La SCI [Adresse 6] a loué deux cellules à la SARL Société du Pressing du Baobab, mais un désaccord est survenu concernant les loyers dus pendant une période de fermeture liée à la Covid-19. En octobre 2021, la société a assigné la SCI, demandant le remboursement de 2.719,88 euros et l’échelonnement de son arriéré locatif. Le tribunal a jugé que la société Pressing du Baobab n’était pas fondée à demander l’exonération de paiement des loyers, condamnant la locataire à verser 17.628,36 euros à la SCI, ainsi qu’à couvrir 4.000 euros de frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Sur l’exigibilité des loyers durant la pandémie de Covid-19

La question de l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative du 6 mars 2021 au 18 mai 2021 est centrale dans ce litige. La société Pressing du Baobab soutient que, en vertu du principe de bonne foi, les loyers ne sont pas dus pour cette période, car la bailleresse a accordé des franchises de loyer pour les deux premières périodes de fermeture.

L’article 1218 du Code civil stipule que « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. »

La bailleresse, quant à elle, argue que la fermeture n’était pas de son fait et que l’exigibilité des loyers n’a pas été suspendue par la réglementation spéciale liée à la crise sanitaire.

Il est établi que la société Pressing du Baobab n’a pas démontré l’impossibilité totale de payer les loyers, malgré les difficultés rencontrées. La saisie conservatoire a révélé qu’elle disposait de plus de 80.000 euros sur son compte bancaire, ce qui contredit son argument de force majeure.

Ainsi, le tribunal conclut que la société Pressing du Baobab ne justifie pas l’absence d’exigibilité des loyers pour la période concernée.

Sur l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur l’obligation de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire. La société Pressing du Baobab prétend que la fermeture administrative a empêché l’exécution de cette obligation.

Cependant, le tribunal rappelle que la bailleresse a maintenu les locaux à disposition de la locataire durant toute la période de fermeture. L’impossibilité d’exploiter les locaux, due à une mesure générale de police administrative, ne constitue pas une inexécution de l’obligation de délivrance.

L’article 1219 du Code civil précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne, mais dans ce cas, la bailleresse a respecté ses obligations.

Ainsi, la société Pressing du Baobab ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour justifier son non-paiement des loyers.

Sur la perte partielle de la chose louée

L’article 1722 du Code civil stipule que si la chose louée est détruite en partie, le preneur peut demander une diminution du prix. La société Pressing du Baobab soutient que la fermeture administrative constitue une perte partielle de la chose louée.

Cependant, le tribunal souligne que l’interdiction de recevoir du public était une mesure générale, sans lien direct avec la destination des locaux. Cette situation ne peut donc pas être assimilée à une perte partielle de la chose louée.

La jurisprudence récente, notamment les arrêts de la Cour de cassation, confirme que les mesures sanitaires ne constituent pas une perte de la chose au sens de l’article 1722. Par conséquent, la demande de réduction de loyer de la société Pressing du Baobab est rejetée.

Sur la force majeure

L’article 1218 du Code civil définit la force majeure comme un événement imprévisible et irrésistible empêchant l’exécution d’une obligation. La société Pressing du Baobab invoque la force majeure pour justifier son non-paiement des loyers.

Cependant, le tribunal rappelle que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, même en cas de difficultés financières. La société Pressing du Baobab n’a pas prouvé qu’elle était dans l’impossibilité totale de payer ses loyers.

De plus, la saisie conservatoire a révélé qu’elle avait des fonds disponibles, ce qui contredit son argument de force majeure. Ainsi, la société Pressing du Baobab ne peut pas invoquer la force majeure pour justifier son non-paiement.

Sur la demande de réduction des loyers pendant la période de couvre-feu

La société Pressing du Baobab demande une réduction de loyer de 40 % pour la période de couvre-feu du 15 décembre 2020 au 5 mars 2021, arguant d’une perte partielle de la chose louée.

Cependant, le tribunal rappelle que l’effet de la mesure d’interdiction de recevoir du public ne peut pas être assimilé à une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil.

La fermeture partielle des locaux, due à des restrictions horaires, ne justifie pas une réduction de loyer. Par conséquent, la demande de la société Pressing du Baobab est également rejetée.

Sur les demandes en paiement de la SCI [Adresse 6] et la demande de délais

L’article 1728 du Code civil stipule que le paiement du prix du bail est l’une des obligations principales du preneur. La SCI [Adresse 6] demande le paiement d’un arriéré locatif de 17.628,36 euros.

La société Pressing du Baobab ne conteste pas les montants dus, mais demande un échelonnement de paiement en raison de ses difficultés financières. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement, mais la société doit justifier de ses difficultés.

En l’espèce, bien que la société Pressing du Baobab ait subi une baisse de chiffre d’affaires, elle n’a pas démontré un besoin urgent de délais de paiement, surtout après avoir bénéficié de franchises de loyers.

Ainsi, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts des parties

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus pour retard de paiement consistent en intérêts au taux légal. La SCI [Adresse 6] demande des dommages et intérêts pour résistance abusive de la locataire.

Cependant, le tribunal constate qu’une incertitude juridique a existé concernant l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire. La société Pressing du Baobab ne peut donc pas être considérée comme ayant agi de mauvaise foi en contestant cette exigibilité.

De plus, la SCI [Adresse 6] ne prouve pas la mauvaise foi de la société Pressing du Baobab. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la bailleresse est rejetée, tout comme celle de la locataire.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La société Pressing du Baobab, ayant perdu l’instance, sera condamnée à payer les dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la SCI [Adresse 6] selon l’article 699.

Elle sera également condamnée à verser 4.000 euros à la SCI [Adresse 6] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est maintenue, compte tenu de l’ancienneté de la dette.