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L’Essentiel : Par acte notarié du 17 novembre 2022, M. [F] [B] a consenti à M. [G] [K] et Mme [W] [S] une promesse de vente d’une maison, avec une expiration au 28 février 2023. Suite à l’assignation en justice de M. [F] [B] pour le paiement d’une indemnité d’immobilisation, le tribunal a jugé que les défendeurs avaient justifié leur désistement en raison d’un dégât des eaux rendant le bien inhabitable. La demande de M. [F] [B] a été rejetée, et il a été condamné à payer 1.800 euros aux défendeurs pour les dépens.
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Contexte de la promesse de ventePar acte notarié du 17 novembre 2022, M. [F] [B] a consenti à M. [G] [K] et Mme [W] [S] une promesse de vente d’une maison, avec une expiration fixée au 28 février 2023. Cette promesse incluait des conditions suspensives et stipulait une indemnité d’immobilisation de 13.500 euros à la charge des bénéficiaires en cas de non-levée de l’option d’achat, malgré la réalisation des conditions. Assignation en justiceLe 12 et 18 juillet 2023, M. [F] [B] a assigné M. [G] [K] et Mme [W] [S] devant le tribunal judiciaire de Poitiers, demandant le paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi que des frais de justice. Il a soutenu que toutes les conditions suspensives avaient été remplies, tandis que les bénéficiaires n’avaient pas levé l’option d’achat. Arguments de M. [F] [B]M. [F] [B] a affirmé que les bénéficiaires invoquaient de mauvaise foi un dégât des eaux survenu entre le 3 et le 6 février 2023, qu’il a qualifié de fuite mineure rapidement réparée. Il a également contesté les allégations des défendeurs concernant l’absence de réalisation de certaines conditions suspensives, affirmant que ces motifs n’avaient pas été soulevés lors de leur désistement. Réponse des défendeursM. [G] [K] et Mme [W] [S] ont demandé au tribunal de déclarer irrecevables les demandes de M. [F] [B] et de lui accorder des dommages et intérêts. Ils ont justifié leur désistement par un dégât des eaux qu’ils ont considéré comme rendant le bien inhabitable, soutenant que les conséquences de ce sinistre étaient difficiles à évaluer immédiatement. Décision du tribunalLe tribunal a jugé que M. [G] [K] et Mme [W] [S] avaient justifié leur désistement en raison du sinistre, qui était de nature à rendre le bien inhabitable. Par conséquent, la demande de M. [F] [B] pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation a été rejetée. Demande reconventionnelle des défendeursLa demande des défendeurs pour des dommages et intérêts pour procédure abusive a également été rejetée, le tribunal considérant que le débat sur la nature du sinistre justifiait l’action en justice de M. [F] [B]. Conséquences financièresM. [F] [B] a été condamné à payer les dépens et une somme de 1.800 euros aux défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande sur ce même fondement a été rejetée. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont principalement régies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Selon l’article 10 de cette loi, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Cette participation est proportionnelle aux valeurs relatives aux parties privatives comprises dans leurs lots. De plus, l’article 14-1 précise que les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale. Ces provisions deviennent exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée générale. En cas de non-paiement, l’article 19-2 stipule que les provisions non versées deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété entraîne plusieurs conséquences pour les copropriétaires défaillants. Tout d’abord, l’article 10-1 de la loi du 14 décembre 2000 indique que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge de ce dernier. En outre, le syndicat des copropriétaires peut engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues. Dans ce cas, le juge peut condamner le copropriétaire à payer les charges impayées, ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat. Enfin, selon l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat peut également demander le remboursement des frais de justice engagés pour obtenir le paiement des charges. Quelles sont les modalités de mise en œuvre de l’exécution provisoire ?L’exécution provisoire est régie par les dispositions du code de procédure civile, notamment l’article 514. Cet article stipule que l’exécution provisoire peut être ordonnée par le juge, même en cas d’appel, sauf si la loi en dispose autrement. Dans le cas présent, le jugement a été rendu avec exécution provisoire, ce qui signifie que les sommes dues par Monsieur [I] [H] et Monsieur [X] [H] doivent être payées immédiatement, même s’ils décident de faire appel. L’exécution provisoire est une mesure qui vise à garantir le droit du créancier à obtenir le paiement des sommes dues sans attendre la décision définitive sur le fond de l’affaire. Cela permet au syndicat des copropriétaires de récupérer rapidement les charges impayées et de faire face à ses propres obligations financières. Quels sont les recours possibles pour les copropriétaires condamnés ?Les copropriétaires condamnés, en l’occurrence Monsieur [I] [H] et Monsieur [X] [H], disposent de plusieurs recours possibles. Tout d’abord, ils peuvent interjeter appel du jugement rendu. L’article 543 du code de procédure civile précise que l’appel doit être formé dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement. En outre, ils peuvent également contester l’exécution provisoire si celle-ci est jugée abusive ou si des circonstances particulières le justifient. Cela peut être fait par le biais d’une demande de suspension de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile. Enfin, ils peuvent tenter de négocier un accord amiable avec le syndicat des copropriétaires pour régler leur situation financière, ce qui pourrait éviter des procédures judiciaires supplémentaires. |
DOSSIER : N° RG 23/01885 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GB3P
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [F] [B]
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS
DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [K]
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS
Madame [W] [S]
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS
LE :
Copie simple à :
– Me BROTTIER
– Me GENEST
Copie exécutoire à :
– Me BROTTIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.
