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L’Essentiel : Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] ont loué un appartement à Monsieur [I] [T] à Toulouse, avec un loyer mensuel de 363 € et 27 € pour le stationnement. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 13 septembre 2023, totalisant 1433,45 €. Le 8 décembre 2023, les bailleurs ont assigné Monsieur [I] [T] pour obtenir son expulsion et le paiement des sommes dues. Lors de l’audience du 11 mars 2024, Monsieur [I] [T] a reconnu sa dette. Finalement, le 19 septembre 2024, les bailleurs se sont désistés de leur demande d’expulsion, Monsieur [I] [T] ayant quitté les lieux.
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Contexte du litigeMonsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont loué un appartement à Monsieur [I] [T] à Toulouse, avec un contrat prenant effet le 28 octobre 2022. Le loyer mensuel était fixé à 363 € pour l’appartement et 27 € pour un emplacement de stationnement, avec des charges respectives. Monsieur [K] [T] a agi en tant que caution solidaire pour les engagements de Monsieur [I] [T]. Impayés et commandements de payerDes loyers impayés ont conduit les bailleurs à signifier un commandement de payer à Monsieur [I] [T] le 13 septembre 2023, pour un montant total de 1433,45 € concernant l’appartement, ainsi qu’un autre commandement pour 81 € relatif à l’emplacement de stationnement. Ces actions visaient à activer la clause résolutoire du bail. Assignation en justiceLe 8 décembre 2023, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] ont assigné Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [I] [T], et le paiement de diverses sommes dues, incluant des intérêts et des indemnités d’occupation. Audience du 11 mars 2024Lors de l’audience du 11 mars 2024, les bailleurs ont confirmé leurs demandes et indiqué que la dette locative s’élevait à 943,96 €. Monsieur [I] [T] a reconnu la dette et a proposé un règlement pour le 27 mars 2024, tout en exprimant son souhait de rester dans les lieux. Développements ultérieursLe 19 avril 2024, un justificatif de congé a été fourni par Monsieur [I] [T], indiquant son départ prévu pour le 18 mai 2024. Le juge a ordonné la réouverture des débats pour le 19 septembre 2024, demandant des précisions sur les demandes des bailleurs. Audience du 19 septembre 2024À l’audience du 19 septembre 2024, les bailleurs se sont désistés de leur demande d’expulsion, Monsieur [I] [T] ayant quitté les lieux. Ils ont actualisé la dette à 974,58 € et ont maintenu leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Décision du jugeLe juge a constaté l’absence de justification de la délivrance d’un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] pour la date prévue. En conséquence, il a sursis à statuer sur toutes les demandes et a réservé les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Une nouvelle audience a été fixée au 13 février 2025. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?La clause résolutoire dans un bail d’habitation est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise les conditions de sa mise en œuvre. Selon cet article, le bailleur peut, en cas de non-paiement des loyers, faire signifier un commandement de payer à son locataire. Ce commandement doit être délivré par un huissier de justice et doit mentionner le montant des sommes dues. Il est également stipulé que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation après la signification du commandement. Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, le bailleur peut alors demander la résiliation du bail. En l’espèce, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont signifié un commandement de payer à Monsieur [I] [T] pour des loyers impayés, ce qui semble conforme aux exigences de l’article 24. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur les obligations des parties ?La résiliation du bail entraîne des conséquences importantes pour les parties, notamment en ce qui concerne les obligations de paiement. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que, en cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de payer les loyers jusqu’à la restitution des lieux. De plus, l’article 1736 du Code civil précise que le locataire doit également indemniser le bailleur pour le préjudice subi du fait de la résiliation, ce qui peut inclure des loyers dus et des charges. Dans le cas présent, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont demandé la condamnation de Monsieur [I] [T] au paiement des sommes dues, ce qui est en accord avec les dispositions légales. Quelles sont les implications de la solidarité de la caution dans le cadre d’un bail ?La solidarité de la caution est régie par l’article 2290 du Code civil, qui stipule que la caution est tenue de payer la dette du débiteur principal en cas de défaillance de celui-ci. Dans le cadre d’un bail, cela signifie que si le locataire ne paie pas son loyer, le bailleur peut se retourner directement contre la caution pour obtenir le paiement des sommes dues. Monsieur [K] [T], en tant que caution solidaire de Monsieur [I] [T], est donc également responsable du paiement des loyers impayés, conformément à l’article 2290. Les bailleurs peuvent ainsi demander la condamnation solidaire de Monsieur [I] [T] et de Monsieur [K] [T] pour le paiement des sommes dues, ce qui est conforme à la législation en vigueur. Quelles sont les procédures à suivre pour l’expulsion d’un locataire ?L’expulsion d’un locataire est encadrée par l’article 61 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que l’expulsion ne peut être effectuée qu’après une décision de justice. Avant d’en arriver à cette étape, le bailleur doit avoir respecté la procédure de commandement de payer, comme mentionné précédemment. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut alors saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Il est également important de noter que l’expulsion ne peut être réalisée qu’entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf en cas de décision judiciaire contraire. Dans cette affaire, les bailleurs ont demandé l’expulsion de Monsieur [I] [T], mais celle-ci ne pourra être ordonnée qu’après que toutes les procédures légales aient été respectées, y compris la délivrance d’un avenir d’audience. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Cette disposition est souvent utilisée pour couvrir les frais d’avocat et autres dépenses liées à la procédure. Le montant est fixé par le juge en fonction des circonstances de l’affaire. Dans le cas présent, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont demandé une indemnité sur le fondement de l’article 700, ce qui est une pratique courante dans les litiges locatifs. Le juge a réservé sa décision sur cette demande, ce qui signifie qu’il se prononcera ultérieurement sur le montant à allouer, en tenant compte des éléments présentés par les parties. |
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JUGEMENT
N° B
DU : 19 Novembre 2024
[U] [Z]
[Y] [O] épouse [Z]
C/
[I] [T]
Expédition délivrée
à toutes les parties 19 Novembre 2024
JUGEMENT
Le Mardi 19 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
M. [U] [Z], demeurant 22 ALLE MICHEL ANGE – 95470 FOSSES
représenté par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE
Mme [Y] [O] épouse [Z], demeurant 22 ALLE MICHEL ANGE – 95470 FOSSES
représentée par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [I] [T], demeurant RESIDENCE LES TOITS TOLOSANS APPT A01 – 145 CHEMIN DE TOURNEFEUILLE – 31300 TOULOUSE
non comparant, ni représenté
Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [I] [T] un appartement à usage d’habitation (n°A01) situé Résidence Les Toits Tolosans, 145 Chemin de Tournefeuille à Toulouse (31300), par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 363 € et une provision pour charges de 95€.
Monsieur [K] [T] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [T] à ce titre.
Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont également donné à bail à Monsieur [I] [T] un emplacement de stationnement situé niveau RC-Sous-sol 65 Résidence Les Toits Tolosans 145 Chemin de Tournefeuille à Toulouse (31300), par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 27 € et une provision pour charges de 27€.
Monsieur [K] [T] s’est également porté caution solidaire des engagements de Monsieur [I] [T] à ce titre.
Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont fait signifier à Monsieur [I] [T] un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, le 13 septembre 2023 pour un montant en principal de 1433,45€ concernant les loyers dûs au titre du bail de l’appartement, commandement dénoncé à la caution le 27 octobre 2023.
Un autre commandement de payer visant la clause résolutoire a également été délivré par les bailleurs à Monsieur [I] [T] le 13 septembre 2023 pour un montant en principal de 81€, au titre de l’emplacement de stationnement.
C’est dans ces conditions que Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont fait assigner par acte du 8 décembre 2023 Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [T] à payer la somme de 1617,41€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la date de l’assignation ou de la décision à intervenir, et ce au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
– Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [T] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;
– Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [K] [T] à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.
A l’audience du 11 mars 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont comparu représentés par leur Conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance et précisé qu’au 5 mars 2024 la dette locative était d’un montant de 943,96 euros et que Monsieur [T] avait repris le paiement du loyer par des règlements en fin de mois.
Ils se sont par ailleurs opposés à tous délais.
Monsieur [I] [T] a comparu en personne, a reconnu la dette, a proposé de régler le 27 mars 2024 le solde restant dû au titre de la dette locative.
Il a par ailleurs précisé qu’il travaillait en alternance, que son salaire était d’un montant de 1065 euros brut et qu’étant payé en fin de mois il réglait son loyer également en fin de mois.
Il a aussi indiqué qu’il souhaitait rester dans les locaux.
L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024 et le Conseil des demandeurs autorisé à produire une note en délibéré concernant notamment le règlement du solde restant dû au titre de la dette locative.
Par note en délibéré en date du 19 avril 2024, le Conseil des demandeurs a fait parvenir une note en délibéré à la présente juridiction ainsi que le justificatif du congé donné par Monsieur [I] [T] concernant l’appartement litigieux, en date du 13 avril 2024 avec effet au 18 mai 2024.
Par jugement avant dire droit en date du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :
ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :
Jeudi 19 septembre 2024 à 14 heures
INVITE pour cette date Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] à faire valoir leurs observations sur l’absence de précision quant à leur demande de “résiliation du bail” dans le dispositif de l’assignation, deux baux étant visés dans les motifs de l’assignation ;
INVITE également pour cette date Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] à faire valoir leurs observations quant à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [I] [T] et de Monsieur [K] [T] en l’absence d’assignation de ce dernier ;
DIT Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] en lui dénonçant la présente décision pour l’audience du jeudi 19 septembre 2024 à 14 h devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, site Camille Pujol, salle Marianne, 40 avenue Camille Pujol à TOULOUSE (31500) ;
DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;
RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l’audience du 19 septembre 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] ont comparu représentés par leur conseil, se sont désistés de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion, Monsieur [I] [T] ayant quitté les lieux le 20 mai 2024, date de l’état des lieux de sortie.
Ils ont actualisé la dette à la somme de 974,58 euros selon décompte en date du 1er juillet 2024 et ont sollicité la condamnation de Monsieur [I] [T] au paiement de cette somme et maintenu leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code
de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.
Monsieur [I] [T] n’a pas comparu et n’était pas représenté.
Aux termes de du jugement avant dire droit en date du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection avait notamment indiqué dans sa décision :
“DIT Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] en lui dénonçant la présente décision pour l’audience du jeudi 19 septembre 2024 à 14 h devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, site Camille Pujol, salle Marianne, 40 avenue Camille Pujol à TOULOUSE (31500)” ;
Il convient de constater qu’il n’est pas justifié de la délivrance par Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] d’un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] dans la perspective de l’audience du 19 septembre 2024 à 14 h.
Il sera en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes et les dépens et l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement avant dire droit non susceptible de recours :
ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :
Jeudi 13 février 2025 à 14 heures
Salle Marianne
Site Camille Pujol
40 avenue Camille Pujol
31500 TOULOUSE
DIT Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [O] épouse [Z] devront faire délivrer un avenir d’audience à Monsieur [I] [T] en lui dénonçant la présente décision et leurs dernières pièces et conclusions pour l’audience du jeudi 13 février 2025 à 14 heures devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, site Camille Pujol, salle Marianne, 40 avenue Camille Pujol à TOULOUSE (31500) ;
DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;
RESERVE l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
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