[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 24/01885
N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Janvier 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 08 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [S], [L] [X]
[Adresse 9]
[Localité 11]

Représentée par Maître Corinne ROUX, avocat plaidant et par Maître Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0286

DEFENDERESSE

La société COLIBRI
[Adresse 5]
[Localité 10]

Représentée par Maître Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0460

* * *

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 08 Janvier 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentiques du 9 juin 2023, la S.A.R.L COLIBRI a vendu à Madame [S] [X] les quatre lots de copropriétés suivants, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 18], cadastré section AX N°[Cadastre 7] :
Le lot n°5 constitué d’un local d’habitation au 1er étage porte droite du bâtiment A, d’une superficie carrez de 25,90 m²,Le lot n°7 constitué d’un local d’habitation au 2ème étage porte droite du bâtiment A, d’une superficie carrez de 22,70 m²,Les lots n°205 et 206 constitués chacun d’une place de stationnement extérieure.
Le 17 octobre 2023, mandaté par la nouvelle propriétaire, le cabinet BATIMENT EXPERTISE a procédé à un mesurage de la superficie des locaux d’habitations et retenu une superficie de 24,08 m² pour le lot n°5 et de 17,97 m² pour le lot n°7.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 décembre 2023, Madame [S] [X] a mis en demeure la S.A.R.L COLIBRI de lui verser la somme de 23 158,61 euros au titre de son préjudice financier lié à la moindre superficie du bien acquis.

En l’absence de réponse, elle l’a, par exploit d’huissier du 29 janvier 2024, assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la réparation de son préjudice sur le fondement des articles 161 et 1617 du code civil et de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, Madame [S] [X] demande au juge de la mise en état de :

Ordonner une expertise judiciaire de la superficie des lots de copropriété n°5 et 7 aux fins d’habitation de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12] A cette fin, désigner tel Expert qui plaira au Juge de la mise en état avec, pour mission, de : se rendre sur les lieux situés [Adresse 12] faire communiquer toutes pièces utiles par les Parties,
convoquer les parties à autant d’accédits que nécessaires,procéder au métrage des lots de copropriété n°5 et 7 conformes aux articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223 dans l’état qui était les leurs au jour de la vente, soit au 09 juin 2023, c’est-à-dire après détermination de l’épaisseur de l’isolant installé,procéder au métrage de la surface des deux lots de copropriété n°5 et 7 avec leur isolation,se prononcer sur la conformité de l’épaisseur de l’isolant avec les règles de l’art,procéder au mesurage de la hauteur sous plafond et au calcul du volume habitable du lot n°7,établir et diffuser un pré-rapport,s’expliquer sur tous dires et observations des parties,établir et déposer un rapport d’expertise définitif,Fixer le montant de la provision sur frais d’expertise qu’il appartiendra à Madame [X] de consigner,Réserver les dépens.
La S.A.R.L COLIBRI n’a pas conclu sur incident.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

A l’issue de l’audience de plaidoirie sur incident du 4 décembre 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

Madame [S] [X], afin que les moindres mesures relevées par un commissaire de justice et qui fondent son action en répétition de la partie du prix de vente correspondant à la moindre mesure des lots n°5 et 7 soient rendues opposables à la S.A.R.L COLIBRI, sollicite la désignation d’un expert en technique du bâtiment aux fins de procéder à un rapport de mesurage contradictoire. Elle sollicite également qu’il soit procédé à un mesurage de la hauteur sous plafond et au calcul du volume habitable du lot n°7, évoquant le refus de permis de louer ce lot opposé par la Mairie de [Localité 18] le 15 octobre 2024.

Sur ce,

En application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie de ce lot ou de cette fraction de lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Aux termes des dispositions des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. L’expertise notamment n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, la superficie Carrez du lot n°5 énoncée dans l’acte authentique de vente du 9 juin 2023 telle que mesurée par le cabinet BATI DIAGNOSTIC le 14 novembre 2022 est de 25,90 m² et celle du lot n°7 énoncée dans le second acte authentique de vente du 9 juin 2023 telle que mesurée par le même cabinet le 22 novembre 2022 est de 22,70 m².

A l’appui de sa demande en diminution du prix, la demanderesse produit un rapport d’expertise du cabinet BATIMENT EXPERTISE faisant état d’une superficie privative pour les lots n°5 et n°7 respectivement de 24,08 m² et de 17,97 m², outre un procès-verbal de commissaire de justice du 17 octobre 2023 aux termes duquel Maître [B] [J] a constaté que les mesures prises à l’aide d’un télémètre, d’un mètre ruban rigide et d’une règle à niveau de maçon étaient conformes aux mesures reportées sur le rapport du cabinet BATIMENT EXPERTISE.

Le tribunal ne disposant pas des compétences techniques nécessaires pour trancher entre ces différentes mesures, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, aux frais avancés par Madame [S] [X], qui a intérêt à la réalisation de cette mesure.

Il convient par ailleurs de confier pour mission à l’expert de procéder au mesurage de la hauteur sous plafond et au calcul du volume habitable du lot n°7, qui est mansardé et que Madame [S] [X] déclare ne pas être en mesure de louer du fait du refus opposé par la Mairie de [Localité 18].

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens.

L’exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée.

Nous, Sarah KLINOWSKI, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

ORDONNONS une expertise judiciaire,

COMMETTONS en qualité d’expert Monsieur [G] [O], exerçant [Adresse 8] à [Localité 15], tél : [XXXXXXXX01], Fax : [XXXXXXXX02], courriel: [Courriel 13], avec pour mission, les parties préalablement convoquées de :

– Se rendre dans l’immeuble situé, [Adresse 6] à [Localité 18], cadastré section AX N°[Cadastre 7],
– Prendre connaissance des deux actes de vente et autres documents fournis par les parties, notamment les certificats de mesure établis par le cabinet BATI DIAGNOSTIC les 14 et 22 novembre 2022, le rapport du cabinet BATIMENT EXPERTISE du 30 octobre 2023, le procès-verbal de commissaire de justice du 17 octobre 2023 et le refus de permis de louer du 15 octobre 2024,
– Se faire communiquer toutes pièces utiles au déroulement de sa mission,
– Décrire les deux lots vendus n°5 et n°7 et dresser les plans de ces deux lots pièce par pièce et décrire la configuration des locaux acquis par Madame [S] [X],
– Déterminer, selon les modalités prévues par les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative des lots n°5 et n°7 vendus dans leur configuration au jour de la vente, en détaillant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, et en déduisant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres, ainsi que les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres,
– Procéder au mesurage de la hauteur sous plafond et au calcul du volume habitable du lot n°7,
– Dans l’hypothèse où les parties à la présente instance ne seraient pas d’accord quant aux surfaces à inclure ou à exclure dans le calcul de la superficie précitée, déterminer cette superficie pour chaque cas de figure,
– Constater, s’il y a lieu, la non-conformité de l’appartement aux plans et à la notice descriptive,
– Préciser, le cas échéant, si la superficie privative de l’appartement a été modifiée entre le jour de la vente et l’expertise et mettre en évidence les différences entre la superficie acquise et la superficie actuelle,
– Préciser à cet effet, l’épaisseur de l’isolant installé dans les lots n°5 et n°7, s’il a été installé avant ou après la vente, et se prononcer sur sa conformité avec les règles de l’art et en conséquence, sur la superficie carrez à retenir,

– Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les demandes des parties,

DISONS que les parties devront remettre sans délai à l’expert, tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 à 284-1 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de Paris, mais dans une spécialité distincte de la sienne,

FIXONS à 2 000 euros (deux mille euros) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera mise à la charge de Madame [S] [X],

DISONS que cette consignation devra être versée, avant le 8 mars 2025, au service de la régie, tribunal de paris, [Adresse 16], 1er étage, à droite en sortant de
l’ascenseur ou de l’escalier, [XXXXXXXX03] – [XXXXXXXX04], [Courriel 17],

RAPPELONS que sont acceptées les modalités de paiement suivantes:
– virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX014]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 « Prénom et nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision et numéro de RG initial,
– chèque établi à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision ; en cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax),

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation d’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans l’hypothèse où la partie à qui incombe l’avance des frais d’expertise serait admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle sera dispensée de la consignation,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement par les parties de la provision mise à leur charge,

DISONS que l’expert devra faire connaître, dans le mois de sa saisine, le montant prévisible de la rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semblera possible et en concertation avec les parties, l’expert définira un calendrier prévisionnel de ses opérations,

DISONS que, préalablement au dépôt du rapport définitif, l’expert adressera aux parties, par lettre recommandée avec avis de réception, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs questions et observations, lesquelles seront présentées sous forme de dire dans les cinq semaines suivant la réception du pré-rapport,

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dires qui devront être annexés au rapport définitif,

RAPPELONS que l’expert ne sera pas tenu de répondre aux dires transmis après expiration du délai de cinq semaines précité,

DISONS que l’expert déposera son rapport définitif écrit au greffe de la deuxième chambre avant le 8 juillet 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile et de manière motivée auprès du juge du contrôle,

DISONS qu’il en adressera un exemplaire à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe,

RAPPELONS que l’expert devra en référer au juge de la mise en état (2e chambre) en cas de difficulté ou de la nécessité d’une extension de sa mission,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 19 mars 2025 à 13h30 pour vérification du paiement de la consignation,

RÉSERVONS les dépens,

ORDONNONS l’exécution provisoire.

Faite et rendue à Paris le 08 Janvier 2025

La Greffière Le Juge de la mise en état
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI