DOSSIER : N° RG 24/07443 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CZX
MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 07 janvier 2025
à Me ROSENFELD
Copie certifiée conforme délivrée le 07 janvier 2025
à Me LEONETTI
Copie aux parties délivrée le 07 janvier 2025

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 du tribunal judiciaire DE MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

HABITAT AIX EN PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole AIX [Localité 7] PROVENCE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 4],
domicilié : C/ CABINET MICHEL DE CHABANNES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 07 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-EN-PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE (ci-après H[Localité 6]P) est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2]. La résidence [Adresse 5], organisée en copropriété, est un immeuble construit sur la parcelle voisine sise [Adresse 4]. Les deux parcelles sont séparées par une petite cour où se trouve édifié un mur affecté de désordres, lesquels ont fait l’objet d’un rapport d’expertise judiciaire en date du 19 novembre 2018.

Par jugement en date du 15 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de reprise et de reconstruction du mur situé en limite de sa propriété et du fonds appartenant à [Localité 7] HABITAT PROVENCE, tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 19 novembre 2018, à savoir la démolition du mur et la réalisation d’un nouveau mur en béton armé dans la hauteur où celui-ci a une fonction de soutènement, prolongé au-dessus par un grillage rigide d’une hauteur de 1,80m environ, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, pendant trois mois.

Cette décision a été signifiée le 3 août 2022.

Par jugement du 8 juin 2023 le juge de l’exécution de Marseille a
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-EN-PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE la somme de 6.000 euros en liquidation de l’astreinte prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 juillet 2022
– assorti d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant six mois, à compter de la signification de la présente décision, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de reprise et de reconstruction du mur situé en limite de sa propriété et du fonds appartenant à [Localité 7] HABITAT PROVENCE, tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 19 novembre 2018, à savoir la démolition du mur et la réalisation d’un nouveau mur en béton armé dans la hauteur où celui-ci a une fonction de soutènement, prolongé au-dessus par un grillage rigide d’une hauteur de 1,80m environ, prévue par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 juillet 2022
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8] aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la SCP CABINET ROSENFELD ET ASSOCIES,
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-EN-PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement a été signifié le 6 juillet 2023.

Par acte en date du 25 juin 2024 H[Localité 6]P a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8]- devant le juge de l’exécution aux fins de
– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer la somme de 18.400 euros outre intérêts au titre de la liquidation de l’astreinte sur la période courant du 6 juillet 2023 au 6 janvier 2024
– le condamner à exécuter les travaux tels que ordonnés par la juridiction conformément au rapport de l’expert [H] et ce sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour jusqu’à la réception des travaux
– le condamner aux dépens avec distraction et à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] n’avait toujours pas exécuté l’obligation mise à sa charge alors qu’il y avait aujourd’hui urgence à faire les travaux tel que cela résultait d’un procès-verbal de constat des avoisinants effectué dans le cadre d’une instance parallèle.

A l’audience du 19 novembre 2024, H[Localité 6]P s’est référé à son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] s’est référé à ses conclusions par lesquelles il a demandé de
– sur l’astreinte provisoire, la supprimer et débouter H[Localité 6]P de ses demandes
– sur l’astreinte définitive, débouter H[Localité 6]P de ses demandes et subsidiairement en limiter le taux à 10 euros par jour de retard et viser la condamnation à faire réaliser les travaux de reprise et de reconstruction du mur et non pas la date de réception des travaux
– en toute hypothèse débouter H[Localité 6]P de ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir que l’exécution de la condamnation prononcée était en cours en dépit des difficultés techniques et administratives rencontrées et qu’il n’était pas resté inactif contrairement aux allégations de H[Localité 6]P. Il a précisé que l’ancien syndic Foncia avait tardé à lui envoyer le dossier et lui avait fait perdre des mois mais qu’aujourd”hui les travaux étaient votés et avaient démarré le 9 octobre 2024 ; que toutefois, il avait été confronté à de nouvelles difficultés résultant d’un refus du voisin, M. [K], d’autoriser l’accès à sa parcelle pour permettre la poursuite des travaux.

Sur la liquidation de l’astreinte

Il est constant que le juge de l’exécution pour liquider l’astreinte doit tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter 

Le comportement du débiteur doit s’apprécier à compter du prononcé du jugement et le juge, dans son pouvoir souverain d’appréciation, ne peut pas prendre en considération les faits antérieurs à la décision prononçant l’astreinte. Il ne pas davantage prendre en compte de faits postérieurs à la période de liquidation.

Il est acquis aux débats que les travaux ordonnés non toujours pas été exécutés.

La présente demande de liquidation de l’astreinte formée par H[Localité 6]P porte sur une période de 6 mois, l’astreinte ayant couru entre le 6 juillet 2023 et le 6 janvier 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] justifie
– avoir signé le 21 juillet 2023 avec la SARL LES TERRASSES DU PHOCEEN LBM REALISATIONS un contrat de maîtrise d’oeuvre, travaux préparatoires, dossier technique et suivi de chantier en phase d’exécution, laquelle a pu effectuer ses relevés sur site à la fin du mois d’octobre 2023 et a transmis ses plans et avant projet de la réfection du mur litigieux le 6 décembre 2023
– avoir échangé avec la société AXIOLIS, laquelle avait établi un devis le 27 janvier 2023 qui prévoyait la nécessité de réaliser une étude géotechnique et qui a transmis son rapport au syndic le 6 septembre 2023
– avoir lancé les appels d’offre à la fin du mois de décembre 2023, l’offre d’ECTB apparaissant comme la “mieux disante”.

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] échoue à justifier de circonstances pouvant constituer une cause étrangère de nature à supprimer l’astreinte, en revanche, il justifie de diligences utiles et régulières pour se conformer à l’obligation mise à sa charge.

Dès lors, tenant compte de son comportement et des nécessaires difficultés techniques rencontrées pour exécuter les travaux concernés, l’astreinte provisoire prévue par jugement du 15 juillet 2022 sera liquidée à la somme de 4.000 euros, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] étant condamné au paiement de pareille somme.

Sur le prononcé d’une astreinte définitive

Aux termes de l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. L’article L131-2 du même code précise que l’astreinte est provisoire ou définitive et qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

L’astreinte avait une durée limitée. A ce jour il apparaît que les travaux de reprise ont débuté avant d’être stoppés à la demande d’un voisin.

Il apparaît donc nécessaire de renouveler l’astreinte assortissant la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de reprise et de reconstruction du mur situé en limite de sa propriété et du fonds appartenant à [Localité 7] HABITAT PROVENCE, tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 19 novembre 2018, pour une durée de 6 mois. Il n’est pas établi qu’une astreinte à un taux supérieur aurait un effet comminatoire supérieur. Ladite astreinte courra donc au taux journalier de 100 euros passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et conservera un caractère provisoire.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], qui succombe dans la présente instance, est condamné aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP CABINET ROSENFELD ET ASSOCIES par application de l’article 699 du même code.

L’équité commande par ailleurs de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à payer à la partie demanderesse la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge de l’exécution,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-EN-PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE la somme de 4.000 euros en liquidation de l’astreinte prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 juillet 2022 ;

Assortit d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 6 mois, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à faire réaliser les travaux de reprise et de reconstruction du mur situé en limite de sa propriété et du fonds appartenant à [Localité 7] HABITAT PROVENCE, tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 19 novembre 2018, à savoir la démolition du mur et la réalisation d’un nouveau mur en béton armé dans la hauteur où celui-ci a une fonction de soutènement, prolongé au-dessus par un grillage rigide d’une hauteur de 1,80m environ, prévue par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 juillet 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8] aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la SCP CABINET ROSENFELD ET ASSOCIES ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] – sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-EN-PROVENCE [Localité 7] PROVENCE METROPOLE la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi Jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé après lecture le Juge et le Greffier.

Le greffier Le juge de l’exécution