JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 JANVIER 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/07977 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOIE
N° de MINUTE : 25/00028

DEMANDEUR

Commune VILLE DE [Localité 7], représentée par son maire en exercice
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] A [Localité 7] représenté par son syndic la société Cabinet Bruno, société par actions simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 5], dûment représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Adrien GOUMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions des articles 481-1 et 1380 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Zahra AIT, greffier.

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7], régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est composé de 9 lots d’habitation, de commerces ou de bureaux au sein de deux bâtiments et d’un pavillon.

Le 11 avril 1996, le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS a pris un arrêté préfectoral n°A30A2HH.6B2 d’insalubrité portant sur le bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] et a mis en demeure les copropriétaires de ce bâtiment de réaliser des travaux dans un délai de 3 mois à compter de la notification de l’arrêté pour les travaux relatifs à la couverture et dans un délai de 2 ans à compter de la notification de l’arrêté pour les autres travaux.

Par le même arrêté préfectoral le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS a mis en demeure la SCI PARMENTIER de mettre en conformité l’installation électrique de son appartement situé au rez-de-chaussée droite en conformité avec la norme NFC 15100 dans un délai de 3 mois.

Cet arrêté n’a pas fait à ce jour l’objet d’une mainlevée.

Le 22 juin 2021, le Maire de la ville de [Localité 7] a pris un arrêté d’urgence n°2021/MH/AP018 portant interdiction de l’accès et de l’occupation du logement situé au 2ème étage porte gauche du bâtiment sis [Adresse 3].

Par ordonnance du 23 juin 2021, le juge des référés du Tribunal administratif de MONTREUIL a désigné M. [R] [G], en qualité d’expert, avec pour mission d’examiner l’état de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], de décrire les désordres observés, d’émettre un avis sur les risques qu’ils représentent pour la sécurité notamment du voisinage, de dire s’il présente un danger grave et imminent et de dire les mesures indispensables à prendre pour mettre fin à ce danger.

Le 26 juin 2021, M. [R] [G] a rendu son rapport. Il a constaté que l’immeuble souffre d’une carence d’entretien depuis plusieurs années et qu’il est dans un état de délabrement avancé.
Il a conclu qu’il existe un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens, en raison :
– du risque majeur d’effondrement du plancher haut des caves et notamment au droit du lot en rez-de-chaussée porte gauche ;
– du risque majeur d’effondrement du plancher séparatif du R+2 et du R+ portes gauches notamment en pièce de vie R+2 ;
– du risque majeur de chute de matériaux voire d’effondrement de l’angle des façades sous toiture à l’angle nord de la courette ;
– du risque de chute d’enduit par plaques depuis l’ensemble des façades et pignons ;
– du risque majeur d’électrocution et d’incendie du fait de l’état des installations électriques en plusieurs lots aggravé par l’obsolescence des installations de gaz en parties privatives ;
– du risque de saturnisme du fait de la présence de tronçons en plombs constitutifs du réseau collectif de distribution d’eau ;
– du risque de chute de personnes du fait de l’absence de plusieurs gardes corps ;
– du risque sanitaire important du fait de l’absence de toute ventilation en plusieurs lots.

L’expert a préconisé des travaux à réaliser dans un délai de 48 heures pour les travaux de mise en sécurité des personnes, dans un délai de 7 jours pour la sécurisation des accès et des baies et dans un délai de 10 jours pour les confortements structurels et les purges ainsi que pour la mise hors d’eau de l’ouvrage.

Il a également formulé des préconisations réparatoires visant à assurer la pérennité des ouvrages et lever définitivement les risques identifiés, ces travaux devant être réalisés pour certains dans un délai de 2 mois et d’autres dans un délai de 6 mois.

Par arrêté municipal de mise en sécurité procédure d’urgence du 02 juillet 2021, la ville de [Localité 7] a mis en demeure les copropriétaires du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de réaliser les travaux préconisés par l’expert dans les délais respectivement de 48 heures, de 7 jours et 10 jours et d’évacuer dans un délai de 48 heures pour des raisons de sécurité les lots situés à gauche de l’escalier commun.

Le 06 juillet 2021, la ville de [Localité 7] a constaté que les occupants du rez-de-chaussée gauche et du 1er étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] n’ont pas évacué et que les mesures de sécurisation prescrites par l’arrêté de mise en sécurité du 02 juillet 2021 n’ont pas été exécutées.

Le 20 juillet 2021, le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS a accordé à la ville de [Localité 7] le concours de la force publique pour l’exécution de son arrêté de mise en sécurité du 02 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la ville de [Localité 7] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] devant le Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY statuant en procédure accélérée au fond aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 04 novembre 2024, la ville de SAINT DENIS demande au Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
– ordonner la nomination d’un administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] ;
– désigner la SARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [V] ou tout administrateur du choix du Tribunal en lui confiant tous les pouvoirs du syndic, ceux de l’Assemblée générale (à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) et ceux du conseil syndical, ayant pour missions de :
* se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat ;
* régler les factures d’entretien courant de la copropriété ;

* prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;
* pourvoir à la conservation de l’immeuble et à l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 7] ;
* faire réaliser un diagnostic technique global de l’immeuble et établir un programme de travaux répondant aux mesures prescrites par les différentes procédures visant les parties communes ;
* à cette fin, solliciter toute aide financière directe ou indirecte incluant les subventions auprès de l’ANAH aux travaux éligibles, contribuant à faciliter la résorption des problèmes rencontrés, notamment en assurant la solvabilité de la copropriété ;
* déposer à l’issue des 6 premiers mois de sa mission un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat des copropriétaires, si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente. Ce rapport présentera :
> une analyse de l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires ;
> l’état d’urgence des travaux dans l’immeuble ;
> préconisera les mesures à prendre pour assurer la sécurisation de l’immeuble et définir les travaux urgents de conservation de l’immeuble suite à l’arrêté municipal n°2021-MHI-AP022 de mise en sécurité – procédure urgente – du 02 juillet 2021 ainsi que les travaux décrits dans le rapport d’expertise du 26 juin 2021 de M. [R] [G] ;
> mener toute action de médiation et négociation entre les parties ;
– confier en l’état à l’administrateur provisoire tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et les pouvoirs de l’Assemblée générale des copropriétaires et du conseil syndical à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– rappeler à l’administrateur provisoire qu’il exécute personnellement la mission qui lui est confiée et qu’il peut toutefois lorsque le bon déroulement de la mission le requiert se faire assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération ;
– dire que l’administrateur provisoire devra prendre toutes les mesures pour obtenir la mainlevée de l’arrêté préfectoral et des deux arrêtés municipaux cités au dispositif et notamment prendre toutes les mesures pour remédier à l’arrêté municipal n°2021-MHI-AP022 de mise en sécurité – procédure urgente – du 02 juillet 2021 ;
– fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire désigné à 18 mois ;
– dire qu’il sera statué sur les frais conformément à l’article 29-1 B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
– fixer le montant de la rémunération de l’administrateur provisoire ainsi désigné ;
– dire que la rémunération susvisée sera supportée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la ville de [Localité 7] fait valoir que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble et de régler ses dettes, et que la désignation d’un administrateur est urgente. Elle souligne que les travaux de mise en sécurité et de remise en état réclamés par les différents arrêtés n’ont pas été réalisés, alors que les travaux de mise en sécurité devaient être réalisés dans des délais respectivement de 48 heures, 7 jours et 10 jours et que des travaux de remise en état étaient à faire dans les délais de 2 mois et 6 mois. La ville de [Localité 7] ajoute que la copropriété ne cesse de se dégrader depuis 1996 et que cette carence du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] met en danger la sécurité des occupants de l’immeuble et la structure de celui-ci.

En outre, la ville de [Localité 7] précise qu’il a été adressé au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] la lettre d’information valant phase contradictoire de mise en sécurité ordinaire par lettre recommandée avec avis de réception du 03 mars 2022 et qu’il s’agit d’un document indispensable pour constituer un dossier de subventions. Elle ajoute que le programme de travaux de réhabilitation a été voté lors de l’assemblée générale du 30 août 2024, soit près de 28 ans après l’arrêté préfectoral de 1996 toujours actif, pour un montant de plus de 400 000 euros avec des appels de fonds s’étalant jusqu’en décembre 2025 de sorte que les travaux ne devraient pas être engagés avant 2026 sous réserve que les appels de fonds soient honorés par les copropriétaires.

De plus, la ville de [Localité 7] fait valoir qu’il n’y a pas véritablement eu de changement de syndic par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] car son nouveau syndic le cabinet BRUNO a été créé par les associés de son ancien syndic Relais Habitat Syndic de redressement (RHSR) ainsi que cela résulte de la pièce n°5 versée aux débats par le Syndicat des copropriétaires.

En outre, la ville de [Localité 7] explique que la situation financière du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] est gravement compromise. Elle souligne qu’au 03 septembre 2024 les impayés sont d’un montant de 16 000 euros soit 200 % du budget annuel de fonctionnement, que les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés lors de l’Assemblée générale du 30 août 2024, ce qui laisse supposer qu’aucune procédure de recouvrement n’a pu être engagée à l’encontre des copropriétaires débiteurs, que les annexes comptables mettent en évidence qu’aucune provision n’a été prévue en 2024 et 2025 pour l’engagement de procédures de recouvrement forcé et que les chèques à encaisser versés aux débats n’attestent pas de leur provision. Elle ajoute que pour l’exercice comptable 2023, la trésorerie disponible est de 150 euros, que la dette fournisseur est de plus de 13 000 euros alors qu’elle était de 6 000 euros en 2022, et qu’il convient de prendre en compte le programme de travaux voté pour plus de 400 000 euros.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 04 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] demande au Président du Tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
– débouter la ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ;
– condamner la ville de [Localité 7] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] fait valoir que les travaux urgents prescrits par l’arrêté de péril du 02 juillet 2021 ont été réalisés avec WMCC en qualité de gestionnaire des travaux ainsi que cela résulte du compte-rendu de travaux du 20 janvier 2022 et que la ville de [Localité 7] était informée de ce fait ayant été présente à la revue des travaux le 13 janvier 2022. Il ajoute qu’il pourvoit à la conservation de l’immeuble car des travaux ont été votés pour un montant de 440 148,60 euros TTC pour répondre aux demandes de l’expert judiciaire, de l’arrêté du 02 juillet 2021 et de celui du 11 avril 1996. Il en déduit que la nomination d’un administrateur provisoire ne constituerait pas une amélioration de sa situation. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] précise également que la ville de [Localité 7] n’a pas pris d’arrêté de mainlevée malgré la réalisation des travaux de mise en sécurité malgré les relances qui lui ont été adressées le 25 septembre 2024 par le syndic et le 17 octobre 2024 par WBCC.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] fait valoir que son équilibre financier s’est amélioré. Il indique que les comptes des exercices précédents ont été approuvés et que des nouveaux budgets ont été adoptés. Il ajoute que le recouvrement amiable des charges est en cours avec des paiements échelonnés pour certains copropriétaires, que le syndic a changé, que des subventions vont être demandées pour les travaux, que les dettes fournisseurs sont en cours de traitement. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] fait également valoir qu’il y a un projet de scission de la copropriété pour dissocier l’immeuble sis au numéro 27 et celui au numéro 29. Il déduit de l’ensemble de ces éléments que la nomination d’un administrateur provisoire aurait un effet néfaste pour la réalisation des travaux de réhabilitation qui nécessitent un suivi personnalisé avec des recherches de financement et un suivi de travaux régulier.

A l’audience du 05 novembre 2024, les parties se sont référées aux prétentions et moyens développés dans leurs conclusions.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux écritures déposées et développées oralement à l’audience conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

En application de l’article 29-1 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Ce même article prévoit que le Président du Tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En l’espèce, il est établi et non contesté que l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité le 11 avril 1996 concernant son bâtiment A sis au [Adresse 3] à [Localité 7], d’un arrêt d’urgence pris le 22 juin 2021 par le maire de la ville de [Localité 7] portant interdiction de l’occupation du logement situé au 2ème étage porte gauche du même bâtiment A et d’un arrêté municipal de mise en sécurité procédure d’urgence du 02 juillet 2021 mettant en demeure les copropriétaires de ce bâtiment A de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [R] [G] désigné par ordonnance du 23 juin 2021 du juge des référés du Tribunal administratif de MONTREUIL dans les délais respectivement de 48 heures, de 7 jours et 10 jours et d’évacuer dans un délai de 48 heures pour des raisons de sécurité les lots situés à gauche de l’escalier commun.

Ces arrêtés sont toujours actifs.

Il résulte de la facture de la société FRANCE TRAVAUX du 06 août 2021, du compte-rendu des travaux réalisés du 20 janvier 2022 par la société WBCC-ASSISTANCE et du procès-verbal de réception des travaux signé le 11 janvier 2022 que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] a réalisé les travaux prescrits par l’arrêté municipal de mise en sécurité procédure d’urgence du 02 juillet 2021 qui devaient être réalisés dans un délai de 7 jours et 10 jours à compter de sa notification, à compter du 15 septembre 2021 et jusqu’au 11 janvier 2022.

Il résulte du devis du 02 août 2024 établi par la société FRANCE TRAVAUX pour un montant de 364 580,92 euros TTC et du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 août 2024 que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] ne s’est préoccupé que postérieurement à l’assignation introductive de la présente instance qui lui a été signifiée le 23 juillet 2024 de réaliser les travaux réparatoires prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 26 juin 2021 dont le délai d’exécution était de 2 mois pour certains et de 6 mois pour d’autres, alors même qu’il s’agit de travaux relatifs à la structure du bâtiment A.

De plus, la date de réalisation de ces travaux réparatoires n’est pas établie, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] se limitant à indiquer qu’ils seront effectués en 2025 et qu’il va solliciter des subventions, sans justifier des demandes relatives à ces subventions.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] est gravement compromis.

En effet, au 31 décembre 2023, 8 copropriétaires étaient débiteurs à l’égard du Syndicat des copropriétaires pour la somme totale de 23 587,29 euros et le Syndicat des copropriétaires est débiteur à l’égard de ses fournisseurs de la somme de 13 787,97 euros.

Au 03 septembre 2024, soit 8 mois plus tard, 7 copropriétaires sont débiteurs à l’égard du Syndicat des copropriétaires pour un montant total de 16 604,53 euros, alors que le budget annuel de ce Syndicat des copropriétaires est de 8 500 euros,

Les copies de chèques versées aux débats concernant 4 copropriétaires débiteurs sont insuffisantes à démontrer que ces paiements échelonnés seront respectés, d’autant que certains chèques avaient une date d’encaissement prévue avant l’audience de plaidoirie du 05 novembre 2024.

En outre, cette situation gravement déficitaire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] et l’inaction du Syndicat des copropriétaires depuis la réalisation des travaux d’urgence réceptionnés le 11 janvier 2022 mettent en évidence l’incapacité de ce syndicat représenté par son nouveau syndic à pouvoir recouvrer les charges courantes et les charges relatives à la réalisation des travaux de réhabilitation qu’elle a votés lors de l’assemblée générale du 30 août 2024.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble et que son l’équilibre financier est gravement compromis ou si le syndicat, ce qui justifie la désignation d’un administrateur provisoire avec la mission prévue au dispositif.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code et la nature de l’affaire ne commande pas de l’écarter.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens de la présente instance.

Le Président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Désigne la SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [Z] [V], administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 4] [Localité 6], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 3] [Localité 7] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de UN (1) an à compter de la date du présent jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Fixe à 1 500 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancées par le requérant,

Dit que le présent jugement sera notifié en lettre recommandée avec accusé de réception par les soins de l’administrateur provisoire aux copropriétaires ;

Dit qu’en cas de difficultés, il en sera référé au Tribunal judiciaire de BOBIGNY ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 7] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 07 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART