Le 3 décembre 2009, IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a signé un bail avec EYES GROUP pour un local commercial de 197 m², d’une durée de dix ans et d’un loyer initial de 240 000 euros. En 2020, EYES [Localité 9] a demandé le renouvellement du bail avec un loyer proposé de 149 700 euros. Suite à un litige, le tribunal a été saisi pour fixer le loyer, avec IMFRA proposant 320 000 euros. Le tribunal a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative, en se basant sur les loyers du centre commercial.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité des demandes de la société EYES [Localité 9] ?

La société EYES [Localité 9] a été déclarée recevable en ses demandes par le juge des loyers commerciaux. Cette décision repose sur l’interprétation des articles 122 du Code de procédure civile et 1134 du Code civil.

L’article 122 du Code de procédure civile stipule que :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a soutenu que la société EYES [Localité 9] n’avait pas mis en œuvre la médiation prévue contractuellement, ce qui aurait pu justifier une irrecevabilité. Cependant, le juge a constaté que la clause de médiation ne s’appliquait pas à la fixation du loyer, comme le précise l’article 27.2.1 du bail.

L’article 1134 du Code civil, dans sa version applicable, énonce que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Ainsi, le juge a conclu que les parties n’avaient pas entendu soumettre la fixation du loyer à l’obligation de médiation préalable, et a donc débouté la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE de sa fin de non-recevoir.

Comment le montant du loyer du bail renouvelé est-il déterminé ?

La détermination du montant du loyer du bail renouvelé est régie par les articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce, ainsi que par les stipulations contractuelles des parties.

L’article L. 145-33 du Code de commerce précise que :

« La valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

Dans le cas présent, l’article 27.2.1 du bail stipule que :

« En cas de renouvellement éventuel du présent bail et à défaut d’accord des Parties sur le montant du loyer de base du bail renouvelé, ledit loyer sera fixé judiciairement (…) à la valeur locative de marché. »

L’article 27.2.2 précise que :

« Pour la détermination de la valeur locative de marché, les Parties entendent se soumettre aux dispositions expresses suivantes : la valeur locative sera déterminée par référence au prix pratiqués pour les autres locaux du Centre Commercial. »

Le juge a constaté qu’il n’y avait pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de la valeur locative, ce qui a conduit à ordonner une expertise judiciaire. Cette expertise devra se baser sur les loyers pratiqués au sein du centre commercial, conformément aux stipulations contractuelles.

Quelles sont les conséquences de l’irrecevabilité des demandes de la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE ?

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a été déboutée de sa fin de non-recevoir, ce qui signifie que ses demandes n’ont pas été acceptées par le juge. Cela a des conséquences sur la procédure en cours.

L’article 455 du Code de procédure civile stipule que :

« Le jugement doit être motivé. Il doit répondre à toutes les demandes des parties. »

En conséquence, le juge a déclaré la société EYES [Localité 9] recevable en ses demandes, ce qui lui permet de poursuivre la fixation du loyer du bail renouvelé.

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE ne pourra pas contester cette décision sans avoir à justifier d’un motif valable, ce qui pourrait compliquer sa position dans le litige.

De plus, la décision du juge d’ordonner une expertise judiciaire pour déterminer le montant du loyer de renouvellement a des implications financières pour la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE, qui devra potentiellement faire face à un loyer inférieur à celui qu’elle avait initialement fixé.