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L’Essentiel : Quatre enfants sont nés de l’union de [I] [K] et de Mme [D] [C], tandis que trois autres sont issus de l’union de [I] [K] et de Mme [Z] [E]. Après le décès de [I] [K] en 1992, une partie de la famille a renoncé à la succession, tandis que d’autres ont accepté l’héritage en 2021. Un litige a éclaté concernant l’occupation d’un bien immobilier à Hoenheim, où M. [O] [K] et son épouse résident. M. [A] [K] et Mme [S] [K] demandent leur expulsion, arguant que l’occupation est illégale, tandis que les défendeurs contestent leur qualité d’héritiers.
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Contexte familial et successionQuatre enfants sont nés de l’union de [I] [K] et de Mme [D] [C], tandis que trois autres enfants sont issus de l’union de [I] [K] et de son épouse, Mme [Z] [E]. [I] [K] est décédé le 27 octobre 1992, et un acte de notoriété a été dressé le 11 février 1993. En 1994, Mme [Z] [E] et certains enfants ont renoncé à la succession, tandis que deux autres enfants ont accepté la succession à concurrence de l’actif net en décembre 2021. Le patrimoine comprend un bien immobilier situé à Hoenheim, occupé par M. [O] [K] et son épouse. Litige concernant l’occupation du bien immobilierM. [A] [K] et Mme [S] [K] ont assigné M. [O] [K] et Mme [S] [X] pour obtenir leur expulsion du bien immobilier, qu’ils estiment occupé sans droit ni titre. Un jugement en mai 2023 a tenté de favoriser une médiation, mais sans succès. Les demandeurs ont formulé plusieurs demandes, y compris le rejet d’un sursis à statuer et la fixation d’une indemnité d’occupation. Arguments des demandeursM. [A] [K] et Mme [S] [K] soutiennent que le sursis à statuer est inapproprié et que le juge des contentieux de la protection est compétent pour trancher sur l’expulsion. Ils affirment que M. [O] [K] a renoncé à sa qualité d’héritier et qu’il n’a pas de bail sur le logement, justifiant ainsi leur demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Réponse des défendeursM. [O] [K] et Mme [S] [X] contestent la qualité d’héritiers des demandeurs, arguant que les formalités d’acceptation de la succession n’ont pas été respectées. Ils demandent également un sursis à statuer en attendant la procédure de partage judiciaire et réclament des indemnités pour les améliorations apportées au bien. Compétence du juge des contentieux de la protectionLe juge des contentieux de la protection est compétent pour traiter des actions d’expulsion des occupants sans droit ni titre. La demande d’expulsion de M. [A] [K] et Mme [S] [K] est donc recevable, et le juge peut examiner la preuve de l’occupation illégale. Recevabilité de la demande des demandeursLes demandeurs ont respecté les formalités de publicité de leur option successorale, justifiant ainsi leur qualité d’héritiers. Leur demande d’expulsion est donc recevable, et le juge peut examiner le fond de l’affaire. Réouverture des débatsLe juge a décidé de rouvrir les débats pour permettre à M. [O] [K] de clarifier sa position concernant une éventuelle révocation de sa renonciation à la succession. Les demandeurs auront également l’occasion de faire valoir leurs observations sur ce point. Conclusion et prochaines étapesLe juge a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé l’examen de l’affaire à une audience prévue pour janvier 2025, réservant les dépens pour la suite de la procédure. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature du bail signé entre Madame [M] et Monsieur [X] ?Le bail signé entre Madame [M] et Monsieur [X] est un bail pour résidence secondaire, comme le stipule clairement le contrat d’habitation daté du 10 mai 2017. Selon l’article 1714 du Code civil, le contrat de location est un accord par lequel une personne, le bailleur, s’engage à donner à une autre, le locataire, la jouissance d’un bien moyennant un loyer. Dans le cas présent, le bail est soumis aux dispositions générales du Code civil, et non à la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation à usage principal. Il est précisé que le choix de la durée du bail est libre, et que sa résiliation doit se faire conformément aux clauses mentionnées dans le contrat. Ainsi, le contrat a été conclu pour une durée de trois ans, renouvelable, commençant le 1er août 2017 et se terminant le 31 juillet 2020. Quelles sont les obligations de Monsieur [X] en matière de congé pour vente ?Monsieur [X], en tant que bailleur, a l’obligation de respecter les dispositions relatives à la notification du congé pour vente. Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il peut être délivré pour la date anniversaire du contrat, en respectant un préavis de trois mois. Dans cette affaire, Monsieur [X] a notifié le congé par courrier daté du 29 août 2019, mais il n’est pas prouvé que ce courrier ait été envoyé sous la forme d’une LRAR. Cependant, Madame [M] ne conteste pas la validité de ce congé, ce qui implique qu’elle l’a accepté tacitement. Il est également important de noter que le congé pour vente ne mentionne aucune obligation particulière relative à un droit de priorité, ce qui est conforme aux clauses du contrat. Madame [M] a-t-elle exercé son droit de priorité dans les délais impartis ?Madame [M] a effectivement reçu une offre de priorité de la part de Monsieur [X] pour l’acquisition du bien au prix de 210.000 euros, avec un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. Elle a répondu par courrier recommandé le 21 septembre 2019, acceptant l’offre. Cependant, Monsieur [X] a ensuite délivré un congé aux fins de vente par acte d’huissier le 24 janvier 2020, sans mentionner le droit de priorité. Il est à noter que, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit faire connaître son intention d’exercer son droit de priorité dans le délai imparti. Or, il n’est pas prouvé que Madame [M] ait effectué des démarches pour obtenir le financement nécessaire avant d’assigner Monsieur [X]. De plus, aucune évaluation du bien n’a été réalisée, ce qui complique la situation. Quelles sont les conséquences de la décision du tribunal ?Le tribunal a décidé de débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, y compris celles relatives aux dommages et intérêts. Cette décision repose sur le fait que Madame [M] n’a pas prouvé avoir exercé son droit de priorité dans les délais impartis, ni justifié de ses capacités financières pour acquérir le bien. En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le tribunal a également débouté Monsieur [X] de sa demande de remboursement de frais, laissant les dépens à la charge de Madame [M]. Cette décision souligne l’importance de respecter les délais et de fournir des preuves suffisantes pour soutenir ses demandes en justice. Ainsi, le tribunal a statué en faveur de Monsieur [X], confirmant la validité de son congé et la nature du bail. |
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 22/07414 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LMAA
Minute n°
copie certifiée conforme le 26 novembre
2024 à :
– Me Emmanuelle MASSOL GRECET
– Me Claude LIENHARD
– Me Thomas BEAUGRAND
Me Thomas BEAUGRAND
Me Claude LIENHARD
Me Emmanuelle MASSOL GRECET
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [A] [K]
né le 04 Juillet 1959 à DALAT (VIETNAM)
demeurant 321 chemin du Puits de Tourre 34160 ST DREZERY
Madame [S] [K] épouse [E]
née le 07 Juillet 1960 à DALAT (VIETNAM)
demeurant 8 chemin de Rougoulouarn 22560 TREBEURDEN
représentés par Me Emmanuelle MASSOL GRECET, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER et Me Thomas BEAUGRAND, avocat postulant au barreau de STRASBOURG
DEFENDEURS :
Monsieur [O] [K]
né le 23 Février 1953 à DALAT (VIETNAM)
demeurant 5 place de la Liberté 67800 HOENHEIM
Madame [S] [K]
demeurant 5 Place de la Liberté 67800 HOENHEIM
représentés par Me Claude LIENHARD, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
DÉBATS :
Audience publique du 24 Septembre 2024
JUGEMENT
Contradictoire et avant dire droit,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
Exposé des faits et de la procédure
Quatre enfants sont nés de l’union de [I] [K] et de Mme [D] [C] :
– M. [R] [K],
– Mme [T] [K],
– M. [O] [K],
– Mme [M] [K].
Trois enfants sont nés de l’union de [I] [K] et de son épouse, Mme [Z] [E] :
– Mme [W] [K],
– M. [A] [K],
– Mme [S] [K].
[I] [K] est décédé le 27 octobre 1992. L’acte de notoriété a été dressé le 11 février 1993 par-devant Maître [N] [V], notaire à Montpellier.
Suivants plusieurs actes dressés durant l’année 1994, Mme [Z] [E], son épouse, ainsi que l’ensemble des enfants issus d’un premier lit, dont M. [O] [K], et Mme [W] [K] ont renoncé purement et simplement à la succession de [I] [K].
Ses deux derniers enfants, Mme [S] [K] épouse [E] et M. [A] [K] ont, quant à eux, opté pour une acceptation de la succession à concurrence de l’actif net suivant déclaration enregistrée le 10 décembre 2021 au tribunal judiciaire de Cayenne. L’inventaire a été dressé le 10 décembre 2021 par Maître [J] [G], notaire à Montpellier.
Le patrimoine de [I] [K] est notamment composé d’un bien immobilier, sis 5 Place de la Liberté à Hoenheim – 67800. Ce bien est habité par M. [O] [K] et son épouse, Mme [S] [X] épouse [K].
Estimant que M. [O] [K] et son épouse occupent ce bien sans droit ni titre, M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins, notamment, d’obtenir leur expulsion des locaux, et ce, suivant exploits de commissaire de Justice, délivrés à personne physique, le 15 septembre 2022.
Suivant jugement avant dire droit en date du 09 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim a vainement enjoint une médiation.
Prétentions et moyens des parties
Suivant conclusions du 19 septembre 2024, reprises oralement à l’audience, M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] demandent au juge des contentieux de la protection de :
– rejeter la demande de sursis à statuer de M. [O] [K] et Mme [S] [X] épouse [K],
– se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes reconventionnelles des défendeurs,
– déclarer leurs prétentions recevables,
– ordonner l’expulsion de M. [O] [K] et de Mme [S] [X] épouse [K] du logement situé 5 Place de la Liberté à Hoenheim – 67800,
– fixer une indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 000€ à compter du 1er octobre 2017,
– condamner les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Au soutien de leurs prétentions, M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] font valoir qu’un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de partage est contraire à la bonne administration de la justice, puisque le partage est sans incidence sur l’expulsion sollicitée. S’agissant des demandes reconventionnelles de M. [O] [K] et Mme [S] [X] épouse [K], les demandeurs soulignent que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour trancher une action pétitoire, ni pour désigner un expert aux fins de fixation du prix de vente du bien, ni pour trancher une demande d’un montant de 251 891,79€ au titre des améliorations apportées au bien immobilier. Selon M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E], le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim est seul compétent pour trancher un litige en lien avec l’expulsion de M. [O] [K] qui a renoncé à sa qualité d’héritier. M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] font valoir avoir respecté la procédure d’acceptation de la succession et qu’ils ont la qualité d’héritier leur permettant de solliciter l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre. Selon eux, M. [O] [K] a renoncé à la succession de son père, il ne dispose pas de bail sur le logement en litige, raison pour laquelle il doit être expulsé du bien. Les demandeurs sollicitent la condamnation de M. [O] [K] et Mme [S] [X] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 000€ par mois à compter du 1er octobre 2017, correspondant au préjudice non prescrit.
En réplique, et suivant conclusions du 31 mai 2024, reprises oralement à l’audience, M. [O] [K] et Mme [S] [X] épouse [K] demandent au juge des contentieux de la protection de :
– déclarer M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] irrecevables en leurs demandes,
– surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de partage judiciaire,
– se déclarer incompétent rationae materiae,
– annuler la sommation interpellative du 26 juillet 2022,
– condamner reconventionnellement M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] au paiement de la somme de 251 891,79€ au titre de l’amélioration du bien suite aux travaux réalisés et de 27008,96€ au titre des taxes foncières payées,
– désigner un expert immobilier aux fins de fixation de la valeur du bien,
– condamner M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] au paiement d’une provision de 10 000€,
– condamner les demandeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [K] et Mme [S] [X] épouse [K] font valoir que les demandeurs ne disposent pas de la qualité d’héritiers au motif que les formalités de publicité de l’acceptation n’ont pas été effectuées et que l’inventaire n’a pas été réalisé dans les trois mois après l’ouverture de la succession. Ils soutiennent que le juge des contentieux de la protection est incompétent pour trancher le litige au profit d’une procédure de partage judiciaire de droit local en ce que M. [O] [K] dispose de la qualité d’héritier et qu’en conséquence, le bien en litige est soumis au régime de l’indivision. M. [O] [K] soutient être héritier de [I] [K] en ce qu’il a conservé et amélioré le bien et qu’il a régulièrement payé les taxes d’habitation et taxes foncières depuis 1992 et que M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] ont, par leur inaction, laissé obtenir la qualité d’héritier. A titre reconventionnel, les défendeurs affirment avoir bénéficié d’un pacte de famille et d’un bail verbal, que dans ce cadre, ils ont apporté des améliorations au bien immobilier, notamment en faisant des travaux. M. [O] [K] et Mme [S] [X] épouse [K] font valoir que la sommation interpellative est nulle en ce que M. [O] [K] n’était pas assisté d’un avocat et que l’aveu judiciaire ne vaut que sur un fait, et non sur une qualification juridique. Selon les défendeurs, M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] sollicitent une prorogation de compétence en sollicitant une indemnité d’occupation qui doit également lui bénéficier et rendre recevable leurs demandes reconventionnelles.
Sur la compétence du juge des contentieux de la protection
L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.
En l’espèce, la demande principale de M. [A] [K] et de Mme [S] [K] épouse [E] tend à l’expulsion de M. [O] [K] et de Mme [S] [X] épouse [K] qu’ils estiment être occupants sans droit ni titre.
Le juge des contentieux de la protection est compétent rationae materiae pour connaître du présent litige. La question de la preuve de l’existence d’un droit réel ou personnel sur le bien bâti au bénéfice des occupants, qui constitue un moyen de défense au fond, peut être tranché par ce juge.
En définitive, le juge des contentieux de la protection de Schiltigheim est compétent pour trancher le présent litige.
Sur la recevabilité de la demande de M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E]
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, les demandeurs produisent l’avis BODACC ainsi que la preuve de l’annonce légale.
Les formalités de publicité de l’option successorale prise par M. [A] [K] et Mme [S] [K] épouse [E] ont manifestement été respectées. En l’état des pièces produites et en l’absence d’autres prétentions de M. [O] [K], ils justifient disposer de la qualité d’héritiers. Leur demande visant à l’expulsion des occupants de leur bien immobilier est recevable.
Sur la réouverture des débats
Aux termes de l’article 805 du code civil, l’héritier qui renonce est censé n’avoir jamais été héritier.
Sous réserve des dispositions de l’article 845, la part du renonçant échoit à ses représentants ; à défaut, elle accroît à ses cohéritiers ; s’il est seul, elle est dévolue au degré subséquent.
L’acceptation d’une succession déjà répudiée, valant rétractation de la renonciation, n’est subordonnée à aucune forme spéciale et reste par conséquent soumise aux règles édictées par le droit commun (Cass. Req. 05 juin 1860).
En l’espèce, il est acquis aux débats que M. [O] [K] a renoncé purement et simplement à la succession de son père [I] [K] suivant acte enregistré au greffe du tribunal de grande instance de Cayenne le 16 mai 1994.
M. [O] [K] invoque différents moyens de faits aux termes desquels il aurait recouvré sa qualité d’héritier sans préciser le fondement légal de ses prétentions.
Le seul fondement légal permettant de recouvrer sa qualité d’héritier est visé à l’article 807 du code civil. Il s’agit de la rétractation du renonçant. La renonciation peut être expresse ou tacite.
M. [O] [K] indique avoir effectué des travaux et s’être comporté comme propriétaire, notamment en payant régulièrement les taxes foncières et taxes d’habitation. M. [O] [K] demeure taisant sur les conséquences juridiques de ces moyens de faits.
Il sera mis dans les débats l’application de l’article 807 du code civil.
La réouverture des débats s’impose afin que M. [O] [K] puisse clarifier juridiquement sa position quant à l’éventuelle révocation de sa renonciation à succession. Les demandeurs pourront faire valoir leurs observations sur ce point.
L’ensemble des prétentions seront réservés.
Le juge des contentieux de la protection,
ORDONNE la réouverture des débats;
RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du 14 janvier 2025 à 14h00 Salle 5 au Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM sis 10 rue du Tribunal CS 70097 67302 SCHILTIGHEIM CEDEX ;
DIT que les parties ou leurs conseils sont convoqués à comparaître à cette date ;
RÉSERVE les dépens.
Le Greffier Le Juge
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