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N° RG 24/54886 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43M4

N° : 11

Assignation du :
03 Juillet 2024

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IMMOSHOP, société civile
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Julien DESCLOZEAUX de la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L0199

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ABI
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Pierre LEPETIT, avocat au barreau de PARIS – #G0651

DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous signature privée du 14 septembre 2020, la S.C.I. IMMOSHOP a donné à bail à la société ABI des locaux à usage commercial au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] dans [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21 000 euros hors taxes et hors charges.

Faisant valoir des retards de paiement des loyers récurrents, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 31 janvier 2024, pour une somme de 35 784,76 euros au principal, outre le coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, la S.C.I. IMMOSHOP a, par exploit délivré le 3 juillet 2024, fait citer la société ABI devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 4 769,90 euros due à compter du 1er mars 2024, condamnation du défendeur au paiement provisionnel de la somme de 27 662,50 euros au titre des loyers et provisions pour charges restant impayés, outre la somme de 644,31 euros TVA incluse au titre de la régularisation de charges correspondant à l’année 2023, la somme de 3 578,5 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, la somme de 3 300 euros au titre des intérêts de retard, ainsi que la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 12 août 2024, le défendeur n’a pas comparu.

La société ABI a déposé une requête datée du 13 août 2024 sollicitant la réouverture des débats.

Par décision du 26 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin que le défendeur puisse s’expliquer contradictoirement suite à une erreur de date en première page de l’assignation.

A l’audience du 22 novembre 2024, la requérante a déposé et soutenu des conclusions maintenant les demandes formulées dans son acte introductif d’instance et actualisant à la hausse le montant des provisions sollicitées en réclamant désormais la somme de 30 523,04 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés. Elle actualise en outre ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 7 000 euros.

Le défendeur a déposé et soutenu oralement des conclusions in limine litis soulevant l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 3 juillet 2024. Il sollicite en outre la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

Sur la nullité de l’assignation

La défenderesse soulève la nullité pour vice de forme de l’assignation sur le fondement de l’article 114 du code de procédure civile, au motif que l’assignation indique la date qui n’existe pas du « mardi 12 août 2024 » en violation de l’article 56 du code de procédure civile. Elle soutient que ces vices sont constitutifs d’un grief, dans la mesure où l’erreur de date n’a pas permis à la défenderesse de se présenter devant la juridiction saisie à la date réelle l’empêchant ainsi de présenter ses moyens de défense. Elle considère donc que l’erreur de date dans l’assignation a constitué une violation du respect du principe du contradictoire.

En réponse, la requérante fait observer que l’assignation mentionnait bien la date de l’audience respectant ainsi les prescriptions de l’article 56 du code de procédure civile, et qu’en tout état de cause, si une erreur était constatée la défenderesse ne démontre pas la réalité du grief que lui aurait causé cette erreur matérielle dans la mesure où une date de réouverture des débats a été fixée par le juge.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 56 du même code rappelle qu’à peine de nullité, l’assignation contient, les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée.

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que l’assignation fait mention d’avoir à comparaître à l’audience des référés à la date du « mardi 12 août 2024 » et que la défenderesse ne s’est pas présentée le jour de l’audience lundi 12 août 2024, il apparaît manifeste qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui a été réparée par la défenderesse lors du dépôt d’une requête en réouverture des débats dès le mardi 13 août 2024.

La réouverture des débats ayant été ordonnée par le juge des référés et une audience s’étant tenue le 22 novembre 2024, au cours de laquelle la défenderesse ayant constitué avocat a pu faire valoir sa défense, aucun grief tiré de la violation du principe du contradictoire ne peut être valablement démontré par la défenderesse.

En conséquence, le moyen tiré de la nullité de l’assignation sera rejeté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.
En l’espèce, l’article 18 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer, ou des charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci, ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire ou de toutes indemnités d’occupation qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit, le bail sera résilié de plein droit par le bailleur un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.
Le commandement du 31 janvier 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.
La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.
Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er mars 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle postérieure à l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, outre charges et taxes applicables comprises, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.
En effet, l’article 19 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré s’analyse en une clause pénale, susceptible en l’espèce d’être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l’évidence.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 30 523,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 inclus, et au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée.
La société demanderesse sollicite également une provision au titre de la régularisation de charges correspondant à l’année 2023 à hauteur de 644,31 euros TVA incluse. Cependant, en l’absence de justificatifs permettant de constater le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, la pièce n°2 intitulée « décompte et appel de régularisation de charges pour l’année 2023 » sur le bordereau de pièces communiquées n’étant pas versée au dossier, cette demande sera écartée car non justifiée par le bailleur.
Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme des intérêts contractuels majorés à payer au bailleur et de l’indemnité forfaitaire de 10%, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et de l’assignation compris.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartéé.

Statuant par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejetons le moyen tiré de la nullité de l’assignation ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1er mars 2024 ;
Ordonnons l’expulsion de la société ABI et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail à usage de boutique, situés [Adresse 1] avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;
Condamnons, à titre provisionnel, la société ABI à payer à la société IMMOSHOP une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société ABI à payer à la société IMMOSHOP la somme de 30 523,04 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er octobre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Déboutons la société IMMOSHOP de sa demande de provision au titre de la régularisation de charges correspondant à l’année 2023;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’indemnité d’occupation majorée ;
Condamnons la société ABI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 août 2023 et de l’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 31 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [I] [P], juriste-assistante.