[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/12944
N° Portalis 352J-W-B7F-CVIMI

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :
18 Octobre 2021

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE DU PRESSING DU BAOBAB
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0286,
et par Maître Corinne ROUX, avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant,

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/12944 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVIMI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

La SCI [Adresse 6] a donné à bail à la SARL Société du Pressing du Baobab deux cellules dans le centre commercial du [5] situé [Adresse 1] à [Localité 7] :
– Une première cellule exploitée sous l’enseigne  » Pressing du Baobab  » pour l’activité de  » laverie, pressing, dépôt, clé minute, talon minute, gravure, retouche vêtements « , selon un bail renouvelé pour la dernière fois par acte sous seing privé du 23 novembre 2020, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer en principal de 25.500 euros par an,
– Une seconde cellule exploitée sous l’enseigne  » Photo Express  » pour l’activité de photographie, renouvelé pour la dernière fois par acte sous seing privé du 6 novembre 2013 pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 2013.

Compte tenu de la crise sanitaire Covid-19 qui a entrainé des fermetures administratives du centre commercial, la bailleresse a accordé à la société du Pressing du Baobab une remise de loyer correspondant aux échéances d’avril, mai et novembre 2020.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord concernant les échéances de loyers relatives à la troisième période de fermeture administrative, du 6 mars au 18 mai 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 octobre 2021, la société Pressing du Baobab a assigné la SCI [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Paris en vue de solliciter à titre principal, sa condamnation à lui payer une somme de 2.719,88 euros au titre de trop versés de loyers, charges, taxes et accessoires, et à titre subsidiaire, en cas d’arriéré locatif, lui accorder un échelonnement sur 24 mois pour payer son arriéré.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2022, la société Pressing du Baobab demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1218, 1219, 1343-5, 1719, 1722 du code civil, de :
– Juger qu’en raison du principe de bonne foi, de la suspension du bail pour impossibilité d’exécuter le contrat, de l’exception d’inexécution et de la perte partielle de la chose louée, les loyers, charges, taxes et accessoires ne sont pas dus pour la période du 6 mars 2021 au 18 mai 2021,
– Juger qu’en raison de la perte partielle de la chose louée pour la période soumise à un couvre-feu, les loyers, charges, taxes et accessoires dus seront réduits de 40 % à compter du 15 décembre 2020 jusqu’au 5 mars 2021,
– À titre subsidiaire, juger que le bail conclu entre la Société du Pressing du Baobab et la SCI [Adresse 6] le 26 janvier 2011 doit être révisé suite à la crise sanitaire liée à la Covid-19,
– En conséquence :
• Accorder à la société Sephora (sic) une franchise de loyers et de charges de :
◦ 50 % pour mars 2020,
◦ 100 % pour avril 2020,
◦ 37 % pour mai 2020,
◦ 70 % pour novembre 2020,
– En conséquence, condamner la SCI [Adresse 6] à lui rembourser une somme de 512,08 euros au titre des trop versés de loyers, charges, taxes et accessoires,
– Condamner la SCI [Adresse 6] à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts,
– À titre subsidiaire, en cas d’arriéré locatif, lui accorder un échelonnement sur 24 mois pour payer son arriéré,
– En cas de non-respect de cet échéancier, juger que l’intégralité de l’éventuel arriéré ne sera dû que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse,
– Débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
– La condamner à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens et autoriser Maître Rémy Conseil (SELARL Barbier Associés) à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
– Si le Tribunal faisait droit à la demande de non-paiement des loyers pendant les périodes de fermeture du centre lié au Covid, l’exécution provisoire sera prononcée,
– Si elle devait être condamnée à payer l’arriéré locatif, l’exécution provisoire sera écartée.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 décembre 2022, la SCI [Adresse 6] demande au tribunal de :
– Débouter la société Pressing Du Baobab de l’ensemble de ses demandes,
– La condamner à lui verser la somme de 17.628,36 euros, se décomposant comme suit:
– 13.666,96 euros au titre des loyers et charges afférents au local affecté au fonds de commerce exploité sous l’enseigne  » PRESSING DU BAOBAB  » suivant décompte arrêté au 9 septembre 2024 ;
– 3.961,40 euros au titre des loyers et charges afférents au local affecté au fonds de commerce exploité sous l’enseigne  » PHOTO EXPRESS  » suivant décompte arrêté au 9 septembre 2024 ;
– dire et juger que les sommes dues en principal porteront intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances locatives impayées,
– ordonner l’anatocisme,
– condamner la société Pressing Du Baobab à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
– la condamner à lui verser une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne Mas conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 10 septembre 2024. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir  » constater « ,  » donner acte « ,  » dire et juger  » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’exigibilité des loyers et des charges durant la pandémie de Covid-19