GREFFIER LORS DE L’AUDIENCE : Thibaut PAQUELIN
GREFFIER LORS LA MISE A DISPOSITION : Marie PALEZIS
Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 01 octobre 2024.
Par acte notarié du 17 novembre 2022, M. [F] [B] a consenti à M. [G] [K] et Mme [W] [S] une promesse de vente d’une maison d’habitation, expirant au 28 février 2023, et sous diverses conditions suspensives au profit des bénéficiaires, avec la stipulation d’une indemnité d’immobilisation de 13.500 euros à la charge des bénéficiaires s’ils devaient ne pas lever l’option alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées.
Par deux actes d’huissier de justice des 12 et 18 juillet 2023, M. [F] [B] a fait assigner M. [G] [K] et Mme [W] [S] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en demandant au juge de :
Condamner solidairement M. [G] [K] et Mme [W] [S] à lui payer la somme de 13.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 17 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date des mises en demeure du 27 mars 2023 ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En demande, M. [F] [B], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 mai 2024, demande au tribunal de notamment :
Condamner solidairement M. [G] [K] et Mme [W] [S] à lui payer la somme de 13.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 17 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date des mises en demeure du 27 mars 2023 ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de sa position, M. [F] [B] expose qu’il a fait réaliser toutes les conditions suspensives mais que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas levé l’option d’achat de sorte qu’ils lui sont redevables de l’indemnité d’immobilisation. Il soutient que c’est de mauvaise foi que les bénéficiaires invoquent un prétendu dégât des eaux entre le 03 et le 06 février 2023, alors qu’il ne s’agit que d’une fuite de robinetterie qui n’a pas occasionné de dégâts à la maison et qui a été rapidement réparée. Il conteste par ailleurs les allégations des défendeurs selon lesquelles toutes les conditions suspensives n’auraient pas été réalisées, en soulignant que ce motif n’a pas été invoqué en février 2023 lorsque les bénéficiaires lui ont indiqué qu’ils renonçaient à poursuivre l’achat. Il contredit enfin les derniers développements des défendeurs quant à une difficulté autour des agrafes posées par le maçon, et l’absence d’assurance décennale alors que la maison a été construite il y a plus de dix ans. Il souligne enfin qu’en droit l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale de sorte qu’elle n’est pas susceptible de réduction par le juge.
En défense, M. [G] [K] et Mme [W] [S], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2024, demande au tribunal de notamment :
Juger irrecevable et mal fondé M. [F] [B] en toutes ses demandes, l’en débouter ;Condamner M. [F] [B] à leur payer 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Ecarter l’exécution provisoire sur les demandes de M. [F] [B] ;Condamner M. [F] [B] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [F] [B] aux dépens.
Au soutien de leur position, M. [G] [K] et Mme [W] [S] exposent qu’ils se sont désistés le 22 février 2023 de leur engagement en raison d’un dégât des eaux qui a affecté le bien qu’ils prévoyaient d’acheter, que ce sinistre qui a couru du 03 au 06 février 2023 ne peut être valablement contesté par M. [F] [B] lequel avait tenté d’en dissimuler l’ampleur par des cartons lors d’une visite, que l’intervention de la SARL BRIMAUD pour un coût modique afin de mettre fin à la cause de la fuite ne permet pas d’apprécier le coût des réparations à prévoir pour toutes les conséquences du sinistre étant observé que l’eau a manifestement coulé sans interruption pendant 48H au moins.
Les défendeurs soutiennent que des traces d’humidité sont décelables dans le bien, qu’en tout état de cause les conséquences d’un tel dégât des eaux sont difficiles à mesurer immédiatement notamment quant aux effets de l’eau sur des matériaux ou isolants qui ne devraient en principe pas être mouillés, et que les attestations de la SARL BRIMAUD sont suspectes. Les défendeurs rappellent que la promesse de vente leur réserve une faculté de se dégager de leur engagement en cas de sinistre dans le bien avant la réalisation de la vente. Il soutiennent en outre que diverses clauses suspensives n’ont pas été réalisées par le promettant M. [F] [B] contrairement à ce qu’il soutient, notamment quant au portail choisi, au défaut d’installation de la porte de la douche, et qu’il ne peut justifier de l’intervention d’un professionnel et du respect des règles de l’art pour les agrafes et l’enduit. Enfin les défendeurs justifient leur demande indemnitaire au regard de l’abus par M. [F] [B] de son droit d’agir en justice.
La clôture a été prononcée par ordonnance au 13 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er octobre 2024.
Avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2024.
1. Sur la demande principale de M. [F] [B] en condamnation de M. [G] [K] et Mme [W] [S] à lui payer la somme de 13.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.
L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
En l’espèce, il est stipulé à la promesse de vente qu’en cas de sinistre survenant pendant la durée de validité de la promesse, les bénéficiaires auront la faculté de renoncer purement et simplement à la vente, à condition toutefois que ce sinistre soit « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation » (pièce demandeur n°1, page 25).
Il résulte des éléments mis dans les débats que M. [G] [K] et Mme [W] [S] ont entendu se libérer de la promesse de vente par courrier recommandé du 22 février 2023 (pièce défendeurs n°2), en invoquant alors un sinistre de dégât des eaux qui aurait été constaté le 06 février 2023 lors d’une nouvelle visite du bien immobilier.
Cet élément doit être mis en relation à la fois avec les photographies non datées produites par les consorts [K]-[S], étant relevé que dans leur courrier du 22 février 2023 ils évoquent avoir pris des photographies et/ou vidéos (pièces défendeurs n°3 et 6). Ce courrier doit encore être mis en relation avec les messages produits aux débats, datés du 07 février et présents comme adressés par les consorts [K]-[S] à M. [F] [B] (pièce défendeurs n°3), messages qui évoquent également l’existence du dégât des eaux et son ampleur, notamment en ce que l’eau a pu traverser plusieurs étages et endommager les plâtres et parquets.
En sens inverse, M. [F] [B] produit d’une part une attestation de la SARL BRIMAUD (pièce demandeur n°12), toutefois établie manifestement pour les besoins de la cause et en tout cas à distance des faits puisque datée du 23 mai 2023, de sorte que le contenu de l’attestation, à savoir l’absence de dommages au parquet de la salle de bain et la pièce en-dessous de la douche, ne peut avoir de valeur certaine. M. [F] [B] produit d’autre part un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 23 février 2023 (pièce demandeur n°2), lequel ne mentionne aucun dégât spécifique, mais étant observé que la visée de ce constat était manifestement davantage de constater l’accomplissement des travaux au titre des conditions suspensives.
En condition de l’équilibre global du contrat, il convient de juger que les consorts [K]-[S] justifient suffisamment de la survenance dans le bien immobilier d’un sinistre de dégât des eaux, de nature à rendre le bien inhabitable en considération de l’étendue des dégâts résultant à la fois des SMS du 07 février 2023 ainsi que des photographies produites, et alors que M. [F] [B] ne justifie pas suffisamment que ce sinistre aurait eu un ampleur plus limitée ou que les dommages ainsi causés auraient été parfaitement réparés.
Dès lors, c’est à juste titre que les consorts [K]-[S] se sont libérés de la promesse de vente, de sorte que la demande de M. [F] [B] en paiement de l’indemnité d’immobilisation pour 13.500 euros est à rejeter.
Il n’y a pas lieu d’examiner les contestations entre les parties sur la réalisation des travaux auxquels M. [F] [B] s’était engagé.
2. Sur la demande reconventionnelle des consorts [K]-[S] en dommages et intérêts pour procédure abusive.
L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que le caractère suffisant ou non du sinistre, pour que les consorts [K]-[S] puissent se dégager de la promesse de vente sans paiement de l’indemnité d’immobilisation, justifiait un débat au fond.
Par conséquent, il ne peut être considéré que M. [F] [B] a commis une faute dans son droit d’agir en justice. La demande est rejetée.
3. Sur les autres demandes et les dépens.
3.1. Sur les dépens.
En considération du sens du jugement, M. [F] [B] supporte seul les dépens.
3.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.
M. [F] [B], tenu aux dépens, doit payer aux consorts [K]-[S] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sa propre demande sur ce même fondement est rejetée.
3.3. Sur l’exécution provisoire.
Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de l’article 514-1 du code de procédure civile au vu du sens de la décision.
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
REJETTE toutes les demandes de M. [F] [B] ;
REJETTE la demande de M. [G] [K] et Mme [W] [S] en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE M. [F] [B] à payer à M. [G] [K] et Mme [W] [S] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de M. [F] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens ;
REJETTE toute autre demande ;
MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;
Le Greffier Le Président
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