peuvent se faire accompagner par un avocat ou un conseiller juridique. De plus, l’article 131-9 précise que le médiateur doit informer le juge de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, tout en respectant la confidentialité. Les parties ont l’obligation de verser une provision pour couvrir les frais de la médiation, comme indiqué dans l’article 131-6. En cas d’accord, elles peuvent demander l’homologation de cet accord par le juge, conformément à l’article 131-10. Il est donc essentiel que les parties collaborent de bonne foi pour parvenir à une solution amiable. Quels recours sont possibles en cas de non-respect des obligations contractuelles dans un bail commercial ?Les recours en cas de non-respect des obligations contractuelles dans un bail commercial sont principalement régis par le Code civil, notamment l’article 1719. Cet article stipule que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un bien en bon état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il doit également entretenir ce bien en état de servir à l’usage prévu. En cas de manquement à ces obligations, le preneur peut demander la réparation du préjudice subi, conformément à l’article 1231-1 du Code civil, qui traite de la responsabilité contractuelle. Le preneur peut également demander des mesures conservatoires, comme le maintien des éclairages ou le retrait des obstacles, en vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Ces articles permettent au juge des référés d’ordonner des mesures urgentes pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ainsi, le preneur a plusieurs voies de recours pour protéger ses droits en cas de non-respect des obligations contractuelles. Comment se déroule la procédure de référé en matière de troubles de jouissance ?La procédure de référé en matière de troubles de jouissance est régie par les articles 834 et 835 du Code de procédure civile. L’article 834 permet à une partie de saisir le juge des référés pour obtenir des mesures urgentes. Le juge peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, comme le maintien des accès ou l’éclairage d’un site commercial. L’article 835 précise que le juge des référés statue en urgence, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la décision sur le fond de l’affaire. Cela signifie que les décisions peuvent être prises rapidement pour protéger les droits des parties. Les mesures ordonnées peuvent être assorties d’astreintes, comme le prévoit l’article 131-1, pour garantir leur exécution. Ainsi, la procédure de référé est un outil efficace pour faire face à des troubles de jouissance dans le cadre d’un bail commercial. Quelles sont les conséquences d’un congé avec refus de renouvellement dans un bail commercial ?Le congé avec refus de renouvellement dans un bail commercial a des conséquences importantes, régies par le Code civil, notamment l’article 1715. Cet article stipule que le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail, mais doit respecter certaines conditions. En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit notifier le preneur par écrit, en précisant les motifs de ce refus. Le preneur a alors droit à une indemnité d’éviction, sauf en cas de faute de sa part, comme le prévoit l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de la perte de son local commercial. Le preneur peut également contester le congé devant le tribunal, en invoquant des motifs tels que l’absence de justification du refus de renouvellement. Ainsi, le congé avec refus de renouvellement entraîne des obligations pour le bailleur et des droits pour le preneur, qui peuvent être exercés devant les juridictions compétentes. |
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/02162 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MAB
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00035
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La Société FRAMS FRANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Zoé GOMEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1152
ET :
La Société AUBERVILLIERS PILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, la SCI GNVS, aux droits de laquelle vient la société AUBERVILIERS PILIER, a donné à bail renouvelé à la société FRAMS FRANCE un local situé au [Adresse 3] à [Localité 7], sur un site où se trouvent divers locaux commerciaux, accessibles par une grande entrée principale.
Par ordonnance du 7 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par la société FRAMS FRANCE, a notamment rejeté certaines de ses demandes et condamné la société AUBERVILLIERS PILIER à maintenir ouverts les rideaux métalliques à l’entrée du site pendant les heures d’ouverture, sous astreinte. La société AUBERVILLIERS PILIER a interjeté appel de cette ordonnance, qui a été confirmée par la cour d’appel de Paris, par arrêt du 8 décembre 2023.
Par acte en date du 25 octobre 2024 et suivant autorisation du 18 décembre 2024, la société FRAMS FRANCE a de nouveau assigné la société AUBERVILIERS PILIER à jour et heure indiqués devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l’article 1719 du code civil, aux fins de
Condamner la société AUBERVILLIERS PILIER à :
procéder au retrait des bennes, containers, engins de chantiers et obstacles présents et/ou stationnés sur le Site ;procéder au retrait des gravats et déchets de chantier présents sur le Site et à maintenir le Site entretenu ;maintenir les éclairages du site allumés sur les heures d’ouverture en l’absence de luminosité naturelle ;ne pas couper l’accès à internet au sein du Site et du local de la société FRAMS FRANCE ;cesser les travaux entrepris de démolition au sein du Site.Assortir chacune des mesures propres à faire cesser les troubles de jouissance, d’une astreinte de 2.000 euros chacune, par jour de constatation de leur violation, à compter du lendemain de la signification de l’ordonnance à venir.Se réserver la liquidation de l’astreinte.En tout état de cause :Condamner la société AUBERVILLIERS PILIER à payer à la société FRAMS FRANCE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société AUBERVILLIERS PILIER aux entiers dépens.
A l’audience du 30 décembre 2024, la société FRAMS FRANCE maintient l’intégralité de ses demandes et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 euros.
En substance, elle fait valoir que le bailleur a entrepris des opérations de démolition sur le site, en vue de la réalisation d’un important projet immobilier ; que du fait des travaux entrepris, l’accès au site est particulièrement difficile, qu’elle est entravée dans son activité et qu’elle subit diverses nuisances anormales et un trouble de jouissance, outre le fait que le site est dangereux pour les usagers ; que sont caractérisés tant un trouble manifestement illicite qu’un dommage imminent. Elle ajoute que le bailleur lui a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction à effet du 30 septembre 2026.
La société AUBERVILIERS PILIER demande au juge des référés de :
Constater l’existence de contestations sérieuses,Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société FRAMS FRANCE,Rejeter les demandes d’astreintes ; Condamner la société FRAMS FRANCE à régler à la société AUBERVILLIERS PILIER la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle conteste l’existence de tout trouble manifestement illicite ou dommage imminent.
Elle souligne notamment que les travaux sont parfaitement licites, que l’accès au site est préservé et que la société FRAMS FRANCE ne justifie pas qu’elle est empêchée d’exploiter. Elle ajoute que la société demanderesse a refusé toute résiliation amiable, alors que les autres preneurs du site ont accepté de partir moyennant une indemnité d’éviction ; qu’elle a de ce fait été contrainte de réaliser ses travaux en deux tranches, occasionnant des coûts supplémentaires, et de faire délivrer à la société FRAMS FRANCE un congé avec refus de renouvellement de bail.
A l’issue des débats, les parties ont conjointement sollicité une médiation judiciaire.
En vertu des dispositions de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.
Selon l’article 131-6 du même code, la décision qui ordonne une médiation mentionne l’accord des parties, désigne le médiateur et la durée initiale de sa mission et indique la date à laquelle l’affaire sera rappelée à l’audience, fixe le montant de la provision, ainsi que le délai dans lequel les parties qu’elle désigne procéderont à son versement, directement entre les mains du médiateur. Si plusieurs parties sont désignées, la décision précise dans quelle proportion chacune effectuera le versement.
En l’espèce, les parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont fait connaître leur accord pour la désignation d’un médiateur en vue de parvenir à une issue amiable sur tout ou partie des points en litige.
Eu égard à la nature du litige et aux intérêts en cause, une mesure de médiation apparaît la plus adaptée à la recherche d’une solution au litige et est parfaitement fondée.
Il convient en conséquence de réserver la demande de désignation d’un expert et d’ordonner une médiation.
Le médiateur est désigné pour trois mois, durée qui peut être renouvelée une fois à sa demande. Il appartient au médiateur ayant accepté la mission de convoquer les parties dans les meilleurs délais, dès qu’il a reçu la provision (ou dès réception de la justification de la dispense de ce versement par une partie bénéficiant de l’aide juridictionnelle).
A l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de l’accord intervenu entre les parties ou de l’échec de la mesure.
En cas d’accord, les parties pourront se désister ou solliciter l’homologation de cet accord par voie judiciaire.
Il est rappelé qu’en application des articles 131-2 , 131-9 et 131-10 du code de procédure civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties ou s’il estime que les circonstances l’imposent.
Il est également rappelé que si dans le cadre de la médiation judiciaire d’une durée maximale de six mois, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1531 à 1535 du code de procédure civile, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur.
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par mesure d’administration judiciaire,
Réservons les demandes ;
Ordonnons une mesure de médiation judiciaire ;
Désignons pour y procéder :
[X] [O]
Médiateur agréé
[Adresse 4]
[Localité 6]
T: [XXXXXXXX01]
M: [XXXXXXXX02]
[Courriel 8]@lutran-avocats-mediation.com
Disons que :
le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;sa désignation est faite pour une durée de 3 mois à compter de la date de la première réunion de médiation, ce délai pouvant être prorogé à la demande du médiateur ;sa rémunération est d’ores et déjà fixée à la somme de 2.400 euros T.T.C., le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur devant être consignée entre les mains de celui-ci, par moitié par chacune des parties, et ce, sauf meilleur accord, avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation du médiateur ; si cette provision était insuffisante pour couvrir les frais de la médiation, le montant du reliquat sera fixé en accord avec les parties et selon les modalités convenues entre elles et, en cas de difficulté, il en sera référé au juge ; le médiateur informera le juge des référés de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière ;
Rappelons que les parties peuvent être assistées devant le médiateur par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction qui a ordonné la médiation ;
Disons qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer par écrit le juge de ce que les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au différend qui les oppose , sans faire mention des propositions éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties ;
Disons qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir le juge d’une demande d’homologation de cet accord ;
Renvoyons l’affaire à l’audience du juge des référés du jeudi 10 avril 2025 à 13h00, (5ème étage, Immeuble européen, Hall A, 1 promenade Jean Rostand à Bobigny), sans autre convocation.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 JANVIER 2025.
LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE
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