Chambre 01
N° RG 21/04440 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VOTD

JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

S.E.L.U.R.L. [O] [V],
représentée par Me [V] [O], en qualité de liquidateur judiciaire de M. [T] [G] [N]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me François-Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS, plaidant et Me Geneviève FERRETTI, avocat au barreau de LILLE, postulant

DÉFENDEURS:

M. [D] [R] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [S] [B] [P] épouse [R] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,
Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,
Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Novembre 2023.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Janvier 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Nicolas VERMEULEN, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Janvier 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Suivant jugement du 16 janvier 2017, le tribunal de commerce de Lille Métropole a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de Monsieur [T] [N], exerçant en qualité d’entrepreneur individuel des travaux de plâtrerie à [Localité 4].

Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire, suivant jugement du 15 mars 2017 par le tribunal de commerce de Lille Métropole et Maître [V] [O] a été désigné en qualité de liquidateur.

Par acte d’huissier du 9 juin 2021, Maître [V] [O], ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [T] [G] [N], a fait assigner les époux [R] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille en ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision immobilière existant entre eux et impliquant la licitation judiciaire de l’immeuble.

Sur cette assignation, délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les défendeurs ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 1er juillet 2022 et fixé l’affaire à l’audience prise à juge rapporteur du 7 février 2023 pour plaidoiries.

Par jugement du 14 avril 2023, le tribunal a :

Révoqué l’ordonnance de clôture ;Invité Maître [V] [O], ès qualité, à justifier de l’identité exacte du failli et à produire au tribunal tout élément permettant de déterminer la valeur de l’immeuble litigieux ;Invité les défendeurs à s’expliquer sur la recevabilité de la fin de non-recevoir présentée devant le tribunal et à s’expliquer sur les conditions préalables à la licitation, au cas d’une demande de maintien dans l’indivision, conformément à l’article 815-14 et suivants du code civil ;
La clôture a été prononcée le 10 novembre 2023, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries le 3 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, Maître [V] [O], ès qualité, demande au tribunal de :

Ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [N] [T] [G] et les époux [R] [N], du chef de la maison à usage de commerce, professionnel et d’habitation sise sur le territoire de la commune de [Localité 4], [Adresse 6] cadastrée section MW numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 02a56ca.
Désigner tel notaire qu’il plaira pour y procéder.
Préalablement et pour y parvenir,

Ordonner la vente forcée de la maison à usage de commerce, professionnel et d’habitation sise sur le territoire de la commune de [Localité 4], [Adresse 6] cadastrée section MW numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 02a56ca. Dire que la vente aura lieu à la Barre du Tribunal Judiciaire de LILLE, et sous la constitution de Maître Geneviève FERRETTI, Avocat au Barreau de LILLE, sur le cahier des conditions de vente rédigé par l’avocat sur une mise à prix de : TRENTE MILLE EUROS (30.000,00 €).
Dire qu’il sera fait mention dans le cahier des conditions de vente de la clause de substitution ainsi libellée :
Clause de substitution :

« En cas de vente de droits indivis, comme en cas de licitation de biens indivis avec l’accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente. ».

Dire que la publicité préalable à la vente sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.322-31 et suivants du Code de procédure civile d’exécution.
Dire que le poursuivant pourra faire procéder à l’établissement du PV de constat et description de l’immeuble, par tout huissier de justice de son choix, qui pourra pénétrer dans l’immeuble et pourra, le cas échéant, se faire accompagner de tout technicien ou géomètre-expert aux fins d’établissement des diagnostics immobiliers exigés par la loi.
Dire que préalablement à la vente par adjudication, la poursuivante pourra faire assurer deux visites du bien vendu par tout huissier de justice de son choix qui devra prévenir les occupants de l’immeuble, trois jours ouvrés au mois avant les dates fixées pour celles-ci.
Dire que pour mener à bien ces différentes missions, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les différents biens et au besoin, se faire assister d’un serrurier, de la force publique et à défaut, faire application des dispositions des art. L322-2, L 142-1 et L142-2 du Code de procédure civile d’exécution.
Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente par adjudication, sauf ceux de mauvaise contestation qui resteront à la charge des contestants avec distraction au profit des avocats en la cause.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, les époux [R] [N] demandent de :

Fixer à 70.000 euros la valeur de l’immeuble litigieux ;
Accorder l’attribution préférentielle de l’immeuble litigieux au profit des époux [R] [N] ;
Renvoyer les parties devant tel notaire qu’il plaira au tribunal de désigner ;
Débouter la SELURL [V] [O] ès qualité de toutes ses demandes ;
Subsidiairement,

Dire qu’il sera inséré au cahier des conditions de vente une clause de substitution ainsi libellée :
« En cas de vente de droits indivis, comme en cas de licitation de biens indivis avec l’accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente ».

Dépens comme de droit
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

A titre préliminaire, le requérant verse aux débats une copie délivrée le 19 avril 2023 par l’officier de l’état civil de [Localité 7] de l’acte de naissance n° 477 de l’année 1987 aux termes de laquelle est né le [Date naissance 3] 1987 à 21 h 55 M. [T] [G] [N] de [D] [R] [N] et de [U] [P].

Sur la demande principale en licitation et la demande reconventionnelle en attribution préférentielle.
Les époux [R]-[N] sollicite, sur le fondement de l’article 815-14 du code civil, la possibilité d’acquérir les droits indivis de leurs fils. Ils prétendent qu’ils ont fait une offre de rachat des droits individus de leur fils pour un montant de 45.000 euros dans un courrier courant 2022. Ils énoncent que cette estimation est désormais obsolète en raison de la dégradation de l’immeuble. Ils soutiennent qu’il y a lieu de privilégier la vente de gré à gré dans ces conditions et que la valeur de l’immeuble doit être fixée à 70.000 euros.

En réponse, M. [T] [G] [N], représenté par le liquidateur judiciaire, énonce qu’il entend poursuivre la vente du bien litigieux ; que le bien litigieux est indivis ; qu’il est incommode de vendre des droits indivis.

Le liquidateur judiciaire soutient que l’article L. 642-18 du code de commerce pose le principe d’une vente forcée ; qu’il n’est pas justifié en l’espèce par les époux [R]-[N] que la vente de gré à gré permettrait d’assurer une cession dans les meilleures conditions.

Il estime également que les coindivisaires qui entendent faire échec à la licitation peuvent, sur le fondement de l’article 815-17 du code civil, s’acquitter des dettes dont est redevable le débiteur indivis.

Sur ce,

Il est rappelé par le tribunal que l’article 815 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », de sorte que l’article 815-14 du code civil, aux termes duquel « l’indivision qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis (…) est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée (…) », n’est pas opposable à une demande judiciaire d’un coindivisaire en licitation et partage.

Au demeurant, le tribunal constate que les époux [R]-[N] entendent contraindre le liquidateur, exerçant les droits indivis dans le bien situé [Adresse 6] à [Localité 4] de M. [T] [G] [N], à leur céder les droits indivis au prix déterminé par eux. Or, l’article 815-14 du code civil n’ouvre pas aux coindivisaires une attribution préférentielle mais un droit de préemption, de sorte que le prix auquel ils sont susceptibles d’acquérir les droits indivis au titre des dispositions précitées est celui convenu entre le coindivisaire vendeur et l’acquéreur.

Ainsi, d’une part, les époux [R]-[N] ne sont pas fondés à s’opposer à la demande en licitation aux motifs qu’ils souhaitent acquérir de gré à gré les droits indivis de M. [T] [G] [N] et, d’autre part, aucune cession de gré à gré n’est projetée par le liquidation judiciaire, exerçant les droits indivis dans le bien situé [Adresse 6] à [Localité 4] de M. [T] [G] [N].

Il convient donc débouter les époux [R]-[N] dans leur demande reconventionnelle en attribution préférentielle de l’immeuble litigieux.

En revanche, il est rappelé que l’ensemble des coindivisaires sont dans la cause.

Dès lors, il y a lieu d’accueillir la demande de Maître [V] [O], exerçant les droits indivis dans le bien situé [Adresse 6] à [Localité 4] de M. [T] [G] [N], en licitation judiciaire.

Le tribunal observe que le bien a été estimé par Me [A], notaire à Lille, le 16 mai 2023, à une valeur comprise entre 100.000 et 150.000 euros.

Les époux [R]-[N] n’apportent aucun élément de nature à apprécier différemment la valeur de l’immeuble litigieux ; il sera observé qu’ils soutiennent, dans leurs écritures, que le bien doit être évalué une somme de 70.000 euros, sans que cette estimation ne soit corroborée par des éléments objectifs.

Il y a donc lieu de fixer une mise à prix du bien à la somme de 30.000 euros, avec la possibilité de baisse du quart puis du tiers en cas de désertion d’enchères.

Par ailleurs, il est loisible aux indivisaires, en cas d’adjudication d’un bien indivis, de prévoir un droit de substitution au profit de chacun d’eux par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation d’un bien indivis. (Civ 3e, 3 mai 1989, n°87-17094)

Le tribunal constate que dans leurs écritures respectives, les parties s’accordent pour un droit de substitution ainsi libellé :

« en cas de vente droits indivis, comme en cas de licitation de bien indivis avec l’accord de tous les indivisaires ou à défaut de contestation de la présente clause, chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente ».

Il y a lieu de dire que le cahier des conditions de vente sera établi comme en matière de saisie immobilière et de rappeler qu’il devra faire figurer la clause prévoyant la substitution d’un indivisaire au tiers adjudicataire selon faculté susceptible d’être exercée par déclaration auprès du greffe dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication.

La publicité sera assurée selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Il sera fixé des modalités de visite des lieux à vendre, pour le cas où quiconque y mettrait obstacle.

Sur la désignation d’un notaire
Selon l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut par le tribunal.

Il y a lieu de désigner Me [M] [H], notaire à [Localité 4].

Sur les demandes accessoires
Il y a lieu de prévoir que les dépens seront payés en frais de partage.

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE M. [D] [R] [N] et Mme [U] [S] [B] [P] de leurs demandes tendant à l’attribution préférentielle de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] à leur profit ;

ORDONNE l’ouverture des opérations de partage judiciaire l’indivision existant entre M. [T] [N], M. [D] [R] [N] et Mme [U] [S] [B] [P] du chef l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], cadastré section MW n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2a 56ca ;

DÉSIGNE pour procéder auxdites opérations Me [M] [H], notaire à [Localité 4], sous le contrôle du juge spécialement affecté à la surveillance des opérations de partage de ce tribunal, lequel est commis pour surveiller ces opérations ;

PRECISE qu’en cas d’empêchement du notaire ou du juge commis, il sera procédé à son remplacement à la requête de la partie la plus diligente par voie d’ordonnance ;

Préalablement aux opérations de partage,

ORDONNE, en présence, ou dûment appelés, de M. [D] [R] [N] et Mme [U] [S] [B] [P], la licitation du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4], cadastré section MW n° [Cadastre 1] pour une contenance de 2a 56ca en audience des adjudications du tribunal sur le cahier des conditions de vente dressé et déposé par Maître Geneviève Ferretti, avocat inscrit au barreau de Lille ;

FIXE une mise à prix à 30.000 euros, avec la possibilité de baisse du quart puis du tiers en cas de désertion d’enchères et ce sans formalité ;

DIT que le cahier des conditions de vente fera mention expresse d’un droit de substitution au profit de chacun des indivisaires dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe du tribunal ayant constaté la vente ;

DIT que les frais d’adjudication seront mis à la charge de l’adjudicataire ;

DIT qu’il sera procédé aux formalités de publicité comme il est prévu en matière de vente sur licitation ;

Au cas où quiconque ferait obstacle à l’élaboration des diagnostics préalables à la vente ou aux visites de l’immeuble par des candidats à l’acquisition :

AUTORISE tout huissier de justice choisi par l’avocat à pénétrer dans les lieux à une date convenue en accord avec l’éventuel occupant et à défaut à une date fixée par l’huissier préalablement notifiée à l’occupant huit jours calendaires à l’avance, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente ;

AUTORISE le même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités déterminées en accord avec l’éventuel occupant et à défaut d’accord : dans le mois précédent la vente un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 et 12 heures et entre 14 et 18 heures, aux horaires déterminées par l’huissier qui en avisera téléphoniquement l’occupant au moins 24 heures à l’avance ;

DIT que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des frais de l’expert et de publicité seront inclus en frais privilégiés de vente ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais de vente par adjudication ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER