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L’Essentiel : Le 19 avril 2024, le tribunal judiciaire de Troyes a jugé l’AGRASC recevable dans ses demandes, déclarant le bail de Madame [W] inopposable et la considérant comme occupante sans droit. Madame [W] a interjeté appel le 17 juin 2024, demandant la suspension de l’exécution du jugement, arguant que l’indemnité d’occupation de 4 583 euros était disproportionnée par rapport à ses revenus de 1 700 euros. L’AGRASC a contesté cette demande, affirmant que le bail était nul et que le paiement de la taxe d’habitation ne conférait pas de droits. La cour a finalement rejeté la demande de suspension.
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Décision du Tribunal de TroyesLe 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a rendu un jugement déclarant l’Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES (AGRASC) recevable dans ses demandes. Il a également déclaré le bail entre la SCI DU [Adresse 2] et Madame [L] [W] inopposable à l’AGRASC, considérant Madame [L] [W] comme occupante sans droit ni titre des lieux situés à [Adresse 3]. Le jugement a ordonné à Madame [L] [W] de libérer les lieux et a prévu des mesures d’expulsion si nécessaire. Appel de Madame [W]Madame [W] a interjeté appel de cette décision le 17 juin 2024. Par la suite, elle a demandé la suspension de l’exécution provisoire du jugement, arguant que l’AGRASC avait connaissance de l’existence de son contrat de bail et que l’indemnité mensuelle d’occupation fixée par le tribunal était disproportionnée par rapport à ses revenus. Arguments de Madame [W]Dans ses conclusions, Madame [W] a soutenu qu’elle était redevable de la taxe d’habitation pour le bien qu’elle occupait, ce qui prouverait sa qualité de locataire. Elle a également mentionné que l’AGRASC avait connaissance de la situation de la SCI DU [Adresse 2] et que le bien avait été confisqué suite à une condamnation pénale. Elle a fait valoir que l’indemnité mensuelle d’occupation de 4 583 euros était supérieure à ses revenus mensuels de 1 700 euros, ce qui rendait son paiement impossible. Réponse de l’AGRASCL’AGRASC a contesté la demande de Madame [W], la déclarant irrecevable et mal fondée. Elle a soutenu que le contrat de bail produit par Madame [W] était nul en raison de l’absence de prix et que le paiement de la taxe d’habitation ne conférait pas de droits de locataire. L’AGRASC a également affirmé que Madame [W] ne justifiait pas d’un titre lui permettant de rester dans le bien confisqué. Décision de la CourLa cour a examiné la demande de suspension de l’exécution provisoire et a conclu que Madame [W] n’avait pas prouvé l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision de première instance. En conséquence, la cour a rejeté sa demande de suspension et a débouté Madame [W] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, la condamnant à verser 2 000 euros à l’AGRASC et aux dépens de l’instance. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier le contrat de manière automatique en cas de non-paiement des loyers. Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. En l’espèce, la SCI Oberkampf invest a délivré un commandement de payer le 11 mars 2024, et la société NNPO a reconnu ne pas avoir réglé la totalité de la somme due dans le délai imparti. Cependant, elle a effectué des paiements partiels, ce qui montre des efforts de sa part pour s’acquitter de sa dette. Ainsi, bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire soient réunies, la bonne foi de la locataire et ses efforts de paiement peuvent influencer la décision du juge. Quels sont les recours possibles pour le locataire en cas de difficultés financières ?En cas de difficultés financières, le locataire peut solliciter des délais de paiement. L’article 1343-5 du Code civil stipule que le juge peut accorder des délais de paiement lorsque le débiteur justifie de difficultés financières. Il est également précisé que la résiliation du bail ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Dans le cas présent, la société NNPO a demandé oralement des délais de paiement de 24 mois, en exposant sa bonne foi et ses difficultés financières. Le juge a pris en compte ces éléments et a décidé d’accorder un délai de 24 mois pour le règlement de la dette, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. Cela montre que le juge peut faire preuve de clémence et accorder des délais lorsque le locataire démontre des efforts pour régler sa dette. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des loyers après l’octroi de délais ?En cas de non-paiement des loyers après l’octroi de délais, plusieurs conséquences peuvent survenir. Selon l’ordonnance, à défaut de paiement d’une seule des mensualités ou du loyer courant, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. De plus, la clause résolutoire reprendra son plein effet, permettant au bailleur de demander l’expulsion du locataire. L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire des mesures conservatoires, y compris l’expulsion, en cas de non-respect des obligations contractuelles. Ainsi, si la société NNPO ne respecte pas les délais de paiement convenus, elle risque de perdre son droit à occuper les lieux loués, ce qui pourrait entraîner des conséquences financières et logistiques importantes pour elle. Il est donc crucial pour le locataire de respecter les échéances fixées pour éviter de telles situations. Comment le juge évalue-t-il les clauses pénales