TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GOURMET BURGER, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 949 386 874, dont le siège social est sis 59 rue Berthollet – 94110 ARCUEIL

représentée par Me Yahia DENIDENI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1736

DEFENDERESSES

S.C.I. CNK, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 848 412 441, dont le siège social est sis 71 avenue Aristide Briand – 94110 ARCUEIL

représentée par Me Kévin HU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 0190

MUTUELLE CONFEDERALE D’ASSURANCE DES BURALISTES DE FRANCE – MUDETAF, SIRET : 350 403 804 00049, dont le siège social est sis 23-25 rue Chaptal – 75009 PARIS

représentée par Me Nicolas BARETY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0041

Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Janvier 2025
Prorogé au 30 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, la SCI CNK, assurée auprès de la Mutuelle confédérale d’assurance des buralistes de France (la MUDETAF), a donné à bail un local commercial situé au 59, rue Berthollet à Arcueil (94110) à la société Gourmet Burger, qui exploite une activité de restauration rapide.

Vu l’assignation à heure indiquée délivrée le 3 décembre 2024 par la société Gourmet Burger à la SCI CNK et à la Mutuelle confédérale d’assurance des buralistes de France (la MUTEDAF), sollicitant, au visa des articles 834 et 835 du code civil :

– qu’injonction soit délivrée à la bailleresse, aux frais de l’assureur de celle-ci, de réaliser les travaux correspondant au devis établi par la société ET2B pour un montant de 3 487 euros ;

– qu’injonction soit délivrée à la bailleresse de solliciter des services de la mairie l’autorisation de réaliser les travaux relatifs au conduit et à l’extracteur de fumées ;

– que la suspension du recouvrement des loyers soit ordonnée jusqu’à la reprise effective de son activité ;

Vu les conclusions de la SCI CNK, visées et soutenues à l’audience du 17 décembre 2024, sollicitant le rejet des demandes et, reconventionnellement, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, incluant une provision de 30616,10 euros au titre de la dette locative chiffrée au 4e trimestre inclus ;

Vu les conclusions de la MUTEDAF, visées et soutenues à l’audience du 17 décembre 2024, disant n’y avoir lieu à référé ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur les demandes d’injonction de faire formées par la locataire contre la bailleresse :

Vu les articles 834 et 835 du code civil ;

Au cas présent, il est constant que deux mois après la prise de possession des lieux par la société Gourmet Burger, un incendie a eu lieu dans les locaux loués, causé par l’inflammation d’une friteuse laissée sur le feu par les préposés de la preneuse à bail.

La MUTEDAF, assurance de la bailleresse, a pris en charge les travaux, pour une somme totale de 136 731 euros.

Ceux-ci ont été achevés le 6 août 2024, à l’exception, en premier lieu, du revêtement mural, qui fait l’objet de la demande d’injonction de faire selon le devis établi par la société ET2B pour un montant de 3 487 euros.

Il est manifeste que ces travaux ne relèvent plus ni de l’urgence ni d’un dommage imminent au sens des textes susvisés et, au demeurant, que leur prise en charge par la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse au regard de l’article 1733 du code civil, dont il ressort que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En second lieu, l’installation d’un nouveau système d’extraction des fumées conforme ne se heurte à aucune opposition de la bailleresse et il appartient à la société Gourmet Burger, au regard des articles 13.7, et 16.3 du bail, de réaliser les travaux de mise en conformité du conduit et de l’extracteur après avoir sollicité les autorisations administratives.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes d’injonction de faire formées par la société Gourmet Burger.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension des loyers :

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, aux conditions cumulatives suivantes : que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la SCI CNK a fait délivrer à la société Gourmet Burger un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 5 juin 2024, pour une somme de 15 733,77 euros, loyers et charges dus au 28 mai 2024, qui est resté infructueux.

Cependant, la bailleresse argue elle-même de travaux de réfection qui auraient été achevés en août 2024, alors que l’entière imputation du sinistre au preneur n’est pas tranchée et que l’impossibilité au moins partielle d’exploiter le fonds de commerce aura duré plus d’une année sur la période considérée.

Au regard de ces éléments, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé ne sont pas remplies.

Les mêmes motifs conduisent à dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension des loyers formée par la société Gourmet Burger.

Sur les demandes accessoires :

Aucune des parties ne succombant à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, chacune d’elle conservera la charge des dépens par elle exposés.

Des considérations d’équité conduisent à rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES