[1] C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me AUDINEAU (D0502)
Me DECROIX DELONDRE (C1480)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 18/11797
N° Portalis 352J-W-B7C-CN5FN

N° MINUTE : 1

Assignation du :
09 Octobre 2018

JUGEMENT
rendu le 16 Janvier 2025
DEMANDEUR

Monsieur [T] [G]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SARL RATIBA (RCS de PARIS n°483 609 046)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Joëlle DECROIX DELONDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1480

Décision du 16 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 18/11797 – N° Portalis 352J-W-B7C-CN5FN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2006, M. [T] [G] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SARL RATIBA (ci-après désignée « RATIBA ») des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er avril 2006 au 31 mars 2015, l’exercice de l’activité de «  CAFE – RESTAURANT VINS A EMPORTER » et un loyer annuel de 5 671,28 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 02 février 2018, la société RATIBA a sollicité de M. [T] [G] le renouvellement du bail.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 30 avril 2018, M. [T] [G] a refusé le renouvellement du bail et donné congé à la société RATIBA pour le 30 mars 2018 en refusant de lui régler une indemnité d’éviction en raison du défaut de paiement récurrent de ses loyers et charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 09 octobre 2018, M. [T] [G] a assigné la société RATIBA à comparaître devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris notamment aux fins de voir valider le refus de renouvellement pour motif légitime et sérieux, ordonner l’expulsion de la société RATIBA et condamner celle-ci à lui payer une somme de 5 329,85 euros au titre des loyers restant dus au 3e trimestre 2018 inclus.

Par un jugement rendu le 14 mai 2020, le tribunal a notamment :
– dit que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 30 avril 2018 par M. [T] [G] à la société RATIBA a mis fin au bail à compter du 30 mars 2018 ;
– dit que les motifs du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 30 avril 2018 par M. [T] [G] à la société RATIBA ne sont ni graves ni légitimes ;
– débouté M. [T] [G] de sa demande tendant à voir déclarer valable le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction du 30 avril 2018 ;
– dit, en conséquence, que ce refus de renouvellement ouvre droit pour la société RATIBA à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à son paiement, et, pour M. [T] [G], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2018 ;
– débouté M. [T] [G] de ses demandes d’expulsion de la société RATIBA et de séquestration mobilière ;
– condamné la société RATIBA à payer à M. [T] [G] la somme de 5 329,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2018, terme du 3ème trimestre 2018 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2018,
– avant dire droit au fond, ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Mme [H] [F], en lui donnant notamment pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 30 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°1 après dépôt de rapport notifiées par voie électronique le 17 mai 2023), M. [T] [G] demande au tribunal de :
– fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 47 000 euros ;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 18 287 euros ;
– condamner la société RATIBA au paiement de la somme provisionnelle de 8 642,97 euros en principal au titre des loyers arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus, à actualiser au regard de l’indemnité d’occupation qui sera fixée ;
– condamner la société RATIBA lui verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en ouverture de rapport notifiées par voie électronique le 13 mars 2023), la société RATIBA demande au tribunal de :
– fixer à la somme totale de 120 250,00 euros, plus indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par M. [T] [G] ;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont elle sera redevable à M. [T] [G] à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 6 072,00 euros, outre les taxes et charges;
– condamner M. [T] [G] à lui payer la somme de 8 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [T] [G] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise, et qui
pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
– écarter l’exécution provisoire de droit.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 20 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de «rappeler », « dire » , « constater », « fixer » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
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Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

M. [T] [G] considère qu’il convient de retenir l’évaluation à laquelle l’expert a procédé en cas de perte du fonds de commerce dans la mesure où celui-ci dépend d’une clientèle locale, soit une indemnité principale de 24 000 euros. Il reprend l’analyse de l’expert et souligne que celle-ci a retenu le déplafonnement du loyer compte tenu d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La société RATIBA évalue l’indemnité principale à 90 845 euros. Elle conteste qu’il y ait eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer, et ce en l’absence d’impact favorable sur son activité. Elle soutient que l’abattement qu’il y a lieu d’appliquer afin de tenir compte de la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes doit être fixé à 5% et non à 3% ainsi que l’expert l’a retenu. Elle en conclut qu’il convient de retenir le montant du loyer plafonné de 6 747 euros à la fois pour le local commercial et le logement et retient une valeur locative de marché de 18 169 euros. Elle applique ensuite le coefficient 5 retenu par l’expert, de sorte qu’elle évalue l’indemnité principale à 90 845 euros. Elle ajoute que le fonds de commerce étant peu rentable, il ne vaut que par le droit au bail, et retient l’hypothèse d’une perte de clientèle puisque le fonds de commerce dépend d’une clientèle locale.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

– Sur le caractère transférable du fonds de commerce

L’expert considère que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce dans la mesure où celui-ci est dépendant d’une clientèle locale.