dans un contrat de bail ?Le juge a le pouvoir d’évaluer et de modérer les clauses pénales dans un contrat de bail. L’article 1231-5 du Code civil stipule que le juge peut modérer les clauses pénales qui apparaissent comme excessives. Dans le cas présent, la SCI Oberkampf invest a demandé une indemnité d’occupation journalière majorée de 50% ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues. Le juge a considéré que ces clauses étaient manifestement excessives et susceptibles de modération. Il a donc décidé de ne pas appliquer ces pénalités, ce qui montre que le juge peut intervenir pour protéger le débiteur contre des demandes jugées abusives. Cette évaluation est essentielle pour garantir un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire, surtout en cas de difficultés financières. Ainsi, le juge joue un rôle crucial dans la protection des parties en cas de litige. |
DOSSIER N° : N° RG 24/00042 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FR55-16
[L] [M] [R] [W]
c/
Etablissement Public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SA ISIS ET CONFISQUES
Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire
délivrée le
à
Me Pascal GUILLAUME
la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES
L’AN DEUX MIL VINGT CINQ,
Et le 8 janvier,
A l’audience des référés de la cour d’appel de REIMS, où était présent et siégeait M. Christophe REGNARD, Premier Président, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier,
Vu l’assignation délivrée par Maître [S] huissier de justice à [Localité 6] en date du 25 octobre 2024,
A la requête de :
Madame [L] [M] [R] [W]
née le 14 Novembre 1976 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS
DEMANDEUR
à
AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SA ISIS ET CONFISQUES
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
DÉFENDEUR
d’avoir à comparaître le 27 novembre 2024 , devant le premier président statuant en matière de référé.
A ladite audience, le premier président a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025,
Et ce jour, 8 janvier 2025, a été rendue l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile :
Par jugement du 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a :
– déclaré l’Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES recevable en ses demandes,
– déclaré le bail signé entre la SCI DU [Adresse 2] et Madame [L] [W] inopposable à l’Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES,
– dit Madame [L] [W] occupante sans droit ni titre des lieux situé [Adresse 3] cadastré ZR81,
– ordonné en conséquence à Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [L] [W] conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du même code,
– débouté l’Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– débouté l’Etablissement public AGENCE DE GESTION DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES de sa demande d’astreinte,
– condamné Mme [L] [W] à verser à l’Etablissement public AGENCE DE GESTION DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 4 583 euros à compter du 3 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,
– débouté Mme [L] [W] de sa demande de médiation et de sa demande de délai pour vente,
– condamné Mme [L] [W] à verser à l’Etablissement public AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné Mme [L] [W] aux dépens,
– rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
Mme [W] a interjeté appel de cette décision le 17 juin 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Mme [W] sollicite, sur le fondement des articles 514-3 du code de procédure civile, la suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 19 avril 2024. Elle sollicite le rejet des demandes de l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs saisis et Confisqués (AGRASC) ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions et à l’audience, Mme [W] fait valoir qu’elle a toujours été redevable de la taxe d’habitation pour le bien qu’elle occupe, de sorte que sa qualité de locataire ne fait aucun doute.
Elle soutient que l’AGRASC avait connaissance de l’existence du contrat dans la mesure où une enquête pénale a été diligentée dès 2014 à l’encontre de la SCI DU [Adresse 2], laquelle a été condamnée par le tribunal correctionnel. Elle expose que c’est par ce jugement du tribunal correctionnel que le bien litigieux a été confisqué et c’est par ce courrier du 31 mars 2023, soit avant le procès-verbal de constat du 4 juillet 2023, que Mme [W] a été destinataire de la notification de la confiscation du bien qu’elle occupe.
Mme [W] fait valoir qu’elle démontre que l’indemnité mensuelle d’occupation retenue par le premier juge est disproportionnée par rapport à l’état du bien immobilier concerné.
Elle soutient que sa situation ne lui permet pas de régler l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 4 583 euros à compter du 3 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit au total une somme de plus de 73 000 euros.
Elle expose qu’elle est assistante d’éducation au sein du collège Albert Camus et qu’elle perçoit des revenus s’élevant à hauteur d’environ 1 700 euros par mois.
Elle fait valoir que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à laquelle elle a été condamnée est supérieur de plus du double de ses revenus mensuels.
Elle soutient qu’une saisie-attribution a été pratiquée le 3 juillet 2024 par l’AGRASC sur le compte bancaire de Mme [W]et que cette saisie a été ramenée à la somme de 485,85 euros.
Elle entend rappeler qu’elle est mère de deux enfants qu’elle doit élever avec ses modestes revenus et que l’exécution provisoire emporterait des conséquences manifestement excessives au regard des difficultés qu’elle rencontrerait pour se reloger avec ses faibles revenus.
Enfin, Mme [W] expose que l’exécution du jugement entrepris emporterait des conséquences manifestement excessives puisque si elle venait à être expulsée comme le prévoit la décision attaquée, alors elle serait définitivement écartée du domicile qu’elle occupe aujourd’hui.
Par conclusions et à l’audience, l’AGRASC sollicite de juger Mme [W] irrecevable en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire et subsidiairement mal fondée. Elle demande, en conséquence, de rejeter ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L’AGRASC fait valoir que la qualité de locataire d’un bien immobilier ne s’excipe pas du paiement de la taxe d’habitation, lequel peut concerner les occupants sans droit ni titre.
Elle soutient également que le contrat de bail que Mme [W] produisait pour justifier de cette qualité était entaché de nullité dès lors qu’il était dépourvu de prix.
L’AGRASC expose que Mme [W] allègue que l’AGRASC aurait eu connaissance de l’existence d’un contrat de bail mais qu’elle ne développe aucun moyen sérieux d’infirmation du jugement dont appel.
Elle soutient que Mme [W] ne justifie nullement de l’existence d’un titre lui conférant un quelconque droit au maintien dans le bien confisqué et permettant d’obtenir une infirmation en cause d’appel.
L’AGRASC fait valoir que Mme [W] ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause l’évaluation fournie par l’AGRASC et émanant des Domaines.
Elle expose que Mme [W] n’a formulé aucune observation sur l’exécution provisoire, de nature à écarter le prononcé de celle-ci, dans ses conclusions. Dès lors, elle soutient que Mme [W] ne serait donc recevable à solliciter l’arrêt de l’exécution provisoire qu’à condition de justifier des conséquences manifestement excessives révélées postérieurement à la décision de première instance.
L’AGRASC soutient que Mme [W] ne justifie d’aucune conséquence manifestement excessive qui se serait révélée postérieurement à la décision de première instance, soit après le 19 avril 2024, et que sa demande est irrecevable.
L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.
Sur la demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement du 19 avril 2024,
Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, » en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives « .
En l’espèce, la décision déférée à la cour est un jugement du tribunal judiciaire de TROYES rappelant dans son dispositif que l’exécution provisoire est de droit.
Pour le bienfondé de sa demande, la défenderesse doit faire la preuve qu’il existe un risque de conséquences manifestement excessives à exécuter immédiatement la décision déférée et qu’il existe des moyens sérieux de réformation ou d’annulation de la décision. Ces deux conditions sont cumulatives.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention
En l’espèce, Mme [W] soutient que le premier juge aurait jugé à tort qu’elle occupait sans droit ni titre dès lors que sa qualité de locataire serait attestée par la taxe d’habitation qu’elle aurait réglée.
Il ressort toutefois des pièces du dossier que le contrat de bail que Mme [W] a produit pour justifier de cette qualité de locataire est entaché de nullité dans la mesure où il était dépourvu de prix.
Mme [W] se contente également d’affirmer, sans le démontrer, que l’AGRASC aurait eu connaissance de l’existence d’un contrat de bail. Il convient également de relever que le contrat produit par Mme [W] ne peut être analysé comme un contrat de bail dans la mesure où il est dépourvu de toute contrepartie financière.
Mme [W] ne justifie nullement de l’existence d’un titre lui conférant un droit au maintien dans le bien confisqué et lui permettant d’obtenir une infirmation en cause d’appel.
Enfin, il y a également lieu de constater que Mme [W] critique le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge par le jugement dont appel sans produire de pièce de nature à remettre en cause l’évaluation fournie par l’AGRASC et émanant des Domaines.
Le critère, exigé par le texte susvisé, à savoir un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision de première instance, n’est donc aucunement rempli.
Dès lors, sans qu’il soit besoin d’examiner l’existence éventuelle d’un risque de conséquences manifestement excessives à exécuter la décision de première instance, les deux conditions étant cumulatives, il convient de débouter Mme [W] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES en date du 19 avril 2024.
Sur l’article 700 et les dépens,
Mme [W] succombant, il y a lieu de la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande que Mme [W] soit condamnée à payer à l’AGRASC, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [W] est également condamnée aux entiers dépens de la présente instance.
Statuant publiquement et contradictoirement,
REJETONS la demande de Mme [W] d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES en date du 19 avril 2024;
DEBOUTONS Mme [W] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [W] à verser à l’AGRASC la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [W] aux entiers dépens de la présente instance.
Le greffier Le premier président
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