Sur l’exigibilité des loyers de la période de fermeture du 6 mars 2021 au 18 mai 2021

La société Pressing du Baobab fait valoir :
– qu’en application du principe de bonne foi, les parties sont soumises à un devoir de cohérence dans l’exécution du contrat et que la bailleresse ayant accordé des franchises de loyer pour les deux premières périodes de fermeture du centre commercial, les loyers ne sont pas dus pour la troisième période de fermeture du 6 mars au 18 mai 2021,
– que la fermeture du centre commercial a empêché l’exécution du contrat de bail, lequel doit être considéré comme suspendu pendant cette période en application de l’article 1218, al. 2 du code civil, les obligations principales de chaque partie étant suspendues,
– que la bailleresse n’ayant pu exécuter son obligation de délivrance, elle est bien fondée à faire valoir l’exception d’inexécution pour être dispensée du paiement des loyers,
– qu’en raison des fermetures administratives des centres commerciaux, elle a perdu la pleine jouissance des locaux, ce qui constitue une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil,
– que la solution retenue dans les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 et du 23 novembre 2022 ne peut être retenue dans la mesure où il s’agit d’une décision politique, dont la motivation en droit n’est pas claire,
– que lorsque la force majeure empêche l’exécution du contrat lui-même, comme la jouissance du local loué, les loyers ne sont pas dus,
– que l’exception d’inexécution peut être opposée même lorsque l’inexécution est non fautive,
– que la bailleresse ne saurait invoquer l’article 1725 du code civil pour s’exonérer de son obligation de délivrance dans la mesure où l’agent de sécurité qui a interdit l’accès aux locaux du centre commercial ne peut être qualifié de tiers par rapport à la bailleresse dans la mesure où il a un contrat de prestation de services,
– que le fait qu’elle a reçu des aides de l’Etat est indifférent au fait que les loyers et charges ne sont pas dus pour la période.

La SCI [Adresse 6] expose :
– que la fermeture du centre commercial n’était pas de son fait et qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance,
– que la réglementation spéciale liée à la crise sanitaire n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers,
– que des aides étatiques ont été données pour les commerçants empêchés d’exercer leur activité mais que la locataire a fait le choix de se constituer une trésorerie avec ces aides plutôt que de les affecter au paiement des loyers et charges, ce qu’a révélé une saisie-conservatoire réalisée sur les comptes de la locataire,
– que la locataire ne peut invoquer la force majeure pour s’exonérer de son obligation de payer une somme d’argent, d’autant que les saisies conservatoires ont révélé qu’elle disposait de trésorerie, et que, si le bailleur est empêché d’exécuter son obligation contractuelle du fait de la survenance d’un cas de force majeure, la locataire ne peut invoquer ce fait pour s’exonérer de sa responsabilité,
– que la locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution dès lors que l’interdiction de recevoir du public ou le fait que le responsable de la sécurité du centre commercial ait interdit l’accès aux locaux aux salariés de la locataire n’est pas imputable au bailleur,
– que la fermeture administrative des locaux ne peut être assimilée à une perte partielle de la chose louée,
– que les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 et ceux du 23 novembre 2022 ont mis un terme aux discussions juridiques sur l’exigibilité des loyers,

Sur l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil du code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. La délivrance implique que le bien puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, la société Pressing du Baobab, qui fait valoir que du fait de la fermeture administrative des centres commerciaux pendant la période du 6 mars au 18 mai 2021, elle n’a pu exploiter les locaux loués conformément à leur destination contractuelle, ne discute ni ne conteste le fait que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par la SCI [Adresse 6] pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics.

Dès lors, l’impossibilité d’exploiter alléguée par la locataire, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible du bailleur.

Au surplus, la société Pressing du Baobab qui affirme avoir été empêchée de jouir de ses locaux du fait de l’interdiction d’y accéder par l’agent de sécurité du centre commercial, ne démontre pas que cet agent était l’employé de la SCI [Adresse 6] et qu’elle avait un pouvoir de direction sur lui. Il ressort au contraire des échanges de courriers électroniques versés aux débats par la bailleresse, que le responsable de sécurité relevait de l’entité « Auchan » en qualité de Responsable unique de sécurité du centre commercial.

Il résulte de ces éléments que la société Pressing du Baobab n’est pas fondée à invoquer l’inexécution de l’obligation de délivrance par le bailleur pour justifier de l’inexécution de ses propres obligations locatives.

