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L’Essentiel : La SA CDC Habitat Social a conclu un contrat de bail avec une locataire pour un appartement et un parking, à compter du 1er août 2022. En raison d’impayés, la SA a émis un commandement de payer le 12 mai 2023. Le 29 septembre 2023, la SA a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du contrat et l’expulsion. Le 5 février 2024, le juge a ordonné à la locataire de libérer les lieux. En appel, la locataire a contesté la décision, mais un protocole d’accord a été homologué le 4 avril 2024, mettant fin au litige.
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Contexte de l’AffaireLa SA CDC Habitat Social a conclu un contrat de bail avec une locataire pour un appartement et un parking, à compter du 1er août 2022. Le loyer mensuel pour l’appartement était de 662,44 euros, tandis que le parking était loué pour 15,16 euros. Impayés et Commandement de PayerDes loyers n’ayant pas été réglés, la SA CDC Habitat Social a émis un commandement de payer le 12 mai 2023, visant à activer la clause résolutoire du contrat de bail. Assignation en JusticeLe 29 septembre 2023, la SA CDC Habitat Social a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, demandant la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. Décision du Juge des RéférésLe 5 février 2024, le juge des référés a rendu une ordonnance déclarant la demande recevable, constatant que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, et ordonnant à la locataire de libérer les lieux. Il a également condamné la locataire à verser des sommes provisionnelles à la SA CDC Habitat Social. Appel de la LocataireLe 4 mars 2024, la locataire a interjeté appel de la décision, demandant la réformation de l’ordonnance et contestant les demandes de la SA CDC Habitat Social. Demandes des Parties en AppelDans ses conclusions, la locataire a demandé la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, tandis que la SA CDC Habitat Social a demandé la confirmation de l’ordonnance et le déboutement de la locataire de ses demandes. Homologation du Protocole d’AccordLe 4 avril 2024, un protocole d’accord a été signé entre les parties, stipulant des concessions réciproques pour mettre fin au litige. Ce protocole a été jugé conforme aux exigences légales et a été homologué par la cour. Décision Finale de la CourLa cour a homologué le protocole d’accord, condamné la locataire aux dépens d’appel, et a débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’instance a été déclarée éteinte. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à un bailleur de mettre fin au contrat de bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit signifier un commandement de payer au locataire avant de pouvoir invoquer la clause résolutoire. Ce commandement doit être effectué par un huissier de justice et doit mentionner le montant des sommes dues. En l’espèce, la SA CDC Habitat Social a signifié un commandement de payer le 12 mai 2023, ce qui a permis d’établir que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 juillet 2023. Quels sont les effets d’une ordonnance de référé en matière de résiliation de bail ?L’ordonnance de référé, en matière de résiliation de bail, a des effets immédiats et exécutoires. Selon l’article 512 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit, même en cas d’appel, sauf si le juge en dispose autrement. Dans le cas présent, le juge des référés a ordonné à la locataire de libérer les lieux et de restituer les clés, ce qui signifie que la décision est immédiatement applicable. De plus, l’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut condamner le débiteur à payer des sommes provisionnelles, ce qui a été fait en condamnant la locataire à verser une somme à titre provisionnel. Quelles sont les implications d’un protocole d’accord transactionnel entre les parties ?Un protocole d’accord transactionnel est un contrat par lequel les parties mettent fin à un litige par des concessions réciproques. L’article 2044 du code civil définit la transaction comme un contrat qui permet de terminer une contestation née ou de prévenir une contestation à naître. L’article 2052 précise que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite d’une action en justice ayant le même objet. Dans cette affaire, le protocole d’accord conclu le 4 avril 2024 entre la locataire et la SA CDC Habitat Social a permis de suspendre la procédure d’expulsion et de convenir d’un plan d’apurement pour le remboursement de la dette. Quels sont les critères pour l’homologation d’un protocole d’accord par le juge ?Pour qu’un protocole d’accord soit homologué par le juge, il doit être présenté conformément aux dispositions légales. L’article 1557 du code civil stipule que la demande d’homologation doit être faite par requête de la partie la plus diligente ou de l’ensemble des parties, accompagnée de la convention de procédure participative. En l’espèce, le protocole d’accord a été rédigé par écrit et a été homologué par la cour, lui conférant force exécutoire conformément à l’article 1566 du code de procédure civile. Cela signifie que les parties sont tenues de respecter les engagements pris dans le cadre de ce protocole, et que le juge peut en assurer l’exécution. |
ARRÊT N° 93/2025
N° RG 24/00769 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QB24
SG/KM
Décision déférée du 05 Février 2024
Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]
( 23/03675)
F.BOUKROUNA
[S] [K]
C/
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
HOMOLOGATION PROTOCLE D’ACCORD
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D’APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
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ARRÊT DU SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ
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APPELANTE
Madame [S] [K]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Judith AMALRIC-ZERMATI, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3519 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])
INTIMEE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E. VET,conseiller faisant fonction de président
P. BALISTA, conseiller
S. GAUMET, conseiller
Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre
Par acte en date du 11 juillet avec effet au 1er août 2022, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [S] [K], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 662,44 euros et de 127,28 euros de provision sur charges.
