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2ème chambre civile

N° RG 23/15822 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C3M5M

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Décembre 2023
JUGEMENT
rendu le 03 Février 2025

DEMANDERESSE

[10] ([10])
[Adresse 13]
[Localité 8]

Représentée par Maître Vanessa GRYNWAJC de l’AARPI DGS-GRYNWAJC-STIBBE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P211

DÉFENDERESSE

Madame [X] [N] veuve [G]
[Adresse 1]
[Localité 14]
Défaillante

Décision du 03 Février 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/15822 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3M5M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 03 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Réputé ontradictoire et en premier ressort

____________________

Par acte authentique reçu le 22 octobre 2004 par Maître [U] [O], notaire à [Localité 9], Monsieur [V] [G] et Madame [X] [N] ont acquis un appartement et une cave constituant les lots n°14 et 32 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section BT n°[Cadastre 6].

Monsieur [V] [G] est décédé le [Date décès 5] 2005 à [Localité 14] sans laisser d’héritiers réservataires pour lui succéder.

Saisi sur requête du 4 août 2011 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 14], le tribunal de grande instance de Paris a, suivant jugement du 23 novembre 2011, déclaré vacante la succession de Monsieur [V] [G] et nommé le [16] en la personne du Directeur Régional en charge de la [10] (ci-après la [10]) curateur à ladite succession.

Par exploit d’huissier du 4 décembre 2023, le Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la [10] a fait assigner Madame [X] [N] veuve [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

– ENTENDRE ORDONNER qu’aux requête, poursuites et diligences du SERVICE DU DOMAINE, pris en la personne du Directeur de la [10] ([10]), curateur à la succession vacante de Monsieur [V] [G], en présence et/ou dûment appelée de Madame [X] [N], veuve [G] née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 11] (PAKISTAN), de nationalité pakistanaise, il sera par tel Notaire qu’il plaira au Tribunal commettre, procédé aux opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision dont s’agit,
– ENTENDRE COMMETTRE l’un de Mesdames ou Messieurs les juges pour faire son rapport sur l’homologation de la liquidation s’il y a lieu et préalablement auxdites opérations et pour y parvenir, entendre ordonner qu’aux mêmes requêtes, poursuites, diligences et présence que dessus, il sera procédé en l’audience des Saisies du Tribunal judiciaire de PARIS sur le cahier des charges et conditions de vente dressé et déposé par l’avocat du demandeur, à la vente sur licitation de l’immeuble ci-après :

à [Localité 14] : [Adresse 1], cadastré : Section N° Lieudit Surface BT [Cadastre 6] [Adresse 1] 03a 63caDESIGNATION DES BIENS : . LOT NUMERO QUATORZE (14) : Dans le bâtiment A, escalier A, au sous-sol, une cave Et les 1/1000 des parties communes générales,
. LOT NUMERO TRENTE-DEUX (32) Dans le bâtiment A, au 4ème étage, escalier A, porte face droite, un appartement comprenant : trois pièces, cuisine, W.C. et entrée Et les 36/1000 des parties communes générales, Tels que lesdits biens et droits immobiliers existent, s’étendent, se poursuivent et comportent dans leurs parties privatives et communes avec toutes leurs aisances et dépendances et tous droits quelconques pouvant y être attachés sans aucune exception ni réserve,

ORIGINE DE PROPRIETE : Les biens et droits immobiliers ci-dessus appartiennent pour moitié en pleine propriété à chacun :. Madame [X] [N], veuve [G] née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 11] (PAKISTAN), de nationalité pakistanaise,
. la succession vacante de Monsieur [V] [G] décédé le [Date décès 5] 2005 à [Localité 14], représentée par [12], pris en la personne du Directeur de la [10], ès qualité de curateur à succession vacante.

Pour les avoir acquis de : Monsieur [K] [M] [Z], né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 17] (TUNISIE), demeurant à [Localité 15] (VAL-DE-MARNE), [Adresse 7]. Selon : Acte authentique reçu par Maître [U] [O], notaire à [Localité 9], publié au 10ème bureau des hypothèques de [Localité 14] le 24 novembre 2004 et régularisé le 14 décembre 2004.En UN LOT de vente : Lots 14 et 32
Sur la mise à prix de 253.400,00 € (DEUX CENT CINQUANTE-TROIS MILLE QUATRE CENTS EUROS) qu’il plaira au Tribunal de fixer d’office sans expertise, pouvant être baissée d’un quart à la même audience, en cas d’absence d’adjudicataire,
– ENTENDRE DIRE qu’en cas d’empêchement du juge, du notaire ou de l’avocat commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance de Madame ou Monsieur le Président de la Chambre qui aura statué, rendue sur simple requête,
– FIXER l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [N], veuve [G] au profit de l’indivision, à la somme de 1.595,00 € à compter du 1er décembre 2018, soit 5 années avant la date de la présente assignation, jusqu’à la date du partage à venir ou celle de la parfaite libération effective des lieux.

En conséquence,
– CONDAMNER Madame [X] [N], veuve [G] à verser au profit de l’indivision la somme de 95.700,00 € correspondant à l’indemnité d’occupation due au titre des cinq dernières années précédant la présente assignation,
– CONDAMNER Madame [X] [N], veuve [G] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation de 1.595,00 € à compter de l’assignation jusqu’à la date du partage à venir ou celle de la parfaite libération effective des lieux,
– CONDAMNER Madame [X] [N], veuve [G] à verser à la [10] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER Madame [X] [N], veuve [G] aux dépens de la présente instance, qui seront employés en frais privilégiés de partage et de licitation.

Madame [X] [N] veuve [G] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur le partage judiciaire

La [10] sollicite l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre elle et Madame [X] [N] veuve [G] et portant sur les lots n°14 et 32 du [Adresse 1] à [Localité 14] et la désignation d’un notaire commis pour y procéder.

Sur ce,

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et en application des articles 1359 et suivants du code de procédure civile, le tribunal peut désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage judiciaire si la complexité des opérations le justifie.

En l’espèce, les parties n’étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre la [10] et Madame [X] [N] veuve [G].

La complexité des opérations au regard des biens restant à partager et le conflit existant entre les parties justifient la désignation par le tribunal d’un notaire neutre pour procéder aux opérations de partage, en la personne de Maître [P] [J]. Il convient également de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il appartient ainsi aux parties de remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En application des dispositions de l’article 1365 du code de procédure civile, le notaire commis rend compte au juge commis des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à en faciliter le déroulement. Il peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut, désigné par le juge commis.

Si un désaccord subsiste entre les parties, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet liquidatif qu’il transmettra au juge commis dans un délai d’un an à compter de sa désignation.

Une provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis sera ordonnée, étant rappelé que le notaire commis ne peut, en application de l’article R.444-61 du code de commerce, commencer sa mission tant qu’il n’est pas intégralement provisionné.

Cette provision sera versée au notaire par la [10] qui a intérêt au partage.

Les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable.

Sur la licitation

La [10] sollicite la vente sur licitation des biens indivis dès lors que Madame [X] [N] veuve [G] n’a jamais répondu à ses courriers de mise en demeure aux fins de partage amiable de l’indivision ni sollicité le rachat des droits du défunt dans l’indivision.

Elle évalue les deux lots à la somme de 362 000 euros au 1er août 2023 et propose une mise à prix de 253 400 euros pouvant être baissée d’un quart en cas d’absence d’adjudicataire.

Sur ce,

L’article 1686 du Code civil dispose que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1361 du Code de procédure civile ajoute que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.

L’article 1377 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R.221-33 à R.221-38 et R.221-39 du code des procédures civiles d’exécutions.

L’article 1273 prévoit en particulier que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.

En l’espèce, l’indivision existant entre les parties porte sur un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], d’une superficie de 55,3 m². Ce bien n’est pas aisément partageable en nature.

Il convient donc d’ordonner sa licitation dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision pour permettre de composer des lots d’égale valeur et d’allotir chacun des indivisaires à proportion de leurs droits.
Il convient pour assurer la bonne exécution dans le temps de la présente décision de dire que toutes les formalités pourront être accomplies par la partie la plus diligente.

En application des dispositions précitées, le tribunal doit également déterminer la mise à prix du bien à vendre.

La mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes.

Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs.

En l’espèce, le bien litigieux est situé au 4ème étage d’un immeuble datant de 1880, dispose d’une superficie de 55,30 m² et se compose de trois pièces.

La [10] verse un avis de valeur du 1er août 2023 établi sur la base d’une comparaison avec neuf ventes intervenues au cours des deux années précédentes et concernant des appartements de superficie similaire au sein d’immeubles construits à la même époque, dont il ressort que le bien indivis dispose d’une valeur vénale de 452 000 euros s’il était libre et de 362 000 euros s’il était occupé, ce qui est manifestement le cas d’espèce.

Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier parisien depuis le mois d’août 2023, de sa situation au sein d’un immeuble ancien au pied du métro mais également de son état de vétusté et de son occupation par l’un des indivisaires, il y a lieu de considérer que ce bien dispose d’une valeur vénale de 350 000 euros.

Au vu de ces éléments, il convient de fixer une mise à prix de 200 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes.

Il convient enfin de rappeler aux parties, qui sollicitent la vente par licitation faute d’avoir pu se mettre d’accord sur un prix de vente, que la vente amiable du bien ressort de leur seule volonté, et qu’une fois la licitation ordonnée, il leur appartient de la mettre en œuvre mais qu’elles peuvent à tout moment de la procédure d’adjudication abandonner celle-ci pour vendre amiablement le bien.

Sur l’occupation du [Adresse 1] à [Localité 14]

La [10] sollicite en outre la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [N] veuve [G] au profit de l’indivision à la somme de 1 595 euros à compter du 1er décembre 2018 jusqu’à la date du partage à venir ou celle de la parfaite libération des lieux.

Sur ce,

Selon l’article 815-9 du code civil alinéa 2, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de signification de la mise en demeure du 2 août 2023 aux fins de partage amiable avant assignation que Madame [X] [N] veuve [G] occupait encore le bien indivis à cette date, son nom étant inscrit sur la liste des occupations, sur l’interphone et sur la boîte aux lettres.

Madame [X] [N] veuve [G] est par ailleurs copropriétaire de cet appartement, qui constituait le domicile conjugal, depuis le 22 octobre 2004.

Il est donc établi qu’elle jouit exclusivement de l’appartement depuis le décès de son époux, copropriétaire dont la succession a été déclarée vacante, intervenu le [Date décès 5] 2005.

La jouissance exclusive de l’appartement de type 3 pièces dont elle est indivisaire la rend donc redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision successorale du 4 décembre 2018, compte tenu de la prescription quinquennale et de la date d’assignation du 4 décembre 2023, jusqu’à sa libération des locaux ou jusqu’au partage, étant rappelé qu’elle est propriétaire de la moitié du bien indivis.

L’indemnité d’occupation dont Madame [X] [N] veuve [G] est redevable doit être évaluée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire.

S’il résulte de l’avis de valeur précitée que la valeur locative à prendre en considération est de 1 595 euros hors charges, il convient d’observer d’une part qu’aucune photographie du bien n’est versée aux débats, étant rappelé que Madame [X] [N] veuve [G] en est propriétaire depuis le 22 octobre 2004, et que l’appartement ne semble pas avoir fait l’objet de travaux de rénovation au regard du jugement du 2 juillet 2019 du tribunal judiciaire de Paris l’ayant déclarée responsable des désordres d’infiltration affectant l’appartement mitoyen du fait de la non-conformité de sa salle de bain, qui est qualifiée par l’expert judiciaire tel que rapporté en page 4 du jugement de « vétuste, fuyarde et non étanche ».

Au vu de ces éléments, de l’absence d’estimation de la valeur locative du bien pour les années antérieures à 2023, de l’absence de visite effective du bien, et du caractère précaire de la jouissance du bien indivis par Madame [X] [N] veuve [G], imposant l’application d’un abattement de 20%, la valeur locative mensuelle du bien sera fixée à la somme de 1 100 euros.

Madame [X] [N] veuve [G] sera donc déclarée redevable envers l’indivision propriétaire de l’appartement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme provisionnelle de 1 100 euros et ce, à compter du 4 octobre 2018 et jusqu’à la libération des locaux ou jusqu’au partage.

Sur la répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision

La [10] sollicite enfin la condamnation de la défenderesse à verser au profit de l’indivision la somme de 95 700 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due au titre des cinq dernières années précédant la présente assignation, outre la somme de 1 595 euros par mois jusqu’à la date du partage à venir ou celle de la parfaite libération des lieux.

Sur ce,

Si l’article 815-11 du code civil dispose que tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, qui sont composés des fruits de l’indivision déduction faite des dépenses de celle-ci, aucun texte ne permet en revanche de condamner un indivisaire à verser directement à l’indivision une somme au titre de la répartition provisionnelle des bénéfices de l’indivision.

En outre, la [10] ne démontre pas que l’indivision produit des bénéfices, ne versant aux débats aucune pièce sur les dépenses générées par l’indivision, comprenant notamment la taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriété ainsi que l’assurance du bien et les dépenses de conservation.

La [10] a seulement droit en l’état à une créance sur l’indivision au titre de son compte d’administration et sa demande de versement des sommes à l’indivision, que le tribunal analyse en une demande en répartition provisionnelle des bénéfices au bénéfice de l’indivision, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts respectives dans l’indivision.

L’équité et la nature du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Madame [X] [N] veuve [G] et le Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la [10] et portant sur le bien immobilier constituant les lots de copropriété n°14 et 32 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section BT n°[Cadastre 6],

Désigne pour y procéder Maître [P] [J], [Adresse 4],

Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

Rappelle que le notaire commis devra dresser un projet liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation,

Dit qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris un procès-verbal de dires et son projet d’état liquidatif,

Commet tout juge de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour surveiller ces opérations,

Préalablement à ces opérations et pour y parvenir,

Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Paris le bien immobilier constituant les lots de copropriété n°14 et 32 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section BT n°[Cadastre 6], indivis entre Madame [X] [N] veuve [G] et le Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la [10],

Fixe la mise à prix de ces deux lots vendus ensemble à la somme de 200 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes,

Dit qu’il incombera à la partie la plus diligente :
– de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,
– de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,

Dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322–31 à R 322–36 du code des procédures civiles d’exécution,

Autorise la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires,

Autorise la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

Dit qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

Rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

Dit que Madame [X] [N] veuve [G] est redevable envers l’indivision conventionnelle portant sur le bien immobilier constituant les lots de copropriété n°14 et 32 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section BT n°[Cadastre 6], composée d’elle-même et du Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la [10] d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 décembre 2018 et jusqu’à la libération des locaux ou jusqu’au partage,

Fixe, à titre provisoire, à la somme de 1 100 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation portant sur les lots de copropriété n°14 et 32 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 14] cadastré section BT n°[Cadastre 6], due par Madame [X] [N] veuve [G] à l’indivision composée d’elle-même et du Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la [10], à compter du 4 décembre 2018,

Rejette les demandes suivantes :
– CONDAMNER Madame [X] [N], veuve [G] à verser au profit de l’indivision la somme de 95.700,00 € correspondant à l’indemnité d’occupation due au titre des cinq dernières années précédant la présente assignation,
– CONDAMNER Madame [X] [N], veuve [G] à payer à l’indivision une indemnité d’occupation de 1.595,00 € à compter de l’assignation jusqu’à la date du partage à venir ou celle de la parfaite libération effective des lieux,

Fixe la provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis à la somme de 5.000 euros qui lui sera versée par le Service du Domaine, pris en la personne du Directeur de la [10], au plus tard le 8 avril 2025,

Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 30 avril 2025 à 13h45 pour transmission par le notaire commis d’une attestation de versement ou non versement de provision,

Ordonne l’emploi des dépens en frais de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants à proportion de leurs parts dans l’indivision,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 03 Février 2025

La Greffière La Présidente