Sur la perte partielle de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

En l’espèce, l’interdiction de recevoir du public, prescrite par les autorités administratives, à l’origine de l’impossibilité d’exploiter les locaux pendant une durée limitée et prévisible, résulte des dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et ne vise pas spécifiquement les locaux litigieux mais la nature de l’activité exercée dans les centres commerciaux tels que celui abritant les locaux objets du litige.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux loués, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

La société Pressing du Baobab n’est pas fondée à solliciter l’exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués sur ce fondement.

Sur la force majeure

Aux termes de l’article 1218 du code civil, “Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.”

Il convient de rappeler que la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution de l’obligation.

Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, et n’est pas impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

En l’espèce, la société Pressing du Baobab ne justifie pas de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus à la bailleresse, et ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers. A l’inverse, la saisie conservatoire réalisée le 12 février 2021 à la requête de la bailleresse a démontré qu’elle disposait d’une somme supérieure à 80.000 euros sur son compte bancaire.

Par ailleurs, la force majeure, qui est une cause d’exonération de responsabilité, peut être invoquée par le débiteur d’une obligation pour justifier sa propre inexécution. Elle ne peut être invoquée par le créancier de l’obligation qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit pour obtenir la suspension de son obligation. Ainsi, la société Pressing du Baobab ne saurait invoquer utilement la force majeure empêchant le bailleur d’exécuter son obligation de délivrance pour justifier le non-paiement des loyers ou la suspension du contrat de bail.

Sur le moyen tiré de la bonne foi

En l’espèce, il ressort des courriers datés des 7 avril, 4 mai et 30 octobre 2020, adressés par la SCI [Adresse 6] à sa locataire, que la bailleresse a accordé une franchise totale de loyers pour les échéances des mois d’avril, mai et novembre 2020, au regard des mesures de fermetures administratives décidées par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19. Cette franchise, accordée spontanément par la bailleresse dans le but de soutenir ses locataires, sans qu’elle y fût contrainte par une obligation légale ou réglementaire compte tenu de l’exigibilité des loyers de la période, atteste de la bonne foi de la bailleresse.

Concernant les loyers de la troisième période de confinement, le fait que la bailleresse ait spontanément accordé des franchises de loyers pour les deux premiers confinements ne saurait constituer un précédent la contraignant à accorder de nouvelles franchises.

Le manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle de la SCI [Adresse 6] n’est pas caractérisé. En tout état de cause, un tel manquement n’aurait pas été de nature à remettre en cause l’exigibilité des loyers de la période Covid-19.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Pressing du Baobab ne justifie pas l’absence d’exigibilité des loyers relatifs à la période du 6 mars au 18 mai 2021.

Sur la demande de réduction des loyers pendant la période de couvre-feu du 15 décembre 2020 au 5 mars 2021

La société Pressing du Baobab expose qu’un couvre-feu a été fixé à 20h puis à 18h pendant la période du 15 décembre 2020 au 5 mars 2021, pendant laquelle elle n’a pu exploiter ses locaux aux horaires habituels dans la mesure où elle ferme en principe à 20h ; que cette situation correspond à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et justifie une franchise de loyers et charges évaluée à 40%.

La SCI [Adresse 6] soutient que les dispositions de l’article 1722 du code civil ne sont pas applicables à la fermeture des commerces pendant la période de l’état d’urgence sanitaire.

Comme indiqué ci-avant, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public, en l’espèce, au-delà d’une certaine heure de la journée, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

En conséquence, la société Pressing du Baobab est mal fondée à solliciter une réduction de loyer sur ce fondement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Pressing du Baobab sera déboutée de sa demande de remboursement de 512,08 euros au titre des franchises de loyers revendiquées en compensation avec l’arriéré locatif.

Sur les demandes en paiement de la SCI [Adresse 6] et la demande de délais

L’article 1728 du code civil dispose que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, la SCI [Adresse 6] verse aux débats un décompte des sommes dues pour chacun des locaux exploités par la société Pressing du Baobab, actualisé au 9 septembre 2024, dont il ressort un arriéré locatif de :
13.666,96 euros pour le local exploité à titre de pressing,3.961,40 euros pour le local exploité à titre de photographe.
La société Pressing du Baobab ne conteste pas les décomptes versés aux débats par la bailleresse, ses seules contestations portant sur l’exigibilité des loyers et charges auxquelles il a déjà été répondu. Elle ne justifie d’aucun paiement additionnel qui viendrait en déduction des sommes figurant sur les décomptes actualisés de la bailleresse.

En conséquence, la société Pressing du Baobab sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 6], la somme de 17.628,36 euros (13.666,96 + 3.961,40), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.

La société Pressing du Baobab soutient que son activité a connu des difficultés financières depuis la crise sanitaire, son activité étant durablement affectée du fait notamment des changements de comportements et du recours au télétravail, de sorte qu’elle a besoin de temps pour recréer sa trésorerie et qu’un délai de deux ans devrait lui être accordé.

La bailleresse estime que sa locataire a déjà bénéficié de remises de loyers, qu’elle fait preuve de mauvaise foi et que les paiements sont irréguliers dès avant la crise sanitaire.

En l’espèce, la société Pressing du Baobab verse aux débats une attestation de son expert-comptable mentionnant le chiffre d’affaires et le résultat des exercices 2017 à 2021. Il en ressort une baisse importante du chiffre d’affaires, de 38,9 % en 2020 et 36% en 2021, par rapport à 2019.

Il ressort des décomptes versés aux débats par la bailleresse que la société Pressing du Baobab avait déjà quelques échéances de loyers de retard lors du premier confinement en mars 2020, qu’elle a interrompu les paiements pendant les périodes de confinement liées à la crise sanitaire, mais qu’elle a repris les paiements de façon régulière par la suite, de sorte que l’arriéré locatif est essentiellement lié à la crise sanitaire.

Toutefois, à l’occasion d’une saisie-conservatoire réalisée le 12 février 2021, il est apparu que la société Pressing du Baobab disposait de plus de 80.000 euros sur son compte bancaire. Si cette somme provenait du dispositif de Prêt Garanti par l’Etat, dit PGE, comme elle le soutient, et qu’elle était destinée à être remboursée, il n’en demeure pas moins qu’elle a été prêtée aux entreprises notamment pour faire face à leurs charges, dont les loyers, durant la période de crise sanitaire. Il est constant que la société locataire n’a pas utilisé cette aide pour rembourser ses arriérés locatifs, alors qu’elle avait déjà bénéficié de franchises de loyers.

En l’absence de justificatif de sa situation de besoin et compte tenu des délais et franchises dont elle a déjà bénéficié, la société du Pressing du Baobab sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes de dommages et intérêts des parties

La bailleresse fait valoir qu’en ne payant pas ses loyers, la locataire a fait preuve de résistance abusive alors qu’une saisie conservatoire pratiquée sur ses comptes a établi qu’elle disposait de 80.000 euros de trésorerie le 12 février 2021 ; que l’assignation de la bailleresse révèle un comportement dilatoire et abusif de la locataire qui ne règle pas son arriéré locatif ; que l’attitude de la locataire cause un préjudice distinct du simple retard de paiement, la bailleresse ayant déjà accordé des remises de loyer spontanément ; que la locataire se vante au sein du centre commercial de parvenir à obtenir des délais de paiement en  » se jouant du système « , attitude qui cause un préjudice moral à la bailleresse dont elle demande réparation sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

La société Pressing du Baobab soutient que lorsqu’elle a engagé la présente procédure, il n’existait pas de certitude sur l’exigibilité des loyers de la période Covid-19 ; que les sommes disponibles sur son compte lors de la saisie-conservatoire correspondaient au PGE perçu qu’elle va devoir rembourser et qu’elle ne peut dépenser sans s’assurer de son remboursement ; que c’est la bailleresse qui a une attitude dénuée de bonne foi et qui doit être condamnée à des dommages et intérêts du fait du dénigrement à son égard.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si l’exigibilité des loyers de la période de crise sanitaire est aujourd’hui établie, une période d’incertitude juridique a existé pendant la crise sanitaire. Dans ce contexte, il ne peut être reproché à la société locataire d’avoir agi de mauvaise foi en assignant pour contester l’exigibilité des loyers de la période de fermeture administrative du centre commercial. Par ailleurs, la SCI [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société locataire dans l’exercice de ses prérogatives contractuelles.

La demande de dommages et intérêts de la bailleresse sera, en conséquence, rejetée.

La société Pressing du Baobab qui n’invoque aucun moyen de droit au soutien de sa demande de dommages et intérêts, qui ne caractérise pas le dénigrement qu’elle reproche à la bailleresse ni le préjudice qu’elle a subi, sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires,

Partie qui succombe à l’instance, la société Pressing du Baobab sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Anne Mas, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la dette.

*

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SARL Société Du Pressing du Baobab de sa demande en remboursement de loyers et charges afférents aux périodes de fermetures administratives et couvre-feu liées à la pandémie de Covid-19,

Condamne la SARL Société Du Pressing du Baobab à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 17.628,36 euros au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la SARL Société Du Pressing du Baobab de sa demande de délais de paiement,

Déboute la SCI [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SARL Société Du Pressing du Baobab de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Société Du Pressing du Baobab à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Société Du Pressing du Baobab de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Société Du Pressing du Baobab aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Me Anne Mas,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME