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L’Essentiel : La SARL AEVEN HOLDING et d’autres sociétés ont obtenu un permis de construire le 1er juillet 2022 pour un projet immobilier à [Localité 22]. En raison de préoccupations concernant l’impact des travaux sur les bâtiments voisins, elles ont assigné en référé plusieurs syndicats de copropriétaires. Lors de l’audience du 15 octobre 2024, le juge a ordonné une expertise pour évaluer les risques potentiels. L’expert désigné devra réaliser une mission complète, incluant la convocation des parties et l’évaluation des précautions prises. Un rapport est attendu dans un délai de 8 mois, avec des frais à la charge des demandeurs.
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Contexte de l’affaireLa SARL AEVEN HOLDING, la SAS TREZEL, la SAS ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION et la SCCV TREZEL 1, propriétaires ou en cours d’acquisition d’un ensemble immobilier à [Localité 22], ont obtenu un permis de construire valant démolition le 1er juillet 2022. Elles ont assigné en référé plusieurs syndicats de copropriétaires et d’autres parties, afin d’obtenir la désignation d’un expert pour une mission préventive. Déroulement de l’audienceLors de l’audience du 15 octobre 2024, les demandeurs ont soutenu leur demande et présenté leurs pièces. Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 5] a formé des réserves, tandis que les autres défendeurs n’ont pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré pour le 26 novembre 2024. Décision du juge des référésLe juge a statué sur la demande d’expertise, considérant qu’il existait un motif légitime de conserver des preuves avant tout procès. Il a ordonné une mesure d’expertise pour évaluer l’impact potentiel des travaux sur les bâtiments voisins, en désignant un expert judiciaire pour mener à bien cette mission. Mission de l’expertL’expert désigné devra convoquer les parties, recueillir des documents, se rendre sur le site du projet, et dresser un état descriptif technique des immeubles concernés. Il devra également évaluer les précautions prises pour éviter des dommages et donner son avis sur d’éventuels troubles causés par les travaux. Conditions de l’expertiseL’expert devra rendre son rapport dans un délai de 8 mois et convoquer les parties pour une première réunion dans les deux mois suivant la réception de la provision. Une provision de 6.000 euros a été fixée pour la rémunération de l’expert, à consigner dans un délai de six semaines. Conséquences financièresLes dépens de la procédure seront à la charge des demandeurs, qui doivent également veiller à la consignation de la provision pour éviter la caducité de la désignation de l’expert. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature juridique de la promesse unilatérale de vente dans cette affaire ?La promesse unilatérale de vente est un acte par lequel une partie, le promettant, s’engage à vendre un bien à une autre partie, le bénéficiaire, qui a la faculté d’accepter ou de refuser cette vente. Selon l’article 1589-1 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est un contrat qui engage le promettant à vendre, mais ne crée pas d’obligation pour le bénéficiaire d’acheter. Dans cette affaire, la Sarl La Foncière du Rhin a reçu une option d’achat, mais n’a pas levé cette option, ce qui signifie qu’elle n’était pas définitivement engagée dans la vente. Il est important de noter que la promesse unilatérale de vente doit respecter certaines conditions pour être valable, notamment en ce qui concerne son enregistrement, comme le stipule l’article 1589-2 du Code civil. Quelles sont les conséquences de l’absence d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente ?L’article 1589-2 du Code civil précise que toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est nulle si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans un délai de dix jours à compter de l’acceptation par le bénéficiaire. Dans cette affaire, la promesse unilatérale de vente signée le 17 mars 2022 n’a pas été enregistrée, ce qui entraîne sa nullité. Les consorts [P] n’ont pas pu prouver que cette promesse avait été enregistrée, ce qui constitue un manquement aux exigences légales. Ainsi, la nullité de la promesse unilatérale de vente entraîne le rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation fondée sur cet acte. La Sarl La Foncière du Rhin peut-elle demander la nullité de la promesse unilatérale de vente ?Oui, la Sarl La Foncière du Rhin peut demander la nullité de la promesse unilatérale de vente. L’article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 stipule que les demandes en nullité d’actes doivent être inscrites au livre foncier si ces actes sont soumis à cette obligation. Cependant, dans le cas présent, la Sarl La Foncière du Rhin soutient que l’inscription au livre foncier n’est pas nécessaire pour la nullité de la promesse unilatérale de vente, car celle-ci n’est pas un acte qui doit être publié. Il est donc possible pour la Sarl de soulever la nullité de la promesse, même si elle n’a pas été inscrite au livre foncier. Quelles sont les implications de la caducité de la promesse unilatérale de vente ?La caducité de la promesse unilatérale de vente a pour effet de rendre l’acte sans effet juridique. Conformément à l’article 1589-2 du Code civil, si les conditions suspensives stipulées dans la promesse ne sont pas réalisées, la promesse devient caduque. Dans cette affaire, la promesse unilatérale de vente a été jugée caduque car les conditions suspensives n’ont pas été remplies avant l’expiration de la promesse. Cela signifie que les consorts [P] ne peuvent pas revendiquer une créance sur la Sarl La Foncière du Rhin, car l’acte sur lequel ils fondent leur demande est nul. Quels sont les effets de la décision du tribunal sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. Dans cette affaire, les consorts [P], ayant succombé dans leur demande, seront condamnés à payer les frais et dépens de la procédure. De plus, l’article 700 du Code de procédure civile permet au tribunal de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais d’avocat. Ainsi, Mme [P] a été condamnée à verser 2 000 € à la Sarl La Foncière du Rhin au titre de l’article 700, en raison de sa position de partie perdante dans cette affaire. Cette décision souligne l’importance de la rigueur procédurale et des obligations d’enregistrement dans les transactions immobilières. |
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 26 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00996 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QL4T
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 15 octobre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.A.R.L. AEVEN HOLDING
dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335
S.A.S. TREZEL
dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335
S.A.S. ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335
SCCV TREZEL 1
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335
DEMANDERESSES
D’UNE PART
ET :
S.A.S. POLONIO CONSTRUCTION
dont le siège social est sis [Adresse 11]
non comparante ni constituée
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. SECRI GESTION
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représenté par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. SECRI GESTION
dont le siège social est sis [Adresse 9]
non comparant ni constitué
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic bénévole Monsieur [Y] [M]
dont le siège social est sis [Adresse 10]
non comparant ni constitué
Commune de [Localité 22]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante ni constituée
S.A.S. STRATO ARCHITECTES ASSOCIES
dont le siège social est sis [Adresse 13]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSES
D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
La SARL AEVEN HOLDING, la SAS TREZEL, la SAS ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION et la SCCV TREZEL 1, propriétaires ou en cours d’acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 18] et [Adresse 5] à [Localité 22], cadastré section R n°[Cadastre 15] et titulaires d’un arrêté de permis de construire valant démolition n° PC [Numéro identifiant 17] délivré par le maire de cette commune le 1er juillet 2022 ont, par acte délivré les 17 et 19 septembre 2024, assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry :
– le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 5] à [Localité 22] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SECRI GESTION,
– le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 22] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SECRI GESTION,
– le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 22] pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [Y] [M],
– la commune de [Localité 22],
– la SAS STRATO ARCHITECTES ASSOCIES,
– la SAS POLONIO CONSTRUCTION,
pour obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert avec mission dite préventive.
A l’audience du 15 octobre 2024, la SARL AEVEN HOLDING, la SAS TREZEL, la SAS ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION et la SCCV TREZEL 1, représentées par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l’assignation.
En défense, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 5] à [Localité 22] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SECRI GESTION, représenté par avocat, a formé oralement protestations et réserves sur la mesure sollicitée.
Bien que régulièrement assignés, les autres défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’incidence possible du projet de démolition et de construction sur l’état des bâtiments voisins justifie le recours à une mesure d’instruction dans les termes indiqués ci-dessous au contradictoire des différents intervenants aux opérations de démolition et de construction et des propriétaires des immeubles avoisinants.
Il sera donc fait droit, aux frais avancés de la SARL AEVEN HOLDING, la SAS TREZEL, la SAS ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION et la SCCV TREZEL 1, dans les termes du dispositif ci-dessous.
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :
Monsieur [B] [I]
Expert judiciaire près la cour d’appel de Paris
[Adresse 8]
[Localité 14]
Tél : [XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 19]
Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Avec pour mission de :
– convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;
– se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– se rendre sur le site du projet de construction en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;
– après avoir précisé, le cas échéant, l’état d’avancement des travaux déjà réalisés, dresser, par tout moyen et sur tout support qu’il diffusera ensuite aux parties, un état descriptif technique des immeubles, voies et trottoirs, réseaux et autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles ; dire s’ils présentent des altérations ou des faiblesses apparentes et, dans l’affirmative, les décrire ;
– dire si des précautions ont été prises par les parties pour éviter, le cas échéant, que les altérations ou faiblesses constatées ne s’aggravent ou que des altérations ou faiblesses n’apparaissent du fait des travaux entrepris ;
– le cas échéant, décrire les dispositions confortatives ou toute autre mesure préventive mises en œuvre et leur éventuelle incidence sur la jouissance des biens des parties ;
– donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitudes, d’emprises, de mitoyenneté ou encore d’éventuels troubles que pourraient causer les travaux et les remèdes à y apporter ;
(EN CAS DE DEMOLITION) – dresser un état descriptif technique des mêmes immeubles, voies et trottoirs, réseaux, ou autres ouvrages appartenant aux parties ou exploitées par elles après l’exécution de la démolition ;
– dans l’hypothèse où, avant l’achèvement du clos et du couvert de la construction, ravalement compris, l’une des parties alléguerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition de dommages ou l’aggravation de dommages antérieurement constatés, procéder à leur examen; en ce cas, rédiger, si une partie le demande, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages et, le cas échéant, son avis sur les dispositions envisagées pour que ces dommages ne s’aggravent ;
– dans l’hypothèse où il estimerait que les travaux entrepris seraient la cause de l’apparition ou l’aggravation des dommages constatés, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à maintenir ou remettre les immeubles avoisinants dans leur état antérieur et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;
– fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;
DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire d’Evry, service du contrôle des expertises, [Adresse 16] à [Localité 20] ([Courriel 21]), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;
INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;
DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
FIXE à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la SARL AEVEN HOLDING, la SAS TREZEL, la SAS ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION et la SCCV TREZEL 1 entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 16] à [Localité 20] ([Courriel 23] / Tél : [XXXXXXXX03] ou 80.06) dans le délai maximum de six semaines à compter de la délivrance aux parties par le greffe de la présente ordonnance, sans autre avis ;
DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
LAISSE les dépens à la charge de la SARL AEVEN HOLDING, la SAS TREZEL, la SAS ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION et la SCCV TREZEL 1.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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