La SCI [Adresse 8] a signé un bail commercial avec la SAS KUSMI TEA le 23 mars 2012, pour une durée de neuf ans et un loyer annuel de 95.000 euros. Après un changement de dénomination en SAS ORIENTIS GOURMET, le bail s’est prolongé tacitement en mars 2021. En juillet 2021, la SAS a notifié un congé tout en proposant un renouvellement, accepté par la SCI. En juillet 2023, un mémoire préalable a été envoyé pour fixer le loyer à 86.648 euros. Finalement, le juge a fixé le loyer à 92.350 euros, rejetant la demande de la SAS.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la procédure à suivre en cas de non-comparution du défendeur dans une affaire de bail commercial ?

La procédure à suivre en cas de non-comparution du défendeur est régie par l’article 472 du Code de procédure civile. Cet article stipule que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Ainsi, même en l’absence du défendeur, le juge est tenu d’examiner la demande formulée par le demandeur.

Il doit s’assurer que cette demande respecte les conditions de régularité et de recevabilité. Cela signifie que le juge doit vérifier que les éléments de preuve et les arguments présentés par le demandeur sont suffisants pour fonder sa décision.

En l’espèce, la SAS ORIENTIS GOURMET a été la seule partie à comparaître, ce qui a permis au juge de statuer sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Comment est déterminé le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés ?

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés est déterminé selon l’article L 145-33 du Code de commerce, qui précise que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Dans le cas présent, le juge a dû établir la valeur locative en tenant compte des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité, ainsi que des prix pratiqués dans le voisinage.

Le locataire a proposé un loyer basé sur une expertise unilatérale, mais le juge a finalement retenu une valeur locative plus élevée, en se basant sur des éléments objectifs et des comparaisons avec d’autres baux similaires.

Quelles sont les conséquences d’une demande de fixation de loyer jugée inférieure à la valeur locative ?

Lorsqu’une demande de fixation de loyer est jugée inférieure à la valeur locative, cela peut avoir plusieurs conséquences, notamment en ce qui concerne la charge des dépens et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans le cas présent, la SAS ORIENTIS GOURMET a demandé un loyer de 81.648 euros, qui a été jugé inférieur à la valeur locative fixée à 92.350 euros. En conséquence, la SAS ORIENTIS GOURMET a été condamnée à supporter la charge de ses dépens.

De plus, sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet de demander le remboursement des frais de justice, a été rejetée. Cela signifie que la partie qui succombe dans sa demande ne peut pas obtenir de compensation pour ses frais, ce qui peut dissuader des demandes jugées non fondées.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans le cadre d’un bail commercial ?

L’exécution provisoire dans le cadre d’un bail commercial est régie par le principe selon lequel elle est de droit, comme le rappelle le juge dans sa décision. Cela signifie que, même en cas d’appel, la décision peut être exécutée immédiatement.

L’article 514 du Code de procédure civile précise que :

« L’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire. »

Dans le contexte de la décision rendue, cela implique que le loyer fixé à 92.350 euros par an doit être payé par la SAS ORIENTIS GOURMET, même si cette dernière décide de faire appel de la décision.

Cette disposition vise à garantir la continuité des relations commerciales et à éviter que le bailleur ne subisse un préjudice financier en attendant la résolution d’un éventuel litige.