L’Essentiel : Les agents assermentés du service municipal du logement, nommés par le maire, sont habilités à visiter les locaux d’habitation pour lutter contre les abus de la location de courte durée. Ils doivent respecter des horaires précis et présenter un ordre de mission. Les rapports d’enquête établis par ces agents sont valides, même sans mentionner l’heure de passage, si les propriétaires n’ont pas coopéré. En cas de location illégale dépassant 120 jours, une amende de 25 000 euros peut être infligée, et des preuves telles que les relevés bancaires sont nécessaires pour établir la durée de location.

Pouvoir des agents municipaux

Conformément aux dispositions de l’article L.651-6 du Code de la Construction et de l’Habitation et en vue de lutter contre les abus de la location de courte durée, des agents assermentés du service municipal du logement ont été nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal d’instance de leur résidence et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel. Ces agents sont habilités à visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement. La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures, l’occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter les lieux sur présentation de 1 ‘ordre de mission.

Validité des rapports d’enquêtes

Les agents peuvent donc effectuer mes vérifications concernées et établir des rapports d’enquête. Les propriétaires contrôlés ne peuvent alléguer de la nullité des rapports faute pour deux d’entre eux de préciser l’heure de passage dès lors qu’il est établi qu’aucune visite des locaux n’a pu avoir lieu faute pour les propriétaires concernés d’avoir pris attache avec lesdits services (alors même que les poursuites ont été engagées sur la base des captures d’écran et de constatations faites sur place). Conformément aux dispositions de l’article 9 du Code civil, il appartient à charge partie de rapporter la preuve des faits allégués, à charge pour le juge d’en apprécier la pertinence.  Il ne saurait être davantage allégué du  » caractère déloyal et attentatoire à la vie privée » des preuves administrées dès lors que, bien qu’habilité par les dispositions précitées, l’agent assermenté n’a pas eu recours à l’ouverture forcée des portes en présence du commissaire de police.

Conditions de l’amende de 25 000 euros

Pour lutter contre la pénurie de locaux offerts à la location aux individus et aux familles cherchant à se loger dans certaines zones géographiques (communes de plus de 200 000 habitants et banlieues parisiennes), la location de courte durée, épisodique, à l’usage d’une clientèle de passage pour des motifs de travail ou touristiques est strictement réglementée et limitée à quatre mois par année lorsque l’habitation constitue le logement principal du propriétaire. Hors de ce périmètre, l’usage de l’habitation devient hôtelier et il peut être sanctionné par une amende de 25 000 euros (article L651-2 du Code de la construction).

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 Code de la construction. Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1 er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

L’amende est prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en reféré ; le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est située l’immeuble. Le président du tribunal peut également ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il peut prononcer une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés.

Preuve de la résidence principale

Un avis d’imposition sur la Taxe Foncière atteste incontestablement de la qualité de propriétaire mais non forcément de l’occupation du logement en tant que résidence principale. En revanche, les relevés EDF et l’avis d’échéance du contrat d’assurance habitation principale permettent de considérer que le logement constitue bien la résidence principale du propriétaire. En ce cas, la  location de courte durée ne sera susceptible d’être sanctionnée qu’au-delà d’une durée de 120 jours par an.

Règle des 120 jours

Concernant la preuve d’une location illégale au-delà de la période des 120 jours, si des captures d’écran de calendriers de réservation et de disponibilité visent à établir la réalité d’une indisponibilité desdits lieux, l’absence de légende les accompagnants, à défaut d’autres éléments confortatifs, ne permet pas de déduire la réalité des locations de courte durée. Seul l’examen des relevés bancaires pourront établir de façon certaine la durée moyenne de location. Dans l’affaire soumise, c’est précisément cette preuve qui a fait défaut (au détriment de la mairie de Paris). Il n’était donc pas rapporté la preuve de la location effective des lieux concernés pour une durée globale excédant la durée légale autorisée s’agissant de la résidence principale de l’intéressé.

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Q/R juridiques soulevées :

Quels sont les pouvoirs des agents municipaux en matière de contrôle des locations de courte durée ?

Les agents assermentés du service municipal du logement, nommés par le maire, ont des pouvoirs spécifiques pour lutter contre les abus liés à la location de courte durée.

Conformément à l’article L.651-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, ces agents peuvent visiter les locaux à usage d’habitation sur le territoire de leur compétence.

Ils doivent prêter serment devant un juge et respecter le secret professionnel. Les visites sont limitées à des horaires précis, de huit heures à dix-neuf heures, et l’occupant doit permettre l’accès sur présentation de l’ordre de mission.

Comment sont validés les rapports d’enquête établis par les agents ?

Les agents peuvent effectuer des vérifications et établir des rapports d’enquête concernant les locations.

Les propriétaires ne peuvent pas contester la validité des rapports en raison de l’absence de précision sur l’heure de passage, si aucune visite n’a pu avoir lieu à cause de leur inaction.

Selon l’article 9 du Code civil, il incombe à la partie qui conteste de prouver ses allégations. De plus, le caractère déloyal des preuves ne peut être invoqué si l’agent n’a pas eu recours à l’ouverture forcée des portes.

Quelles sont les conditions pour encourir une amende de 25 000 euros ?

Pour lutter contre la pénurie de logements, la location de courte durée est strictement réglementée, notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants.

La location est limitée à quatre mois par an si l’habitation est le logement principal du propriétaire. Au-delà de cette limite, l’usage devient hôtelier, entraînant une amende de 25 000 euros, conformément à l’article L651-2 du Code de la construction.

Les locaux destinés à l’habitation incluent divers types de logements, et un local est considéré comme tel s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Comment prouver que le logement est la résidence principale du propriétaire ?

Un avis d’imposition sur la Taxe Foncière prouve la qualité de propriétaire, mais ne garantit pas l’occupation en tant que résidence principale.

Les relevés EDF et l’avis d’échéance du contrat d’assurance habitation sont des éléments plus probants pour établir que le logement est la résidence principale.

Dans ce cas, la location de courte durée ne sera sanctionnée qu’au-delà de 120 jours par an, ce qui permet une certaine flexibilité pour les propriétaires.

Quelle est la règle des 120 jours concernant les locations de courte durée ?

La règle des 120 jours stipule que si un propriétaire loue son logement au-delà de cette période, il doit prouver la réalité de ces locations.

Des captures d’écran de calendriers de réservation peuvent être utilisées, mais sans légende ou éléments supplémentaires, elles ne suffisent pas à établir la réalité des locations.

Les relevés bancaires sont la preuve la plus fiable pour déterminer la durée de location. Dans une affaire récente, l’absence de cette preuve a été préjudiciable à la mairie de Paris, qui n’a pas pu démontrer que la location avait excédé la durée légale.