09/01/2025

4ème chambre
Affaire N° RG 22/02967 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LTN7

DEMANDEUR :
S.A.R.L. STEDEN
Rep/assistant : Me Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Pierre EL KOURI, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR :
Société SHD IMMO
Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

ORDONNANCE
du juge de la mise en état

Audience incident du 12 Septembre 2024, délibéré prévu au 19 Décembre
et prorogé au 9 Janvier 2025

Le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2012, la société ATLANTIS RESTRUCTURATION, aux droits de laquelle se trouve désormais la société SHD IMMO, a consenti un bail commercial à la société STEDEN, des locaux identifiés n°A3 B4 d’une superficie de 304 m² sis le centre commercial Leclerc Atlantis à [Localité 1], moyennant un loyer composite composé d’un loyer de base d’une somme annuelle en principal de 149.236 € HT et HC et un loyer variable consistant en la part de 6% de la différence entre le chiffre d’affaires annuel hors TVA et le montant du loyer de base.

Le bail a été consenti pour une durée de 10 années à compter de la livraison des locaux soit le 3 septembre 2012 pour se terminer le 2 septembre 2022.

La destination est celle de « prêt-à-porter femmes et accessoires s’y rapportant » sous l’enseigne « PROMOD ».

Par acte extrajudiciaire en date du 29 décembre 2021, la société SHD-IMMO, venant aux droits de la société ATLANTIS RESTRUCTURATION, a signifié à la société STEDEN un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en application des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce à effet au 2 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 mars 2022, la société SHD-IMMO a assigné la société STEDEN devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nantes, au visa des articles 145 du code de procédure civile et L. 145-14 du code de commerce, aux fins de désignation d’expert.

Par ordonnance en date du 28 avril 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nantes a désigné Monsieur [Z] [C] à l’effet d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation selon la mission usuelle en la matière.

Les opérations d’expertise n’ont pas débuté et Monsieur le Juge chargé du contrôle des expertises a, le 10 février 2023, invité Monsieur [C], Expert judiciaire, « à clore ce dossier ».

Par exploit signifié le 24 mai 2022, la société STEDEN a assigné la société SHD-IMMO aux fins de voir à titre principal fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 4.006.891,30 euros, et à titre subsidiaire, aux fins de voir désigner un expert.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 novembre 2022, la société SHD-IMMO a exercé son droit de repentir en application de l’article L.158-58 du Code de commerce et offert le renouvellement du bail.

A raison de l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir, la société STEDEN s’est désistée de son instance par conclusions régularisées le 7 décembre 2022.

Par conclusions d’incident du 5 avril 2023, la société SHD-IMMO s’est opposée au désistement afin de voir se poursuivre l’instance pour la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société STEDEN pendant la période entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir, ainsi que pour la fixation du montant du loyer renouvelé.
Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 16 avril 2024, la société SHD-IMMO a saisi le juge de la mise en état, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Dans ses dernières conclusions d’incident signifiées par RPVA le 12 juin 2024, la société SHD-IMMO demande au juge de la mise en état, de:

Vu les dispositions des articles 384 et 385, 789 du Code de procédure civile,
Vu les articles L.145 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu le bail commercial en date du 20 juillet 2012,
Vu le congé en date du 29 décembre 2021,
Vu la notification comportant accord de renouvellement signifiée, à la demande de la Société SHD-IMMO, par acte extra-judiciaire en date du 9 novembre 2022,

1°/ Débouter la Société STEDEN de l’ensemble de ses demandes ;

2°/ Désigner tel expert qu’il lui plaira de commettre avec mission de :

