Le 3 décembre 2009, IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a signé un bail avec EYES GROUP pour un local commercial de 197 m², d’une durée de dix ans. En 2020, EYES [Localité 9] a demandé le renouvellement du bail avec un loyer proposé de 149 700 euros. En réponse, IMFRA a contesté cette demande et proposé un loyer de 320 000 euros. Le tribunal a jugé EYES recevable et a ordonné une expertise pour déterminer le loyer approprié, en se basant sur les loyers du centre commercial. Une audience est prévue pour le 4 février 2025 pour vérifier le versement des frais d’expertise.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de renouvellement de bail commercial ?

La recevabilité des demandes en matière de renouvellement de bail commercial est régie par plusieurs dispositions légales et contractuelles. En l’espèce, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a soulevé une fin de non-recevoir en se fondant sur l’article 26.3 du bail, qui impose une médiation préalable pour certaines contestations.

L’article 122 du Code de procédure civile précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond. Cet article stipule :

« La fin de non-recevoir est un moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Cependant, la société EYES [Localité 9] a soutenu que la clause de médiation ne s’appliquait pas à la fixation du loyer, ce qui a été retenu par le juge. En effet, l’article 27.2.1 du bail stipule que, en cas de renouvellement, le loyer sera fixé judiciairement à la valeur locative de marché, sans soumission à la médiation.

Ainsi, le juge a déclaré la société EYES [Localité 9] recevable en ses demandes, déboutant la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE de sa fin de non-recevoir.

Comment est déterminé le montant du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ?

La détermination du montant du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial est encadrée par le Code de commerce et les stipulations contractuelles. L’article L. 145-33 du Code de commerce précise que la valeur locative doit être fixée en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

Cet article dispose :

« Le loyer est fixé d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Dans le cas présent, l’article 27.2.1 du bail stipule que, en cas de renouvellement, le loyer sera fixé judiciairement à la valeur locative de marché. L’article 27.2.2 précise que cette valeur locative sera déterminée par référence aux loyers pratiqués pour d’autres locaux du centre commercial, sans pondération des surfaces, et en prenant en compte les loyers des trois années précédant le renouvellement.

Le juge a constaté qu’il n’avait pas suffisamment d’éléments pour statuer sur le montant du loyer, ce qui a conduit à ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative au 1er avril 2020, conformément aux stipulations contractuelles et aux articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce.

Quelles sont les conséquences de l’irrecevabilité des demandes en matière de bail commercial ?

L’irrecevabilité des demandes en matière de bail commercial a des conséquences significatives sur le déroulement de la procédure. Si une demande est déclarée irrecevable, cela signifie que le juge ne se prononcera pas sur le fond de l’affaire, et la partie qui a soulevé l’irrecevabilité peut obtenir gain de cause sans que ses arguments soient examinés.

L’article 122 du Code de procédure civile, déjà cité, établit que la fin de non-recevoir est un moyen qui permet de faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande. Cela peut avoir pour effet de bloquer la procédure et d’empêcher la partie adverse de faire valoir ses droits.

Dans le cas présent, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a tenté de faire déclarer la société EYES [Localité 9] irrecevable en raison de l’absence de médiation préalable. Cependant, le juge a rejeté cette fin de non-recevoir, permettant ainsi à la société EYES [Localité 9] de poursuivre ses demandes de fixation du loyer.

En conséquence, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a été déboutée de sa demande d’irrecevabilité, et la procédure a pu se poursuivre, avec la désignation d’un expert pour déterminer le montant du loyer de renouvellement.