La société Cote d’Azur Habitat a conclu un bail commercial avec la SARL INTER MONDIAL en 2011, qui a été transféré à la SARL SPACE PHONE. Le 27 septembre 2022, Cote d’Azur Habitat a notifié un congé sans renouvellement, offrant une indemnité d’éviction. En réponse, la SARL SPACE PHONE a assigné Cote d’Azur Habitat en justice le 4 septembre 2023, demandant à rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Le juge a ordonné une expertise pour évaluer les indemnités, avec un rapport attendu pour le 6 octobre 2025, et l’affaire sera examinée à nouveau le 3 novembre 2025.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge de la mise en état en matière d’expertise ?

Le juge de la mise en état, selon l’article 789 alinéa 5 du Code de procédure civile, est seul compétent, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, pour ordonner toute mesure d’instruction, même d’office.

Cette compétence exclusive lui permet de prendre des décisions concernant l’expertise, ce qui est crucial dans le cadre de litiges complexes où des éléments techniques doivent être éclaircis.

L’article 144 du même code précise que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Ainsi, si le juge estime qu’une expertise est nécessaire pour éclairer sa décision, il peut l’ordonner, même si les parties n’en font pas la demande expresse.

En l’espèce, le juge a reconnu la nécessité d’une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation, ce qui est conforme à sa compétence.

Quelles sont les conditions pour ordonner une expertise selon le Code de procédure civile ?

L’article 263 du Code de procédure civile stipule que l’expertise n’est ordonnée que lorsque des constatations ou une consultation ne peuvent suffire à éclairer le juge.

Cela signifie que l’expertise doit être justifiée par la complexité des faits à établir ou par la nécessité d’une évaluation technique.

Dans le cas présent, le juge a constaté que les parties s’accordaient sur la nécessité d’une expertise pour déterminer les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, ce qui répond à cette exigence.

De plus, l’article 232 du même code permet au juge de commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, consultations ou expertises sur des questions de fait nécessitant l’avis d’un technicien.

Ainsi, le juge a agi conformément à ces dispositions en ordonnant une expertise pour éclairer sa décision.

Comment se fixe le montant de l’indemnité d’éviction selon le Code de commerce ?

L’article L 145-14 du Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction doit tenir compte de plusieurs éléments, notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, et les pertes de stocks.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le locataire en raison du refus de renouvellement du bail.

En particulier, l’indemnité doit inclure :

1. La valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais et honoraires accessoires.

2. Les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais de licenciement et de réparation du trouble commercial.

3. La possibilité d’un transfert de fonds sans perte significative de clientèle, en tenant compte des coûts associés à un tel transfert.

Ces éléments doivent être évalués par l’expert désigné, qui devra prendre en compte toutes les spécificités du cas pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Quelles sont les modalités de détermination de l’indemnité d’occupation ?

L’article L 145-28 du Code de commerce stipule que l’indemnité d’occupation est déterminée en fonction de la valeur locative, qui prend en compte plusieurs critères.

Ces critères incluent :

– Les caractéristiques du local considéré.

– La destination des lieux.

– Les facteurs locaux de commercialité.

– Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

– La précarité afférente à l’occupation.

L’expert désigné devra donc évaluer ces éléments pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL SPACE PHONE depuis le 1er avril 2023 jusqu’à sa libération effective des lieux.

Cette évaluation est essentielle pour garantir que le bailleur soit compensé de manière équitable pour l’occupation des lieux par le locataire après la notification du congé.

Quelles sont les conséquences de la carence dans l’administration de la preuve ?

L’article 146 du Code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Cela signifie que si une partie n’a pas fourni les éléments nécessaires pour prouver ses prétentions, le juge ne peut pas ordonner une expertise simplement pour combler cette lacune.

Dans le cas présent, les parties ont convenu de la nécessité d’une expertise, ce qui montre qu’elles ont fourni des éléments suffisants pour justifier cette demande.

Le juge a donc agi dans le respect de cette règle en ordonnant une expertise pour éclairer sa décision, sans que cela ne soit perçu comme une tentative de suppléer une carence dans l’administration de la preuve.

Ainsi, la décision du juge de procéder à une expertise est conforme aux exigences légales en matière de preuve et d’instruction.