La S.C.I. IMMOSHOP a signé un bail commercial avec la société ABI en septembre 2020, mais des retards de paiement ont conduit à un commandement de payer en janvier 2024. En juillet 2024, la S.C.I. a engagé une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion d’ABI et le paiement des loyers dus. Malgré l’absence de la société ABI à l’audience, le juge a ordonné la réouverture des débats. Finalement, le tribunal a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion d’ABI et accordé une provision pour les loyers impayés, tout en rejetant certaines demandes de régularisation.. Consulter la source documentaire.

Sur la nullité de l’assignation

La défenderesse soulève la nullité de l’assignation pour vice de forme, en se fondant sur l’article 114 du code de procédure civile. Cet article stipule que « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Elle fait valoir que l’assignation mentionne une date qui n’existe pas, à savoir le « mardi 12 août 2024 », en violation de l’article 56 du même code, qui exige que l’assignation contienne, à peine de nullité, les lieu, jour et heure de l’audience.

Il est important de noter que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief causé par l’irrégularité. En l’espèce, bien que l’assignation ait mentionné une date erronée, la défenderesse a pu déposer une requête pour la réouverture des débats, ce qui a permis de réparer l’erreur.

Ainsi, le juge a constaté que la réouverture des débats a permis à la défenderesse de faire valoir sa défense, rendant inopérante la prétendue violation du principe du contradictoire. Par conséquent, le moyen tiré de la nullité de l’assignation a été rejeté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En ce qui concerne la clause résolutoire, l’article L.145-41 du code de commerce précise que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 mentionnait le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et visait la clause résolutoire. L’article 18 du contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

La lecture du décompte actualisé a montré que les causes du commandement n’avaient pas été intégralement régularisées dans le délai imparti. Ainsi, le contrat de bail a été résilié de plein droit à compter du 1er mars 2024, conformément aux dispositions légales et contractuelles.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

Suite à la résiliation de plein droit du bail, l’obligation pour le preneur de quitter les lieux est incontestable. L’expulsion a été ordonnée, sans astreinte, car le concours de la force publique est suffisant pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux.

L’occupation sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire a causé un préjudice au propriétaire, justifiant l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle. Cette indemnité est équivalente au montant du loyer, conformément à l’article 19 du contrat de bail, qui stipule que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré.

Cette indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, en tenant compte des charges et taxes applicables.

Sur les demandes de provision

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans cette affaire, la créance de 30 523,04 euros au titre de l’arriéré locatif a été jugée non sérieusement contestable.

Cependant, la demande de provision pour la régularisation des charges de l’année 2023 a été écartée, car le bailleur n’a pas fourni de justificatifs suffisants pour prouver le caractère non contestable de cette obligation.

Les demandes relatives aux pénalités et à l’indemnité forfaitaire relèvent de l’appréciation du juge du fond, et ne peuvent donc pas être examinées en référé.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie défenderesse, ayant succombé à l’instance, a été condamnée au paiement des dépens, y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il a été décidé de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des circonstances de l’affaire. Enfin, il a été rappelé que les décisions prises par le juge en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du même code.