– se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– se rendre sur place dans les locaux identifiés sur le plan comme étant le lot n° A3 B4 du Centre commercial « ATLANTIS – LE CENTRE » situé sur le territoire de la zone commerciale ATLANTIS, Commune de [Localité 1] ;
– visiter les locaux donnés à bail, les décrire ;
– rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en application des dispositions des articles L.145.33 et R.145-3 à R.148-8 suivants du Code de commerce ;
– fournir tous éléments permettant d’apprécier tant le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société STEDEN à compter du 3 septembre 2022 jusqu’au 9
novembre 2022, que celui du loyer du bail renouvelé à compter du 10 novembre
2022 ;

3°/ Fixer le montant de la provision qui devra être consignée ;

4°/ Dire que l’Expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le Code de Procédure Civile ;

5°/ Réserver les dépens de l’incident.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 10 juin 2024, la société STEDEN demande au juge de la mise en état, de :

Vu les articles 384, 399 et 514 du code de procédure civile,
Vu le droit de repentir du Bailleur du 9 novembre 2022,

A titre principal,

-Juger que l’instance est éteinte du fait de l’exercice du droit de repentir de la société bailleresse,
– Débouter la société SHD-IMMO de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions

A titre subsidiaire,

– Fixer le montant de l’indemnité d’occupati on annuelle due par la société STEDEN à la société SHD-IMMO, depuis le 3 septembre 2022 jusqu’au 9 novembre 2022, à la somme annuelle en principal de 161.250,58 euros ;

– Juger que la société STEDEN est redevable d’une indemnité d’occupation de 30.010,64 euros, pour la période allant du 3 septembre 2022 au 9 novembre 2022,

En conséquence, Condamner la société SHD-IMMO à rembourser à la société STEDEN la somme de 8.888,61 euros en raison du paiement de la somme de 38.899,25 euros par la société STEDEN à la société SHD-IMMO pour la période du 3 septembre 2022 au 9 novembre 2022,

– Condamner la société SHD-IMMO à supporter l’ensemble des frais de l’instance, soit 10.000 euros hors taxes, dont le montant est à parfaire.

A ti tre très subsidiaire,

– Juger, pour le cas où une mesure d’experti se serait ordonnée pour apprécier la valeur locati ve de renouvellement, que l’avance des frais d’experti se sera à la charge de la société SHD-IMMO puisque l’origine de la procédure découle de son congé avec refus de renouvellement noti fi é à la société STEDEN ;

En tout état de cause,

– Fixer le loyer minimum garanti provisionnel, pendant la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti du bail expiré.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions d’incident, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande d’expertise

L’article 771 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.
En application des 144 et 146 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer mais seulement si les parties ne disposent pas d’éléments suffisants pour prouver les faits allégués et en aucun cas en vue en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la SARL STEDEN sollicite une expertise judiciaire aux fins de fournir les éléments permettant d’apprécier tant le montant de l’indemnité d’occupation due par la société STEDEN à compter du 3 septembre 2022 jusqu’au 9 novembre 2022, que celui du loyer du bail renouvelé à compter du 10 novembre 2022.

S’agissant de la demande formée au titre du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux est compétent aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, de sorte que la demande d’expertise formée à ce titre sera rejetée.

Concernant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due, il apparaît que les éléments du dossier sont suffisants pour statuer sur la demande sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise judiciaire.

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire doit être rejetée.

Sur la demande tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société STEDEN

L’article 771 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il n’appartient pas au juge de la mise en état de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, s’agissant d’une question de fond qui relève de la compétence du juge du fond.

En conséquence, la SARL STEDEN sera déboutée de la demande formée à ce titre et des demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

La société SHD IMMO succombant principalement à l’instance sera condamnée aux dépens du présent incident.

Cependant, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Nous, Laëtitia FENART, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DEBOUTONS la société SHD IMMO de la demande d’expertise ;

DEBOUTONS la SARL STEDEN de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la société SHD IMMO aux dépens de l’incident ;

DEBOUTONS les parties des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 26 février 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

F. DUBOIS L.FENART

copie :
Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN
Me Emmanuelle BLOND – 191
Me Pierre EL KOURI – 311
Me Gilles HITTINGER-ROUX – P497