LOYERS COMMERCIAUX

30C
N° RG 24/00994 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYTH
Minute n° 25/00002

Grosse délivrée
le :
à

JUGEMENT RENDU LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. CURSOL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Margaux ALBIAC, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. KASUAL BUSINESS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

Société CBF ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
mandataire judiciaire de la S.A.R.L. KASUAL BUSINESS
Non comparant

Qualification du jugement : réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 27 juillet 2010, la SCI CURSOL a donné à bail commercial à la SARL KASUAL BUSINESS, à compter du 1er août 2010 pour une durée de neuf, un local situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel initial de 21.600 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de conseil et développement informatique.

Le 08 septembre 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 65.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 21 mars 2023, la SCI CURSOL a, par acte du 15 décembre 2023, fait assigner la SARL KASUAL BUSINESS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023.

Par jugement du 17 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation à la valeur locative du prix du bail renouvelé le 1er avril 2023, ordonné une mesure de médiation et une mesure d’expertise confiée à monsieur [E].

L’expert a déposé son rapport le 23 août 2024, et le conseil du bailleur a informé le 08 octobre 2024 de l’absence de réalisation de la médiation.

Par acte délivré le 25 novembre 2024, la SCI CURSOL a fait assigner en intervention forcée la SCP CBF ASSOCIES, désigné en qualité de mandataire de la société KASUAL BUSINESS dans le cadre d’un jugement du 28 août 2024 d’ouverture d’une procédure de traitement de sortie de crise, afin que le jugement à intervenir lui soit opposable. La société CBF ASSOCIES n’a pas comparu.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI CURSOL, soutenant son mémoire déposé au greffe le 04 novembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme de 42.210 euros hors taxes et hors charges,condamner la SARL KASUAL BUSINESS au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés à compter de chaque date d’exigibilité,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la SARL KASUAL BUSINESS à lui payer la somme de 36.067,50 euros hors taxes, soit 42.294 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au jour de la décision à intervenir,condamner la SARL KASUAL BUSINESS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise amiable et judiciaire, condamner la SARL KASUAL BUSINESS à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI CURSOL soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le bail commercial s’étant prolongé pendant une durée supérieure à 12 ans, un déplafonnement du loyer est de droit applicable, et que la valeur locative doit être fixée conformément à l’évaluation retenue par l’expert judiciaire à compter du 1er avril 2023. Elle réclame sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil le paiement des intérêts au titre des loyers arriérés, et par application de l’article 1343-2 du même code la capitalisation desdits intérêts.

A l’audience, la SARL KASUAL BUSINESS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 29 novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :
fixer le prix du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 34.000 euros,débouter la SCI CURSOL de ses autres demandes,condamner la SCI CURSOL au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL KASUAL BUSINESS soutient que la valeur locative doit être déterminée en retenant une superficie pondérée de 189,8 m² en appliquant au rez-de-jardin un coefficient de pondération de 0,8. Elle ajoute que la configuration des locaux n’est pas idéale pour son activité. Elle fait valoir que les conditions du bail sont dérogatoires du droit commun concernant la destination du bail strictement encadrée, la refacturation de la taxe foncière, et l’interdiction de la sous-location et de la cession isolée du droit au bail sans l’accord du bailleur, ce qui doit conduire à abaisser la valeur locative. Elle soutient que son activité est impactée par le manque de visibilité de la façade et de sa zone géographique freinant son développement commercial. Elle conteste tout caractère notable pour son activité de l’évolution générale des facteurs locaux de commercialité. Selon elle, la valeur locative doit, au regard des inconvénients affectant le local, être réduite par rapport aux références données par l’expert, étant relevé que la valeur locative est en forte baisse de manière globale sur le secteur, et ainsi être fixée à une valeur maximale de 180 euros/m²/an.
Elle s’oppose au paiement des intérêts sollicités, la demande initiale formée par le bailleur portant sur un montant faramineux

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu du fait de sa tacite prolongation, de la durée du bail supérieure à 12 ans, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

– les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux sont dans un état d’entretien courant mais que leur visibilité est faible du fait de la localisation des bureaux sur l’arrière du bâtiment, avec une simple signalétique sur la porte d’entrée de l’immeuble.

L’expertise permet de retenir que les locaux sont constitués en open space, et répartis sur deux niveaux (un rez de jardin de 56 m² et un étage de 145m²) pour une surface totale de 201 m². S’agissant du coefficient de pondération sollicité au titre du rez-de-jardin, étant relevé que les surfaces réelles sont habituellement retenues pour les bureaux, il convient de constater que la SARL KASUAL BUSINESS n’a pas formulé de dire à ce titre auprès de l’expert judiciaire, et qu’elle ne produit pas au débat d’élément permettant de justifier de cette demande de pondération notamment visant à démontrer que les locaux concernés au rez de chaussée, lesquels comportent un bureau cloisonné et des installations sanitaires et de cuisine, ne seraient pas aisément utilisables.

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, une surface utile de 201 m².

– la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue de conseil en informatique et développement.

– les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, le bail comporte une unique clause exorbitante du droit commun en prévoyant la refacturation de la taxe foncière au preneur, le surplus des clauses du bail ne pouvant revêtir une telle qualification. Il en sera tenu compte dans la détermination de la valeur locative.

– les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local est situé dans un secteur encore central de [Localité 3] à proximité de la cité judiciaire, mais dans une voie assez étroite et sombre, et proche des quartiers populaires du [Adresse 4], à une adresse secondaire sans visibilité particulière.

– les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il résulte des éléments de comparaison étudiés par l’expert judiciaire que les loyers de bureaux en situation secondaire, équivalente à la situation des locaux objets du présent litige, s’établissent entre 180 et 240 euros par m2 utile, tandis que les prix des loyers des locaux bénéficiant d’une position plus privilégiée s’établissent entre 200 et 280 euros par m².

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’emplacement secondaire du local mais en centre-ville, de la clause exorbitante relative à la taxe foncière, il convient de fixer la valeur locative à 200 euros du m², soit la somme totale annuelle de 40.200 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023, l’éventuelle baisse ultérieure des prix des loyers étant inopérante.

Par application de l’article R145-23 du code de commerce qui définit strictement les compétences du juge des loyers lequel peut seulement fixer le montant du prix du ail renouvelé, et non condamner au paiement des éventuels arriérés, il convient de dire que les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 15 décembre 2023, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

– Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local de droit compte tenu de la durée effective du bail, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles. Les frais de l’expertise amiable réalisée à la demande du bailleur n’est pas comprise dans les dépens tels qu’ils sont strictement définis par l’article 695 du code de procédure civile.

– Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

– Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le prix du loyer du local situé au titre du bail conclu entre la SCI CURSOL et la SARL KASUAL BUSINESS portant sur un local situé situé [Adresse 2] à [Localité 3] renouvelé à effet du 1er avril 2023 à la somme annuelle de 40.200 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 15 décembre 2023, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Constate que la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyer excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI CURSOL à en payer la moitié, et la SARL KASUAL BUSINESS à en payer la moitié ;

Déboute la SCI CURSOL et la SARL KASUAL BUSINESS de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclare le présent jugement opposable à la SCP CBF ASSOCIES, mandataire judiciaire de la société KASUAL BUSINESS dans le cadre d’une procédure de traitement de sortie de crise ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE