L’Essentiel : Les documents publicitaires peuvent revêtir une valeur contractuelle lorsqu’ils sont suffisamment précis et influencent le consentement des parties. Dans le cas des époux [T], la plaquette de commercialisation présentait un projet immobilier comme un investissement attractif, garantissant un rendement financier net de 4,5%. Cependant, cette promesse de rentabilité, mise en avant dans la documentation, a induit les acquéreurs en erreur. Ils ont été convaincus d’une garantie de paiement des loyers, sans être informés des risques réels liés à l’opération. Cette dissimulation a conduit à la nullité de l’acte de vente pour dol, en raison de l’erreur excusable des acquéreurs.

Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.

Plaquette de commercialisation de biens immobiliers

En l’espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l’en-tête «’Les jardins de St Benoît – Vineyard Estate & Spa » avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447’690’660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 13] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «’comme la plus dynamique en France’».

Elle précise que «’le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international’» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l’ancien «’directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA’».

Vente d’un bien immobilier en état futur d’achèvement

Il a ainsi été proposé aux époux [T] différentes modalités d’investissement dans l’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement avec quatre différentes «’options de leaseback’», dont celle appelée « pure invest » qui garantit un «’rendement financier net de 4,5%’» obtenue par la conclusion d’un bail commercial.

Cette plaquette commerciale vante «’une variété d’option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation’». Le document précise «’le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l’achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%’».

Ce document met en exergue que «’le propriétaire a l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu garanti est de l’ordre de 2.5% à 4,5% par an”».

Le bail signé par les époux [T] le 9 janvier 2007 avant la signature de l’acte authentique de vente du 27 juillet 2007 stipule un loyer annuel de 11 475 euros TTC.

Un rendement financier présenté comme certain

Il ressort de ces documents que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, l’élément essentiel qui a permis de convaincre les acquéreurs est la certitude d’un rendement financier garanti tel qu’il était présenté dans la documentation commerciale de l’investissement immobilier, et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l’activité de location en meublé touristique.

Non seulement la documentation commerciale «’Les jardins de St Benoît – Vineyard Estate & Spa » mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d’acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de’« revenu garanti’sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l’investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise.

A la lecture de ces documents commerciaux et du bail signé dès la réservation avec la garantie apportée d’un rendement net de 4,50% par an, les époux [T] pouvait légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d’une seule rentabilité théorique.

Les acheteurs induits en erreur

En leur présentant un revenu et une rentabilité garantis, «’sans les ennuis et les incertitudes de la location’» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit les acquéreurs en erreur et les ont déterminé à acheter le bien immobilier litigieux.

Monsieur et Madame [T] n’auraient pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions si ils n’avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu’elle ait pu contribuer à leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l’étranger portant sur une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13], lieu inconnu pour eux et au prix de 282 256 euros TTC.

En vendant à des investisseurs étrangers, éloignés géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer ses acquéreurs, qui sont des simples consommateurs, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d’un bail commercial et non la perception effective des loyers.

Il devait également les avertir des risques éventuels d’impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s’agissant d’une location commerciale.

Une volonté de tromper l’acquéreur

La volonté de tromper l’acquéreur est d’autant plus établie qu’au même moment, la SARL Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur salariée responsable juridique Madame [A] par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d’exploitation.

L’information loyale sur les risques réels de l’opération immobilière

Le promoteur n’a donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l’opération immobilière aux acquéreurs lors de la signature de l’acte sous seing privé du 23 août 2006 et de l’acte authentique du 27 juillet 2007. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé Monsieur et Madame [T] à contracter et les ont conduit à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu’ils disposeraient d’un loyer garanti à hauteur de 11 475 euros TTC par an.

Contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, le montage de l’opération n’a pas été clairement expliqué aux acquéreurs quant à la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur.

Cette garantie constituait un élément déterminant de l’opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul.

Cette attitude du promoteur est à l’origine de l’erreur des acquéreurs, erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l’opération.

En l’espèce, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s’appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l’établissement des actes préalables à l’acte de vente et de l’acte de vente lui-même.

Il se déduit des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l’erreur des époux [T] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la nullité pour dol de l’acte authentique reçu le 27 juillet 2007 par Me [F] [Z] aux termes duquel la SCI Les Jardins de Saint Benoît, ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d’achèvement aux époux [T] une maison d’habitation située à [Localité 13] au prix de 282 256 euros TTC.

Identification du rédacteur de la plaquette publicitaire

La juridiction a relevé que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d’investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d’immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit.

Il en résulte qu’en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu’elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir programme d’investissement «’Les Jardins de Saint Benoît » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs.

Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l’exploitation du complexe immobilier.

La SARL HPA Holding a donc du répondre d’éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la valeur contractuelle des documents publicitaires ?

Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle lorsqu’ils sont suffisamment précis et détaillés, et qu’ils ont influencé le consentement du cocontractant. Cela signifie que si un document publicitaire présente des informations claires et engageantes sur un produit ou un service, il peut être considéré comme un élément contractuel. Dans le contexte immobilier, cela est particulièrement pertinent, car les acheteurs peuvent se baser sur ces documents pour prendre des décisions d’investissement. Si les informations fournies dans ces documents s’avèrent trompeuses ou inexactes, cela peut entraîner des conséquences juridiques pour le vendeur.

Quelles informations étaient présentes dans la plaquette de commercialisation ?

La plaquette de commercialisation présentait le projet immobilier « Les jardins de St Benoît – Vineyard Estate & Spa » comme un investissement dans une résidence de tourisme. Elle mettait en avant la dynamique du Languedoc en matière de tourisme international et soulignait que la résidence serait gérée par une société dirigée par un ancien directeur commercial du Club Méditerranée. Ces éléments étaient destinés à rassurer les investisseurs potentiels sur la viabilité et la rentabilité de l’investissement. En outre, la plaquette mentionnait des rendements financiers garantis, ce qui a joué un rôle déterminant dans la décision d’achat des époux [T].

Quelles modalités d’investissement ont été proposées aux époux [T] ?

Les époux [T] ont reçu différentes modalités d’investissement pour l’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement. Parmi ces options, il y avait quatre « options de leaseback », dont une appelée « pure invest » qui garantissait un rendement financier net de 4,5 % par an, obtenu par la conclusion d’un bail commercial. Cette approche visait à attirer les investisseurs en leur offrant des garanties de rentabilité locative et des avantages fiscaux, notamment le remboursement de la TVA à l’achat, représentant une remise effective de 19,6 %. Ces promesses ont été des facteurs déterminants dans la décision d’achat des époux.

Comment le rendement financier a-t-il été présenté aux investisseurs ?

La documentation commerciale a mis en avant un rendement financier garanti, ce qui a été un élément clé pour convaincre les acquéreurs. Les époux [T] ont été attirés par la promesse d’un revenu locatif garanti, sans les tracas associés à la gestion locative. La plaquette mentionnait explicitement un « revenu garanti » et soulignait que les investisseurs n’auraient pas à se soucier des incertitudes liées à la location et à l’entretien du bien. Cette présentation a induit les acquéreurs en erreur, leur faisant croire à une garantie de paiement des loyers, alors que la réalité était plus complexe.

Les acquéreurs ont-ils été induits en erreur ?

Oui, les acquéreurs ont été induits en erreur par la présentation d’un revenu et d’une rentabilité garantis. Les sociétés impliquées ont créé une fausse impression de sécurité concernant le paiement des loyers, ce qui a influencé la décision d’achat des époux [T]. Sans cette assurance de paiement, il est probable qu’ils n’auraient pas investi dans ce bien à ce prix. La seule défiscalisation, bien qu’attrayante, n’aurait pas suffi à compenser les risques associés à un investissement à l’étranger dans un marché immobilier inconnu pour eux.

Quelle était la volonté du promoteur concernant l’information des acquéreurs ?

La volonté du promoteur de tromper l’acquéreur est manifeste, notamment par la dissimulation des risques réels associés à l’opération immobilière. En ne fournissant pas d’informations claires sur la nature de la garantie des loyers, le promoteur a induit les acquéreurs en erreur. Cette attitude a conduit les époux [T] à croire qu’ils bénéficieraient d’un loyer garanti, alors que la réalité était que la garantie ne concernait que la conclusion d’un bail commercial. Le promoteur avait l’obligation d’informer les acquéreurs des risques d’impayés et de la nécessité d’une assurance pour couvrir ces risques.

Quelles conséquences ont découlé de cette situation ?

Les conséquences de cette situation ont été significatives, entraînant la nullité pour dol de l’acte authentique de vente. Les époux [T] ont été victimes d’une tromperie qui a affecté leur décision d’achat, les amenant à croire à une garantie de loyer qui n’existait pas dans les faits. La dissimulation des risques et la présentation trompeuse des rendements ont été des éléments déterminants dans cette affaire, justifiant ainsi l’annulation de la vente. Cela souligne l’importance d’une information transparente et loyale dans les transactions immobilières.

Qui est responsable de la plaquette publicitaire ?

La plaquette publicitaire a été rédigée sous le logo de la SARL HPA Holding, qui a contrôlé le contenu du document et l’a largement utilisé pour promouvoir le programme d’investissement. En tant que rédacteur de la plaquette, la SARL HPA Holding a une responsabilité dans les informations fournies aux investisseurs. Elle a agi à la fois en tant que gérante de la société venderesse et comme représentante indépendante pour la promotion du projet. Par conséquent, elle peut être tenue responsable des agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît, en raison de la nature trompeuse des informations présentées.