Les parties s’accordent sur la perte du fonds de commerce et aucune n’invoque une possibilité de transfert du fonds.

Dès lors, il convient de retenir qu’il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

– Sur la valeur du droit au bail

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Adresse 1].

L’expert indique que les locaux loués se trouvent dans la partie de la rue la plus résidentielle et d’une commercialité assez faible, plus dynamique au croisement avec la [Adresse 8], composée de commerces de proximité et de bouche.

Elle considère que l’emplacement est de qualité secondaire mais adapté au commerce de bar-restaurant de proximité qui cible une clientèle de quartier.

Les locaux se situent dans un immeuble élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de quatre étages droits, avec cour intérieure.

Ils se composent :
– au rez-de-chaussée, d’un local commercial de linéaire de façade d’environ 4,20 mètres avec vitrine, équipée d’une porte d’entrée simple battant vitrée avec un cadre en bois, donnant sur une petite salle de restauration offrant une vingtaine de couverts, avec un sol carrelé, et un plafond tendu avec éclairage encastré, équipée d’un comptoir-bar situé à gauche de l’entrée. Au fond de la boutique se trouve une petite cuisine professionnelle équipée, démunie d’aération naturelle, la fenêtre étant obstruée par un mur de parpaings, avec four en brique, zone de lavage et de préparation en zinc, murs et sol carrelés.
– d’un local au sous-sol, relié et accessible par une trappe située derrière le bar ouvrant sur un escalier en bois étroit et raide (type échelle de meunier). Son usage principal est le stockage de marchandises, de boissons et fûts de bière. Le sol est en terre battue et les murs en brique. Il présente une forte humidité avec de réelles fuites par endroits, rendant la surface inexploitable au stockage de produits.
– d’un appartement situé au premier étage, accessible depuis l’arrière-boutique ou par les parties communes, et comprenant entrée, séjour-cuisine, chambre et salle d’eau-wc. Cependant, ce logement ne peut plus être occupé depuis le 25 mai 2021 à la suite d’un contrôle sanitaire réalisé par la Ville de [Localité 6] qui a révélé des désordres, le bailleur ayant été invité à effectuer les travaux nécessaires pour y remédier.
– des WC communs avec le lot 2 dans la cour, et, au droit de la façade, une petite terrasse ouverte de quatre à cinq couverts, abritée par un store déroulant.

Selon l’expert, le linéaire de vitrine est petit, la configuration et la répartition des surfaces sont bonnes et adaptées à l’activité, les aménagements du local commercial et du logement sont en état d’usage, la petite terrasse constitue un avantage.

L’expert calcule le loyer annuel plafonné au 1er avril 2018 à la somme de 7 395,78 euros dans l’hypothèse d’une variation selon l’indice ICC, en application du contrat de bail, et à la somme de 6 747,14 euros dans l’hypothèse d’une variation selon l’indice ILC.

