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Loyers commerciaux

N° RG 20/10726 –
N° Portalis 352J-W-B7E-CTDN7

N° MINUTE : 1

Assignation du :
27 Octobre 2020

Sursis à statuer

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] représenté par son gérant Monsieur [V] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KENDOSA
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous signature privée du 24 juin 2008, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la SARL Kendosa des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] constitué des lots n°1, n°14 et n°15 du règlement de copropriété de l’immeuble.

Le bail a été consenti pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2008 et jusqu’au 30 juin 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 80 000 euros.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2017, la bailleresse a signifié à la SARL Kendosa un congé pour la date du 30 juin 2018, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 95 000 euros en principal.

Par mémoire préalable signifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mars 2020, la SARL Kendosa a sollicité la fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 37 250 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2018.

Par mémoire en réponse signifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2020, la SCI du [Adresse 1] a demandé qu’il soit constaté à titre principal que le loyer de renouvellement avait été fixé d’un commun accord entre les parties à hauteur de 95 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2018. En conséquence, elle a estimé que la demande en fixation judiciaire de la SARL Kendosa était irrecevable.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2020, la SCI du [Adresse 1] a assigné la SARL Kendosa devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir constater l’accord intervenu entre les parties sur le loyer de renouvellement et condamner la SARL Kendosa à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral et patrimonial. A titre subsidiaire, la SCI du [Adresse 1] demandait la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative évaluée à la somme annuelle de 126 082 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2018.

Par jugement du 1er juin 2021, la juge des loyers commerciaux a notamment :
– déclaré la demande en fixation du loyer du bail renouvelé formé par la SARL Kendosa recevable,
– rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI du [Adresse 1],
– constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018,
– pour le surplus et avant-dire droit sur le fond, désigné Mme [Z] [S] en qualité d’expert afin de rechercher la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018.

Au terme de sa motivation, la juge a estimé que la SCI du [Adresse 1] ne démontrait pas l’existence de l’accord allégué sur le prix du bail renouvelé.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 20 janvier 2022. L’experte a estimé la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018 à la somme de 77 000 euros par an en principal.

À la suite d’une ordonnance du juge des référés du 12 janvier 2022 et d’un jugement du juge de l’exécution du 10 mai 2022, la SARL Kendosa a été expulsée des locaux en cause le 13 juin 2022.

Le 14 octobre 2022, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel du jugement du 1er juin 2021. L’instance est toujours en cours devant la cours d’appel de Paris.

La présente affaire a repris postérieurement au dépôt du rapport d’expertise. Les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 17 septembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la SCI du [Adresse 1], reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er mars 2024, demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre principal :
– de déclarer irrecevable la demande en fixation du loyer du bail renouvelé formée par la SARL Kendosa,

A titre subsidiaire :
– de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris à intervenir sur l’appel interjeté par elle sur le jugement du 1er juin 2021,

A titre très subsidiaire :
– de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 105 300 euros hors charges et hors taxes,
– d’ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer et leur capitalisation,

En tout état de cause :
– de condamner la SARL Kendosa à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner la SARL Kendosa aux dépens comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire,
– de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 4 avril 2024, la SARL Kendosa demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre liminaire :
– de déclarer son action et ses demandes recevables,
– de débouter la SCI du [Adresse 1] de sa demande de sursis à statuer,

A titre principal :
– de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 à la somme annuelle en principal de 35 000 euros,
– de juger que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement, avec capitalisation,
– de débouter la SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,
– de condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner la SCI du [Adresse 1] aux dépens dont le coût de l’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir  » constater « ,  » donner acte  » ou encore  » dire et juger  » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande en fixation du loyer du bail renouvelé formée par la SARL Kendosa

Au visa de l’article 122 du code de procédure civile, la SCI du [Adresse 1] soutient que l’action de la SARL Kendosa en fixation du loyer du bail renouvelé est irrecevable au moyen tiré de l’autorité de la chose jugée d’une ordonnance du 6 novembre 2020 portant injonction de payer à la preneuse. Elle fait valoir que cette ordonnance, qui a fait droit à sa requête, a été délivrée pour un montant correspondant à un loyer annuel de 95 000 euros en principal au 1er juillet 2018. Elle souligne le caractère définitif de cette décision faute d’appel de la SARL Kendosa. Elle affirme que l’autorité de la chose jugée s’attache même aux décisions erronées, y compris si la juridiction ayant rendu la décision était incompétente pour ce faire. Elle estime que l’ordonnance en cause a les effets d’une fixation du nouveau loyer entre les parties.

La SARL Kendosa expose en réplique, au visa de l’article R. 145-23 du code de commerce, que le juge des loyers commerciaux est seul compétent pour statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé. Elle fait ensuite valoir au visa de l’article 1355 du code civil que l’ordonnance du 6 novembre 2020 ne fixe aucun loyer de renouvellement et se contente de lui enjoindre de payer une somme puisque telle était la demande de la SCI du [Adresse 1]. Elle soutient par suite être recevable en sa demande.

En droit, l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la chose jugée.

Aux termes de l’article 1355 du code civil ensuite, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par requête en injonction de payer datée du 23 octobre 2020, la SCI du [Adresse 1] a demandé au président du tribunal judiciaire de Paris d’enjoindre à la SARL Kendosa de lui payer la somme de 26 656,43 euros outre les intérêts au taux contractuel de 7 % et des frais en application de l’article 700 du code de procédure civile. La somme principale de 26 656,43 euros était constituée, aux termes de la requête, du loyer du 4ème trimestre 2020, décrit comme  » provisionnel en attente de révision « , de la provision sur charges du même trimestre et de la taxe foncière.

Il résulte de ce qui précède que la SCI du [Adresse 1] n’a pas demandé au président du tribunal judiciaire de Paris de fixer le loyer du bail renouvelé entre la SARL Kendosa et elle-même à compter du 1er juillet 2018. Ce dernier, par conséquent, n’a pas statué sur ce point.

Dès lors que l’objet de la requête en injonction de payer diffère de celui de la demande de la SARL Kendosa formée dans le cadre de la présente instance devant le juge des loyers commerciaux, la SCI du [Adresse 1] est mal fondée à se prévaloir de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 6 novembre 2020.

Sans qu’il ne soit utile de statuer sur le surplus de l’argumentation des parties, inopérant au regard de ce qui précède, la SARL Kendosa sera par suite déclarée recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018.

Sur le sursis à statuer

Subsidiairement, la SCI du [Adresse 1] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir de la cour d’appel de Paris, au motif que si la cour infirmait le jugement du 1er juin 2021, la présente instance en ouverture de rapport deviendrait sans objet.

La SARL Kendosa rétorque que la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, parce qu’elle n’était pas satisfaite de ses conclusions et de devoir rembourser le trop-perçu de loyers. Elle affirme par suite que la demande de sursis à statuer a pour seule fin de retarder la fixation du loyer de renouvellement.

En application des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel du jugement du 1er juin 2021 par lequel la juge des loyers commerciaux du présent tribunal avait déjà déclaré la SARL Kendosa recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé, écartant l’allégation de la SCI du [Adresse 1] suivant lesquelles les parties auraient convenu d’un nouveau prix.

L’instance est toujours en cours devant la cour d’appel de Paris.

La question du caractère dilatoire de ce recours pourra en effet être considérée dès lors que le jugement critiqué a été rendu le 1er juin 2021 et que la déclaration d’appel date du 14 octobre 2022, ce alors que le rapport d’expertise avait été déposé au mois de juin 2022.

Il apparaît néanmoins dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir puisque la présente instance a pour objet la fixation au fond du prix du bail renouvelé alors que la question de la recevabilité de cette action sera donc de nouveau tranchée par la cour d’appel.

En tout état de cause, la SARL Kendosa a fait l’objet d’une expulsion en juin 2022 ; les parties ne sont donc plus liées par le bail en cause. Aucun élément n’établit l’urgence particulière de statuer sur le loyer applicable entre le 1er juillet 2018 et le 13 juin 2022, urgence qui justifierait de risquer une contradiction entre la décision de fixation de loyer en première instance et la décision d’appel.

Au vu de ces éléments, il sera sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel à intervenir.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés compte tenu du sursis à statuer ordonné.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare la SARL Kendosa recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018,

Sursoit à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel de Paris statue sur l’appel du jugement du 1er juin 2021 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (instance enrôlée sous le numéro de RG 22/17768),

Rappelle que l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, et invite en conséquence les parties à informer la juge du prononcé du délibéré en cause,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL C. AHSSAINI