Le préfet de la région Bretagne a déclaré d’utilité publique un projet d’aménagement sur la commune de [Localité 12], impliquant l’expropriation de parcelles de terrain. Ce projet, porté par une société d’économie mixte (SEM), a conduit à une offre d’indemnisation amiable refusée par les co-propriétaires, entraînant une saisine de la juridiction d’expropriation. Lors de l’audience, les propriétaires expropriés ont contesté l’évaluation de l’indemnité, arguant que leurs parcelles devaient être qualifiées de terrains à bâtir. Cependant, la SEM a prouvé le contraire, et l’indemnité principale a été fixée à 38 697,75 €, avec une indemnité de remploi de 4 869,78 €.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés ?

L’article L 321-1 du code de l’expropriation stipule que :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

Ainsi, le préjudice moral n’est pas réparé.

Le juge de l’expropriation est tenu, selon l’article L 321-3 du même code, de distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, déterminée selon trois règles générales :

– L’article L 322-2 du code de l’expropriation précise que l’estimation est faite à la date du jugement.

– La consistance du bien exproprié doit être prise en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, conformément à l’article L 322-1.

– L’usage du bien doit être considéré, notamment sa qualification de terrain à bâtir, selon l’article L 322-3, en fonction d’une date de référence.

Ces règles sont d’ordre public, comme l’indique l’article L 322-11, et le juge de l’expropriation doit les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.

Comment évaluer les biens à exproprier ?

Les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sont accessibles depuis la voie publique, tandis que la troisième parcelle, enherbée, n’est pas directement raccordée à la voirie routière.

Toutes trois sont en nature de terre agricole et sont données à bail rural.

La valeur vénale des biens à exproprier doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement, conformément aux règles énoncées.

La date de référence pour déterminer la qualification et l’usage effectif des biens à exproprier est convenue par les parties et le commissaire du gouvernement au 15 décembre 2022, date à laquelle [Localité 18] métropole a adopté la première modification de son plan intercommunal d’urbanisme, en vertu des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme.

Quelles sont les conditions pour qu’un bien soit qualifié de terrain à bâtir ?

L’article L 322-3 du code de l’expropriation stipule que :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. »

Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit donc remplir ces deux conditions cumulatives.

L’exproprié qui revendique cette qualification doit prouver que les conditions sont réunies, tandis que l’expropriant peut apporter la preuve du contraire.

Comment se déroule l’évaluation des parcelles à exproprier et le montant de l’indemnité principale ?

L’article R 311-22 du code de l’expropriation précise que :

« Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

Le choix de la méthode d’évaluation est laissé à l’appréciation des juridictions du fond, qui doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée.

L’évaluation des parcelles litigieuses se fera selon la méthode de la comparaison, sur laquelle s’accordent les parties et le commissaire du gouvernement, par référence aux transactions les plus représentatives du marché.

L’article L 322-8 du code de l’expropriation stipule que :

« Sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique. »

La SEM Territoires et développement propose une valorisation de 3,50 € du m2, correspondant au prix moyen de cession de cinq termes de comparaison issus d’accords amiables.

Les consorts [D] contestent cette valorisation, la jugeant insuffisante, et proposent trois termes de comparaison pour revendiquer un prix de 12,50 € du m2.

Cependant, ils ne démontrent pas que les termes de l’expropriant présentent des caractéristiques différentes de leurs parcelles, ce qui conduit à retenir la valorisation de 3,50 € du m2.

Quel est le montant de l’indemnité principale due par l’expropriant ?

L’indemnité principale due par la SEM Territoires et développement aux consorts [D] est calculée comme suit :

(12 285 m2 x 3,50 €) x 0,9 = 38 697,75 €.

Cette somme tient compte d’un abattement de 10 % appliqué à la valorisation, en raison du bail rural.

Quelles sont les dispositions concernant l’indemnité de remploi ?

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais exposés par l’exproprié pour acquérir des biens similaires, sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière :

– 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €,
– 15 % entre 5 001 et 15 000 €,
– 10 % au-delà.

Ainsi, l’indemnité de remploi est fixée à 4 869,78 €.

Qui supporte les dépens et les frais dans cette affaire ?

L’article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que :

« l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

En conséquence, la SEM Territoires et développement supportera seule la charge des dépens de la présente instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans ce cas, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par les consorts [D], qui sera donc rejetée.