Par acte du même jour, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [S] [K] un parking extérieur (n°112989), situé à la même adresse pour un loyer de 15,16 euros et de 1,11 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, par acte en date du 12 mai 2023, la SA CDC Habitat Social a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte du 29 septembre 2023, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Mme [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 février 2024, le juge des référés a :
– dit que la demande est recevable,
– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 11 juillet 2022 avec effet au 1er août 2022 entre la SA CDC Habitat Social et Mme [S] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] et le parking extérieur (n° 112989) sont réunies à la date du 13 juillet 2023,
– ordonné en conséquence à Mme [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
– dit qu’à défaut pour Mme [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
– dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
– condamné Mme [S] [K] à verser à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 1 431,48 euros (arrêtée au 30 novembre 2023 – mensualité de novembre 2023 incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 128,27 euros à compter du commandement de payer (12 mai 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
– condamné Mme [S] [K] à payer à la SA CDC Habitat Social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
– fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à 837,51 euros,
– condamné Mme [S] [K] à verser à la SA CDC Habitat Social une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné Mme [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
– rappelé que la présente ordonannce est de plen droit exécutoire à titre de provision.
Par déclaration en date du 4 mars 2024, Mme [S] [K] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.
PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES
Mme [S] [K] dans ses dernières conclusions en date du 22 avril 2024, demande à la cour de :
– réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendu le 5 février 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,
– débouter le bailleur de sa demande d’application de la clause résolutoire,
– suspendre la clause résolutoire,
– débouter le bailleur de sa demande d’expulsion,
– accorder à Mme [K], les plus larges délais de paiement compte tenu de sa qualité de débitrice malheureuse et de bonne foi,
– réserver les dépens.
La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions en date du 16 mai 2024, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de :
– confirmer l’ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 5 février 2024 en toutes ses dispositions,
y ajoutant en cause d’appel,
– débouter Mme [S] [K] de l’ensemble de ses demandes,
– homologuer en toutes ses dispositions le plan d’apurement et le protocole d’accord régularisé par les parties en date du 4 avril 2024,
– rappeler que lesdits plan d’apurement et protocole ont entre les parties autorité de la chose jugée en dernier ressort,
– voir annexer lesdits plan d’apurement et protocole à la minute et aux expéditions de la décision,
– condamner Mme [S] [K] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Mme [S] [K] au paiement des entiers dépens d’appel.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2024.
Selon l’article 1557 du code civil, la demande tendant à l’homologation de l’accord des parties établi conformément à l’article 1555 est présentée au juge par requête de la partie la plus diligente ou de l’ensemble des parties.
A peine d’irrecevabilité, la requête est accompagnée de la convention de procédure participative. […]
L’article 2044 de ce code dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
Ce contrat doit être rédigé par écrit.
L’article 2052 du même code prévoit que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.
En l’espèce, les parties ont conclu en date du 04 avril 2024 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel, à l’issue de concessions réciproques, elles ont entendu mettre fin à leur litige. Dans ce cadre, la locataire s’est engagée à poursuivre le paiement de l’indemnité d’occupation et le remboursement de sa dette selon un plan d’apurement librement convenu avec le bailleur, lequel s’est engagé à suspendre la procédure d’expulsion, à faire en sorte que la caisse d’allocations familiales rétablisse le versement des prestations liées au logement et à proposer à la locataire la signature d’un nouveau bail à l’issue de l’exécution de ses obligations.
Ce protocole, rédigé par écrit, est conforme aux dispositions sus-visées.
Conformément à la demande de la SAS CDC Habitat Social, il y a lieu d’homologuer ce protocole d’accord, auquel force exécutoire sera conférée, en application de l’article 1566 du code de procédure civile et des articles 2044 et 2052 du code civil et dont copie restera annexée à la présente décision.
Mme [K] sera condamnée aux dépens d’appel.
Au regard de la situation économique respective des parties, il n’est pas justifié de faire droit à la demande formée par la SA CDC Habitat Social sur le fondement de l’article 700 ducode de procédure civile.
La cour, statuant dans les limites de sa saisine,
– Homologue le protocole d’accord conclu le 04 avril 2024 entre Mme [S] [K] et la SA CDC Habitat Social et y confère force exécutoire,
– Dit qu’une copie de ce protocole demeurera annexée à la présente décision,
– Condamne Mme [S] [K] aux dépens d’appel,
– Déboute la SA CDC Habitat Social de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Constate l’extinction de l’instance et de l’action,
– Constate le dessaisissement de la juridiction.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
K.MOKHTARI E.VET
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