En outre, l’expert considère qu’au cours du bail échu, soit du 1er avril 2006 au 31 mars 2018, les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable de nature à entraîner un flux complémentaire de chalands bénéficiant à l’activité de bar-restauration exercée par la société RATIBA. Elle indique en effet que, jusqu’en 2009, la population du [Localité 3] a connu une augmentation sensible puis une diminution continue, à l’exception de la population du quartier Hôpital [9], dont relèvent les locaux loués, qui a enregistré de 2006 à 2017 une augmentation de sa population de 19,96%. En outre, entre 2006 et 2017, la part des cadres et professions intellectuelles a augmenté de 6,87% alors que celle des ouvriers et employés a diminué (- 3 % et – 2,97 %). L’expert précise que cela traduit l’embourgeoisement en cours dans l’arrondissement. Elle indique à ce sujet que l’évolution des prix de vente des appartements dans le secteur des lieux loués est de + 51,2% sur dix ans et que, compte tenu du taux d’endettement de 33% sur lequel s’appuient les banques et les organismes de financement, les habitants ont obligatoirement un pouvoir d’achat correspondant. Elle ajoute que la tranche d’âge la plus importante du [Localité 3] est celle des 30-44 ans et qu’entre 2006 et 2017, la répartition par âge de la population de l’arrondissement a peu varié, avec cependant une légère hausse des 60-74 ans. L’expert relève également que les revenus de la population de l’arrondissement ont augmenté (+ 40,75 % de 2006 à 2017 et + 46,36 % de 2006 à 2018) et ce, dans une proportion plus importante que les revenus de la population de la ville de [Localité 6] (+21,59% de 2006 à 2017 et + 25,45% de 2006 à 2018). L’expert indique ensuite que la variation de la fréquentation de la station de métro Colonel Fabien est notable (+19 % de 2006 à 2018 et + 12 % de 2006 à 2019) et marque l’évolution de la population résidentielle et ses nouvelles habitudes pendulaires. S’agissant des constructions nouvelles dans un rayon de 400 m des lieux loués, l’expert relève l’édification de 17 574 m² supplémentaires dont 14 003 m² de constructions nouvelles (11 915 m² d’appartements et 1 619 m² d’équipements collectifs). Elle retient enfin que compte tenu de l’évolution des commerces se trouvant à proximité des lieux loués et de la création en 2008 de l’espace [5], situé [Adresse 7], lieu privilégié de la culture, du cinéma et de la mode, le quartier a bénéficié d’un changement de commercialité en passant d’une commercialité ancienne et vieillissante à une commercialité de proximité plus moderne et dynamique.

Contrairement à ce que soutient la société RATIBA, l’expert indique que la modification notable des facteurs locaux de commercialité durant le bail expiré lui est favorable dans la mesure où elle entraîne un flux complémentaire de chalands bénéficiant à son activité de bar-restauration.

La stabilité de son chiffre d’affaires invoquée par la société RATIBA n’a pas à être prise en considération dès lors que le chiffre d’affaires constitue un élément surtout subjectif qui dépend des choix stratégiques et des qualités de gestion de l’exploitant du fonds de commerce.

De même, en ce qui concerne la présence de commerces concurrents, la société RATIBA procède par affimation et ne rapporte pas la preuve que la clientèle potentielle se diluerait en raison de la présence de concurrents proches.

Enfin, s’il est probable que l’ouverture de l’espace [5] a contribué à l’augmentation de la fréquentation du métro, il demeure que cette croissance régulière et notable correspond davantage à l’évolution de la population résidentielle.

Ainsi, la modification notable des facteurs locaux de commercialité constatée est favorable au commerce considéré de bar-restaurant puisque de nature à favoriser l’accroissement de la clientèle par le développement d’une clientèle de quartier à pouvoir d’achat élevé.

Il doit dès lors être retenu qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de la société RATIBA.

En application des articles L.145-34 et L. 145-33 du code de commerce, si le bail avait été renouvelé au 1er avril 2018, la société RATIBA aurait, par conséquent, payé un loyer correspondant à la valeur locative.
L’expert évalue la surface du local commercial à 58,28 m², soit une surface pondérée de 38,44 m² P qu’il arrondit à 38 m² P, et la surface de l’appartement à 38,54 m². Ces surfaces seront retenues pour l’appréciation de la valeur locative dès lors qu’elles ne sont pas contestées par les parties et qu’elles ont été évaluées conformément aux principes de l’expertise en évaluation immobilière, au vu des plans d’origine annexés au règlement de copropriété et des constatations objectives de l’expert.

En ce qui concerne le local commercial, les parties ne contestent pas la valeur locative statutaire évaluée par l’expert à 330 euros / m² P, conformément aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce, ni la valeur locative de marché de 450 euros/ m² P évaluée par l’expert.

Ces évaluations seront retenues compte tenu des éléments pris en considération par l’expert, à savoir, l’emplacement des locaux loués bénéficiant d’une commercialité de proximité, leur situation dans un immeuble de bâti ordinaire et en état d’entretien moyen, leurs caractéristiques intrinsèques (faible linéaire de vitrine, concept bistro, hauteur sous plafond, sous-sol non exploitable), les facteurs locaux de commercialité démontrant la progression de l’arrondissement, les prix couramment pratiqués dans le voisinage à savoir des valeurs locatives de renouvellement de baux situées entre 339 euros/m² P et 421 euros /m² P, des valeurs locatives de locations nouvelles situées entre 381 euros/m²P et 800 euros/m² P et des fixations judiciaires situées entre 230 euros/m²P et 550 euros/m²P.

Au prix de la valeur locative statutaire, en application des articles R.145-8 et R. 145-35 du code de commerce, il convient d’appliquer un abattement afin de tenir compte de la clause exorbitante du droit commun stipulée au contrat de bail selon laquelle les travaux de mise aux normes administratives sont à la charge du preneur. L’abattement de 3% retenu par l’expert, conforme aux usages compte tenu de l’activité exercée et de la législation applicable en matière de sécurité et d’hygiène, doit être appliqué, celui de 5% revendiqué par la société RATIBA s’avérant trop élevé.

Il convient également d’appliquer une majoration afin de tenir compte de l’avantage que procure le droit de terrasse à l’exercice de l’activité. Compte tenu de la faible surface de la terrasse, la majoration de 1% retenue par l’expert sera appliquée.

Ainsi :
– la valeur locative statutaire du local commercial au 1er avril 2018 s’élève à (330 euros x 38 m2P – (-3 % + 1 % = – 2%) =) 12 289,20 euros,
– la valeur locative de marché du local commercial au 1er avril 2018 s’élève à (450 euros x 38 m2P =) 17 100 euros.

En ce qui concerne l’appartement, les parties ne contestent pas la valeur locative de 16,90 euros/m², évaluée par l’expert et qu’il convient de retenir dès lors qu’elle a été déterminée compte tenu des loyers de référence définis par arrêté préfectoral pris dans le cadre de l’application du dispositif d’encadrement des loyers, de la situation de l’appartement, de ses caractéristiques intrinsèques, de l’état de ses aménagements et de la distribution des pièces.

La valeur locative de l’appartement s’élève ainsi à (38,54 m² x 16,90 euros =) 651,33 euros par mois, hors taxes et hors charges, soit (651,33 x 12 =) 7 815,96 euros que l’expert arrondit à 7 816 euros.

La valeur locative statutaire totale s’élève donc à (12 289,20 + 7 816 =) 20 105,20 euros et la valeur locative de marché totale à (17 100 + 7 816 =) 24 916 euros.

L’expert applique un coefficient de valorisation de 5 compte tenu de l’emplacement des locaux et de leur petite surface, ce qui n’est pas contesté par les parties.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à (24 916 – 20 105,20 x 5 =) 24 054 euros.

– Sur la valeur du fonds de commerce

Aucune des parties ne conteste la valeur du fonds de commerce de 24 000 euros déterminée par l’expert.

Les parties ne contestent pas davantage les deux méthodes appliquées par l’expert (évaluation selon la capacité bénéficiaire et évaluation selon les barèmes professionnels), lesquelles sont complémentaires et permettent d’évaluer assez précisément la valeur du fonds de commerce.

Il convient par conséquent de retenir la valeur de 24 000 euros.

*

L’indemnité principale doit être fixée à la somme de 24 054 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

M. [T] [G] s’en remet à l’évaluation de l’expert.

La société RATIBA s’en remet également à l’évaluation de l’expert en déterminant toutefois la commission d’agence et les frais juridiques, forfaitisés par l’expert à 10% de l’indemnité principale, par rapport au montant de l’indemnité principale de 90 845 euros qu’elle avait sollicitée, soit une somme de 9 084 euros.

Sur ce,

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

L’expert évalue ainsi les indemnités accessoires :
– frais de remploi comprenant
• les droits de mutation se décomposant ainsi :
. de 0 à 23 000 euros 0%
. de 23 000 à 200 000 euros 3%
. supérieure à 200 000 euros 5%

ainsi que la commission d’agence et les frais juridiques selon un forfait de 10% 2 400 euros

-frais administratifs 5 000 euros
– trouble commercial représentant trois mois d’excédent brut d’exploitation
6 083 euros x 3 mois/ 12 mois = 1 521 euros

– frais de déménagement
surface totale 96,00 m² x 50 euros = 4 800 euros

– frais de réinstallation
incluant un pourcentage de vétusté 45,00 m² x 200 euros = 9 000 euros
soit une somme totale de 22 721 euros, à laquelle s’ajoutera le remboursement des indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs.

Si la société RATIBA évalue la commission d’agence et les frais juridiques par rapport au montant de l’indemnité principale de 90 845 euros qu’elle avait sollicitée, ces frais, forfaitisés à 10% et déterminés par rapport à l’indemnité principale de 24 054 euros retenue par le tribunal, s’évaluent à 2 405,40 euros.

Il y a lieu d’ajouter les droits de mutation, mentionnés par l’expert mais non calculés, soit une somme de (1 054 x 3%=) 31,62 euros selon le barême progressif indiqué ci-dessus.

Les indemnités accessoires s’élèvent ainsi à la somme totale de 22 758,02 euros outre les frais de licenciement.

*

L’indemnité d’éviction s’élève ainsi à la somme de (24 054 + 22 758,02 =) 46 812,02 euros et sera fixée à la somme de 47 000 proposée par M. [T] [G], à laquelle s’ajouteront les frais de licenciement du personnel qui devront être payés par M. [T] [G] au vu des justificatifs qui lui seront communiqués par la société RATIBA.

2- Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’occupation

M. [T] [G] sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 18 287 euros par an à compter du 1er avril 2018. Il reprend l’évaluation réalisée par l’expert sur la base de la valeur locative de 20 116 euros avec application d’un coefficient de précarité de 10%.

La société RATIBA soutient que l’indemnité d’occupation dont elle est redevable doit être déterminée par rapport au montant du loyer plafonné de 6 747 euros au 1er avril 2018 auquel elle applique un coefficient de précarité de 10%, soit une somme de 6 072 euros par an.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Il ressort des développements précédents que la valeur locative des locaux considérés s’évalue à 20 105,20 euros au 1er avril 2018.

Les parties ne contestent pas l’abattement de précarité de 10% proposé par l’expert qui doit être retenu.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société RATIBA à M. [T] [G] à compter du 1er avril 2018 sera fixée à la somme (20 105,20 – 10% =) 18 094,68 euros, hors taxes et hors charges.

3- Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

M. [T] [G] expose que la société RATIBA reste lui devoir la somme de 8 642,97 euros au titre des loyers arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus. Il précise qu’il s’agit d’un loyer non actualisé au regard du rapport d’expertise déposé.

La société RATIBA ne formule pas d’observations à ce sujet.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1728 prévoit que le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, il appartient au bailleur d’apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d’avoir manqué tandis qu’il incombe à celui-ci de démontrer qu’il les a exécutées.

Il ressort du décompte de loyer et charges, arrêté au 26 avril 2023 (terme du 1er trimestre 2023 inclus), produit par M. [T] [G] que la société RATIBA est débitrice d’une somme de 8 642,97 euros.

La société RATIBA ne conteste pas devoir la somme réclamée.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer à M. [T] [G] la somme de 8 642,97 euros au titre des loyer et charges dus selon décompte arrêté au 26 avril 2023.

La condamnation ne peut être fixée de manière provisionnelle ainsi que le sollicite M. [T] [G] à qui il appartenait d’actualiser sa créance.

Il est rappelé que depuis le 1er avril 2018 la société RATIBA est redevable d’une indemnité d’occupation et que les comptes devront être faits entre les parties au vu du montant de l’indemnité d’occupation précédemment fixée.

4- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par M. [T] [G] , celui-ci sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise.

b) Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner M. [T] [G] à payer à la société RATIBA la somme de 6 000 euros et de rejeter la demande de M. [T] [G] de condamnation de la société RATIBA à lui payer la somme de 3 000 euros.

c) Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’existence du droit de repentir dont bénéficie M. [T] [G] en vertu de l’ article L. 145-58 du code de commerce et le droit au maintien dans les lieux de la société RATIBA justifient de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par M. [T] [G] à la société RATIBA à la somme de 47 000 (quarante sept mille euros), à laquelle s’ajouteront les frais de licenciement du personnel qui devront être payés par M. [T] [G] au vu des justificatifs qui lui seront communiqués par la société RATIBA ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société RATIBA à M. [T] [G], à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 18 094,68 euros (dix huit mille quatre vint quatorze euros et soixante huit centimes) hors taxes et hors charges ;

Condamne la société RATIBA à payer à M. [T] [G] la somme de 8 642,97 euros (huit mille six cent quarante deux euros et quatre vingt dix sept centimes) au titre des loyer et charges dus selon décompte arrêté au 26 avril 2023 (terme du 1er trimestre 2023 inclus) ;

Condamne M. [T] [G] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise ;

Condamne M. [T] [G] à payer à la société RATIBA la somme de 6 000 euros (six mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [T] [G] de condamnation de la société RATIBA à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER