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N° RG 24/56235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P35

N°: 8

Assignation du :
12 Septembre 2024

EXPERTISE [1]

[1] 2 Copies exécutoires
+ 1 Copie Expert
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 novembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des Référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
DEMANDERESSE

La S.A.S. ARKHAIA
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0114

DÉFENDERESSE

La S.A.S. HOTELIERE ANOU 1
[Adresse 11]
[Localité 6]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS – #G0129

DÉBATS

A l’audience du 04 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président et assitée de Larissa FERELLOC, Greffier

La S.A.S. ARKHAIA a donné à bail commercial à La S.A.S. HOTELIERE ANOU 1 des locaux situés .

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, la S.A.S. ARKHAIA a assigné la S.A.S. HOTELIERE ANOU 1 afin notamment de voir désigner un expert judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction par application des dispositions de l’article L.145-14 du code du commerce ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 Octobre 2024.

A l’audience, le demandeur a développé oralement les moyens et prétentions contenus dans son assignation.

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience parla SAS Hôtelière ANOU 1, visées le 4 octobre 2024,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce,  » le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre « .

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte sous seing privé en date du 20 février 1978, la SCI [Adresse 10] a consenti aux époux [K] un bail commercial portant sur les locaux ci-après désignés :  » Divers locaux dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 13] : Une boutique à gauche du vestibule de la maison à la suite une pièce – un grand cellier – réserve – wc et une cave « .

Ledit bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 1976 et pour se terminer le 30 septembre 1985.

Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 1978, les époux [K] ont cédé le droit au bail susvisé à Madame [R] [X].

Suivant acte extrajudiciaire en date du 27 mars 1985, la SCI DES ARCHIVES a délivré congé avec offre de renouvellement à Madame [R] [X], à effet à compter du 1er octobre 1985.

Suivant acte sous signature privée en date à Paris du 14 octobre 1985, la SCI DES ARCHIVES a régularisé un avenant de bail de renouvellement avec Madame [R] [X].

Cet avenant de bail de renouvellement a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives prenant effet à compter du 1er octobre 1985 pour se terminer le 30 septembre 1994.

Ce bail de renouvellement s’est poursuivi au-delà de son terme contractuel par tacite reconduction depuis le 1er octobre 1994, faute de congé délivré avant son expiration.

Suivant acte sous seing privé en date à Paris du 24 avril 1998, la SCI [Adresse 10] a régularisé un nouvel avenant de renouvellement du bail du 14 octobre 1988 avec Madame [R] [X].

Cet avenant de renouvellement a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives prenant effet à compter du 15 avril 1998 pour se terminer le 14 avril 2007.

Aux termes de l’avenant de renouvellement en date du 24 avril 1998, les locaux loués sont ci-après désignés : “Locaux sis à [Adresse 14] comprenant : Boutique à gauche, vestibule d’entrée de l’immeuble, composée à la suite d’une pièce, d’un grand cellier, réserve, WC et une cave”.

Suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2003, Madame [R] [X] a cédé le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les locaux susvisés à la SAS ANOU I (désormais dénommée  » HOTELIERE ANOU 1 « ).

La société HOTELIERE ANOU 1 vient désormais aux droits de Madame [R] [X].

Le bail renouvelé à effet du 15 avril 1998 était en situation de tacite prorogation depuis le 15 avril 2007.

Suivant acte authentique en date du 29 janvier 2024, la société BHH CAPITAL, qui venait elle-même aux droits de la SCI [Adresse 10], a vendu l’immeuble sis à 75003 Paris, 92, rue des Archives à la société ARKHAIA, y compris les locaux actuellement loués par la société HOTELIERE ANOU 1.

La société ARKHAIA vient désormais aux droits de la société BHH CAPITAL, qui venait elle-même aux droits de la SCI [Adresse 10].

Les locaux sont actuellement exploités à usage de salle de fitness, bureaux et de salle de réunion.

Ils constituent des locaux accessoires aux locaux principaux actuellement exploités à usage d’hôtel par la société HOTELIERE ANOU 1, sis à [Adresse 15].

Par acte de Maître [I] [U], Commissaire de justice à Paris, en date du 29 mars 2024, la société ARKHAIA a fait signifier à la société HOTELIERE ANOU 1 un congé avec refus de renouvellement au visa de l’article L 145-14 du Code de Commerce, et ce, à effet du 30 septembre 2024.

Le demandeur justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, le montant de l’indemnité d’éviction susceptible de lui revenir, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur pour les locaux loués sis [Adresse 9].

Il sera donc fait droit à la demande dans les termes du dispositif ci-dessous.

Au vue des circonstances de l’espèce, chaque partie conservera ses dépens.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [M] [G],
CABINET MAIGNE-GABORIT et [G]
[Adresse 5]
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

– Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

– Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

– Se rendre sur les lieux sis sis [Adresse 9] les décrire et dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire ;

– Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds de commerce conformément à l’article L.145-14 du code du commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement dans le cas :
1°) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement,
2°) de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, etc. ;
– Rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l’indemnité d’occupation dont le locataire sera redevable;
Déterminer la valeur de droit au bail ;

– Fournir au Tribunal, en tenant compte de la nature de l’activité exploité dans les locaux concernés, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte partielle du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande de la branche d’activité évincée, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, ainsi que les frais et droits de mutation à la cession d’une branche d’activité identique et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

– Fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer la branche d’activité attaché au fonds de commerce, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert ;

– Fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le coût des travaux de remise en état des locaux et notamment le coût des travaux de fermeture des ouvertures pratiquées entre les locaux loués et les locaux mitoyens dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 15] ;

– Fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société HOTELIERE ANOU 1

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 4000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la RÉGIE DU TRIBUNAL au plus tard le 06 janvier 2025 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 06 juillet 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera ses dépens

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris, le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fabrice VERT

Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX012]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [M] [G]

Consignation : 4000 € par La S.A.S. ARKHAIA

le 06 Janvier 2025

Rapport à déposer le : 06 Juillet 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.