La société civile immobilière Lauviah a signé un bail avec Mme [V] en novembre 2014. En mars 2020, Mme [V] a saisi le juge des référés pour indécence du logement, entraînant une expertise. En mars 2022, elle a demandé une indemnisation au tribunal, qui a reconnu un préjudice de jouissance de 2 000 euros, tout en déboutant ses autres demandes. Mme [V] a interjeté appel, demandant une augmentation de l’indemnisation. La SCI Lauviah a également fait appel concernant les loyers impayés. La cour a finalement fixé le préjudice à 1 540 euros et la somme due à 2 419,50 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de logement décent ?

Le bailleur a l’obligation de remettre au locataire un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. »

Cette obligation est d’ordre public, ce qui signifie qu’elle ne peut être écartée par des dispositions contractuelles contraires.

De plus, le décret n° 2002-120 précise les caractéristiques que doit respecter un logement décent, notamment :

– Le gros œuvre doit être en bon état d’entretien et protéger des ruissellements et remontées d’eau.

– Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement ou ses accès doivent être conformes et en bon état.

– Les appareils de branchement, d’électricité, de gaz ou de production d’eau chaude doivent être conformes et en bon état de fonctionnement.

– Une aération suffisante doit être assurée, permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité.

Dans le cas présent, le rapport d’expertise a mis en évidence plusieurs points d’indécence, tels que des traces d’humidité, une défectuosité de la rambarde de l’escalier, et un mauvais fonctionnement de la ventilation, ce qui constitue une violation des obligations du bailleur.

Comment évaluer le préjudice de jouissance en cas de logement indécent ?

L’évaluation du préjudice de jouissance doit se faire en tenant compte de la durée de l’occupation du logement et de l’ampleur des désordres constatés. Le premier juge a alloué à Mme [V] une somme de 2 000 euros pour son préjudice de jouissance, en tenant compte de sa participation à la réalisation des désordres.

L’article 1104 du code civil stipule que :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Cette disposition implique que le comportement du locataire peut influencer l’évaluation de son préjudice. Dans ce cas, le refus de Mme [V] de laisser accéder les entreprises pour effectuer des travaux a été pris en compte pour réduire son indemnisation.

Le tribunal a fixé le préjudice de jouissance à 1540 euros, soit 70 euros par mois sur 22 mois, en considérant que le montant initial de 2 000 euros était excessif au regard des éléments de preuve fournis.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des loyers par le locataire ?

Le non-paiement des loyers par le locataire a des conséquences juridiques importantes. Selon l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le locataire est tenu du paiement du loyer et des charges récupérables tels que convenus au contrat. »

Le locataire ne peut suspendre le paiement de son loyer que dans le cas où il ne peut plus jouir de la chose louée, ce qui n’était pas le cas pour Mme [V].

Dans cette affaire, il a été constaté que Mme [V] n’avait pas payé ses loyers depuis mars 2020. Le tribunal a donc retenu que Mme [V] était redevable d’une somme de 2 419,50 euros après déduction des paiements effectués par la CAF et du dépôt de garantie.

La compensation entre les créances réciproques des parties a également été ordonnée, ce qui a conduit à une condamnation de Mme [V] à payer 879,50 euros à la SCI Lauviah.

Quelles sont les implications des frais irrépétibles dans ce litige ?

Les frais irrépétibles, régis par l’article 700 du code de procédure civile, permettent à une partie de demander le remboursement des frais engagés pour la procédure. Cet article stipule que :

« La partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. »

Dans cette affaire, le tribunal a rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, considérant que chacun avait succombé en partie dans ses prétentions. Cela signifie que les frais de justice n’ont pas été remboursés, chaque partie devant supporter ses propres frais.

Le partage des dépens a également été ordonné, ce qui est une pratique courante lorsque les parties ont des succès et des échecs dans leurs demandes respectives.