N° RG 23/06962 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KSOE

Jugement du 16 Janvier 2025

[V] [C]

C/
S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
Société FONCIA

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [V] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substituée par maitre Marion DAVID, avocate au barreau de RENNES

Société FONCIA
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES, substituée par maitre Marion DAVID, avocate au barreau de RENNES

La SCI FONCIERE représentée par son mandataire en exercice, la société FONCIA ARMOR, a donné à bail à Mme [V] [C] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], par contrat du 21 juin 2021, pour un loyer mensuel de 589,05 € pour le logement et de 65,25 € pour le garage, outre une provision sur charges de 55 €. Un dépôt de garantie de 654,30 € a été versé par la locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 23 juin 2021.

Par courrier daté du 13 juillet 2023, Mme [C] a donné congé à son bailleur, expliquant être contrainte de quitter son logement suite à un problème électrique rencontré dans ce logement depuis deux ans.

Par requête reçue au greffe le 21 septembre 2023, Mme [V] [C] a sollicité la convocation de l’agence immobilière FONCIA devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes suivantes :
* 4 000 € an remboursement des loyers versés,
* 1 000 € à titre de dommages et intérêts et frais d’huissier.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 15 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, Mme [V] [C] a ensuite fait citer à comparaître son ancien bailleur, la SCI FONCIERE DI 01/2006.

Après un renvoi ordonné par la juridiction, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024 lors de laquelle Mme [V] [C], comparant en personne, a maintenu ses demandes, précisant avoir rencontré, assez rapidement, des problèmes électriques dans le logement, lesquels n’ont pas été résolus malgré six interventions d’une société. Elle indique ne pas avoir pu bénéficier de lumière directe dans de nombreuses pièces du logement et avoir vu le disjoncteur sauter vraiment très régulièrement.

Dans leurs conclusions déposées le 21 octobre 2024, la société FONCIA ARMOR, mandataire, et la SCI FONCIERE DI 01 2006, propriétaire du logement, comparants par ministère d’avocat, ont demandé à la juridiction de bien vouloir rejeter les demandes de Mme [C] et la condamner à verser 1000 € à chacune de ces deux société au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ces sociétés expliquent avoir mandaté des sociétés spécialisées pour intervenir sur les anomalies électriques qui leur ont été signalées par la locataire. Elles soulignent que les interventions au domicile de Mme [C] sollicitées par le gestionnaire de bien ont été refusées par cette dernière en mai 2023, si bien que la société SAFIN qui a finalement effectué les réparations de l’installation électrique n’a pu accéder au logement qu’après le départ de la locataire le 9 novembre 2023.

Le bailleur indique que la locataire ne justifie pas de la réalité des dysfonctionnements électriques dont elle fait état et qu’il n’a commis aucune faute, ayant mandaté des entreprises spécialisées pour intervenir.
Le gestionnaire de bien soutient qu’il n’a commis aucune faute, n’étant tenu que d’une obligation de moyens quant sur les travaux réalisés, et non pas d’une obligation de résultat.
Ils ajoutent que la demanderesse ne justifie pas de son préjudice.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

– Sur les manquements du bailleur :

L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…). »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelon-née.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, (…) »

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que :
 » Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.  »

En l’espèce, Mme [V] [C] démontre, par la production de courriers électroniques avoir signalé au mandataire de son bailleur, dès le 23 juin 2021, le dysfonctionnement de la lumière dans la cuisine. FONCIA démontre avoir mandaté l’entreprise TECH-WAY qui a changé le néon le 30 juillet 2021.

Le 7 octobre 2021, Mme [C] a également informé le mandataire qu’un soucis électrique persistait dans le logement, la lumière du salon restant allumée dans le salon, même quand elle éteignait les interrupteurs.

L’agence FONCIA lui a répondu, le 13 octobre 2021, que s’il y avait des soucis électriques dans le logement, il lui revient de missionner une entreprise, mais que, dans aucun cas, ce n’est à Mme [C] d’appeler directement une entreprise. Mme [C] a donc indiqué à l’agence immobilière que le problème électrique persistait par messages adressés les 13 octobre et 12 novembre 2021, et ce n’est que le 15 novembre 2021, que la société FONCIA lui a indiqué qu’elle pouvait contacter l’entreprise NET PLUS, laquelle est intervenue le 2 décembre 2021 pour réparer le plafonnier.

Mme [C] a indiqué à l’agence FONCIA, le 25 décembre 2021, que le problème électrique persistait malgré l’intervention de 3 électriciens, et qu’elle n’avait pas de lumière dans la salle, le couloir et la cuisine, utilisant des lumières indirectes. Le 21 janvier 2022, elle a indiqué à l’agence FONCIA que les plombs sautaient et qu’elle n’avait pas d’électricité dans une partie de l’appartement. Elle a ensuite indiqué à l’agence avoir froid lorsqu’elle coupe la chaudière, craignant une fuite et ne pouvoir rester sans lumière. Par courrier électronique du 24 janvier 2022, elle a résumé ainsi la situation : “la problème électrique est plus large que la partie qui concerne la chaudière. Je n’ai plus d’électricité depuis plus d’un mois dans toute une partie de l’appartement”.

En novembre 2022, la locataire a précisé que le problème semble venir de faux contact dans les gaines des plafonds.

Le 11 mai 2023, Mme [C] a écrit à l’agence FONCIA “un électricien est passé semaine dernière, il fait le même diagnostic que certains autres qui sont déjà venus, des fils doivent se toucher dans les faux plafond et l’installation est à refaire. Elle s’est notamment plainte de :
– une absence d’électricité dans certaines pièces de l’appartement depuis août 2021 (plafonniers et prises électriques du séjour, salon et couloir et plafonnier de la cuisine,
– de l’intervention de 6 électriciens différents,
– d’un loyer qui n’a pourtant cessé d’augmenter sans aucun dégrèvement,
– et d’un tableau qui génère des étincelles lorsqu’elle tente de relever les fusibles.

En réponse, l’agence FONCIA lui a proposé, le 23 mai, l’intervention d’une nouvelle entreprise pour réaliser une étude approfondie.

Le 24 mai 2023, Mme [C] a indiqué à FONCIA refuser de s’arranger de nouveau avec son travail pour se rendre, pour la 6ème ou 7ème fois, de nouveau disponible une journée entière pour qu’un électricien passe, alors qu’elle soutient que plusieurs électriciens lui ont indiqué qu’il est inutile de répéter des interventions, alors que des fils se touchent dans les plafonds et qu’il faut refaire l’installation électrique par l’extérieur.

Le 29 juin 2023, Mme [C] a fait dresser un constat par commissaire de justice, lequel a relevé les désordres suivants :
– absence de lumière dans le couloir desservant la partie droit de l’appartement. Le commissaire de justice a précisé actionner, en vain, l’interrupteur et constater que la prise électrique ne fonctionne pas.
– au niveau du tableau électrique, les deux fusibles de droite ne fonctionnent pas et, lorsque les boutons sont actionnés, le système se met en défaut.
– l’électricité (lumière et prises électriques) au niveau du couloir de l’entrée ne fonctionne pas.
– la lumière ne fonctionne pas dans la buanderie, le coin cuisine et le salon.
– une seule prise électrique fonctionne dans le salon.

Des travaux électriques, à savoir notamment le “repassage de filerie dans les gaines” ont été finalement réalisés par l’entreprise FAFIN ELECTRICITE. le 9 novembre 2023, soit après que Mme [C] ait quitté les lieux.

Les échanges de messages électronique, les factures et le constat de commissaire de justice produits permettent donc d’établir que Mme [C] a été confrontée à des dysfonctionnements de l’installation électrique dès son entrée dans le logement en juin 2021 et que, si la société FONCIA, mandataire du bailleur, a effectivement mandaté des sociétés spécialisées pour intervenir, ces différentes intervention n’ont pas permis de solutionner les dysfonctionnements de l’installation électrique. Les échanges de courriers électroniques produits démontrent que les dysfonctionnements importants sont apparus à compter du mois d’octobre 2021 et n’ont pas été solutionnés avant que Mme [C] ne quitte les lieux durant l’été 2023. Ce n’est qu’en mai 2023, soit plus d’un an et demi après l’apparition des dysfonctionnements électriques, que Mme [C] a indiqué au mandataire du bailleur qu’elle ne voulait plus permettre aux sociétés mandatées par le bailleur de pénétrer dans le logement, qu’elle sollicitait une réduction de loyer et entendait quitter les lieux, si bien qu’il ne peut lui être raisonnablement reproché d’avoir empêché le bailleur d’intervenir.

Les échanges de mail et le constat de commissaire de justice produits permettent d’établir que Mme [C] a vécu, pendant un an et demi, dans un logement dans lequel plusieurs pièces n’étaient pas pourvues d’un plafonnier en état de fonctionnement, certaines n’avaient pas ou peu de prises électriques en état de fonctionnement et l’installation était dangereuse puisque les fusibles sautaient au niveau du tableau électrique.

Il est ainsi démontré que le logement loué n’était pas décent au terme des dispositions prévues par l’article 2 – 5°- du décret du 30 janvier 2002.

Le propriétaire a donc manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent pendant un an et demi, si bien que Mme [C] est bien fondée à solliciter une condamnation de la SCI FONCIERE DI 01/2006 à lui verser la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice

– Sur la responsabilité du mandataire :

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  » et que  » Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.  »

En l’espèce, Mme [C] reproche à la société FONCIA, mandataire du bailleur, d’avoir commis des fautes en ne lui transmettant pas les coordonnées du propriétaire et en ne faisant pas effectuer les travaux qui s’imposaient.

Or, si Mme [C] démontre que les dysfonctionnements électriques du logement n’ont effectivement pas été résolus pendant qu’elle résidait dans le logement, la société FONCIA démontre avoir mandaté différents professionnels pour intervenir et Mme [C] le reconnaît. Il n’est donc pas démontré que la société FONCIA a fait preuve d’inertie.

Le fait que l’installation électrique n’ait pas été effectivement réparée par les société qui ont été mandatées, ne suffit pas à établir que la société FONCIA a commis une faute.

Enfin, Mme [C] est mal fondée à soutenir que FONCIA aurait refusé de lui communiquer les coordonnées du bailleur alors que ces éléments figuraient sur le contrat de bail et que Mme [C] ne démontre pas avoir adressé une telle demande à la société FONCIA.

Il n’est donc pas démontré que la société FONCIA a commis une faute.

Mme [C] sera donc déboutée de ses demandes présentées à l’encontre de la société FONCIA.

– Sur la demande accessoire en paiement de la somme de 1 000 euros :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

En l’espèce, Mme [C] sollicite la somme de 1 000 € à titre de “dommages et intérêts” et en remboursement des “frais d’huissier”.

Elle justifie avoir engagé des frais pour faire réaliser un constat par commissaire de justice qui n’est pas compris dans les dépens et dû engager des frais pour faire valoir ses droits dans la présente instance.

En indemnisation, il convient donc de condamner la SCI FONCIERE à lui verser la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La SCI FONCIERE succombant, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI FONCIERE DI 01 2006 à verser à Mme [V] [C] la somme de 4 000€ en indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE DI 01 2006 à verser à Mme [V] [C] la somme de 600€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [V] [C] de toutes ses demandes dirigées contre la société FONCIA;

CONDAMNE la SCI FONCIERE DI 01 2006 au paiement des entiers dépens de l’instance.

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection