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L’Essentiel : Monsieur [G] [L] a loué un appartement à Madame [U] [V] pour trois ans, avec un loyer mensuel de 660 euros. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 7 mai 2023, où des dégradations ont été constatées, justifiant une retenue de 272 euros sur le dépôt de garantie. Madame [U] [V] a contesté cette retenue, assignant Monsieur [G] [L] en justice. Le tribunal a finalement rejeté sa demande, confirmant que les dégradations étaient imputables à elle, et a condamné Madame [U] [V] à payer des frais à Monsieur [G] [L]. Le jugement a été prononcé le 26 novembre 2024.
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Contexte de la locationMonsieur [G] [L] a loué un appartement et un garage à Madame [U] [V] pour une durée de trois ans, à partir du 1er février 2023, avec un loyer mensuel de 660 euros. Un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer a été versé, et un état des lieux a été réalisé le jour de l’entrée dans les lieux. État des lieux et restitution des clésUn état des lieux de sortie a été effectué le 7 mai 2023, date à laquelle les clés ont été restituées. Monsieur [G] [L] a restitué le dépôt de garantie, déduisant une somme de 272 euros pour des réparations. Conflit et assignation en justiceAprès une tentative de conciliation infructueuse, Madame [U] [V] a assigné Monsieur [G] [L] devant le tribunal judiciaire de Lille le 17 avril 2024, demandant la restitution de la somme déduite du dépôt de garantie. Arguments de Madame [U] [V]Madame [U] [V] soutient que la retenue de 272 euros est injustifiée, arguant que Monsieur [G] [L] ne lui a pas restitué le solde du dépôt dans le délai légal de deux mois après la remise des clés. Elle a également tenté des démarches amiables sans succès. Arguments de Monsieur [G] [L]Monsieur [G] [L] conteste la demande de Madame [U] [V], affirmant que les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie justifient la retenue sur le dépôt de garantie. Il demande également des dommages-intérêts pour procédure abusive. Évaluation des dégradationsLe tribunal a constaté que les dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie, telles que des traces sur les murs et un coup sur une porte, n’étaient pas présentes lors de l’entrée dans les lieux. Ces dégradations sont donc imputables à Madame [U] [V]. Décision du tribunalLe tribunal a rejeté la demande de restitution de Madame [U] [V] et a débouté Monsieur [G] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Madame [U] [V] a été condamnée à payer les dépens et une somme de 250 euros à Monsieur [G] [L] au titre des frais irrépétibles. ConclusionLe jugement a été prononcé le 26 novembre 2024, confirmant la décision du tribunal sur les demandes respectives des parties. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature du bail commercial en question ?Le bail commercial en question est un contrat de location d’un local commercial, conclu entre la SCI SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE et la SARL FIRECREST. Ce type de bail est régi par le Code de commerce, notamment par les articles L. 145-1 et suivants, qui définissent les droits et obligations des parties. L’article L. 145-1 précise que le bail commercial est un contrat par lequel une personne, le bailleur, donne à une autre, le preneur, la jouissance d’un local à des fins commerciales, moyennant un loyer. Le bail en question a été conclu pour une durée de 12 ans, avec un loyer annuel minimum garanti et un loyer variable basé sur le chiffre d’affaires, ce qui est typique des baux commerciaux. Quelles sont les conditions de renouvellement du bail commercial ?Les conditions de renouvellement d’un bail commercial sont régies par l’article L. 145-10 du Code de commerce, qui stipule que le preneur a droit au renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, sauf en cas de refus motivé du bailleur. Dans cette affaire, la SCI SECOVALDE a signifié un congé avec offre de renouvellement, proposant un nouveau loyer. La SARL FIRECREST a accepté le principe du renouvellement mais a contesté la durée et le montant du loyer proposé. L’article L. 145-33 précise que, à défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer, celui-ci doit être fixé selon la valeur locative, prenant en compte divers critères tels que les caractéristiques du local et les prix pratiqués dans le voisinage. Comment est déterminé le montant du loyer renouvelé ?Le montant du loyer renouvelé est déterminé selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui stipule que le loyer doit correspondre à la valeur locative du local. Cette valeur locative est déterminée en tenant compte des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. Dans cette affaire, le juge a retenu une méthode d’évaluation basée sur les loyers de locaux équivalents dans le même centre commercial, conformément aux stipulations du contrat de bail. L’expert a évalué la valeur locative à 1 600 euros par m² pondéré, en se basant sur des baux commerciaux conclus dans le centre commercial Val d’Europe. Quelles sont les conséquences du non-paiement des loyers ?En cas de non-paiement des loyers, l’article R. 145-23 du Code de commerce prévoit que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé doivent être portées devant le président du tribunal judiciaire. Le jugement rendu constitue un titre exécutoire, permettant au bailleur de procéder au recouvrement des loyers échus. Dans cette affaire, la SCI SECOVALDE a demandé le paiement des rappels de loyer depuis le 1er janvier 2021, mais le juge a déclaré qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur cette demande, le jugement fixant le loyer renouvelé étant suffisant pour le recouvrement. Quelles sont les implications des intérêts et de leur capitalisation ?Les intérêts dus en cas de retard de paiement sont régis par l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que les dommages et intérêts dus à raison du retard consistent en intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’article 1343-2 du même code précise que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise. Dans cette affaire, le juge a décidé que les intérêts au taux légal courent à compter du 21 janvier 2021 sur les sommes dues, et a prononcé la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions légales. Comment sont répartis les dépens dans cette affaire ?La répartition des dépens est régie par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, le juge a constaté des succombances respectives et a décidé que les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, seraient partagés par moitié entre les parties. Cette décision reflète l’équité et la situation des parties dans le cadre du litige. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, le juge a débouté les deux parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700, considérant qu’il n’y avait pas lieu à condamnation, laissant ainsi chaque partie supporter ses propres frais. |
de LILLE
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/04704 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJXS
N° de Minute : 24/00352
JUGEMENT
DU : 26 Novembre 2024
[U] [V]
C/
[G] [L]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
Madame [U] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Florence JACQUELIN, avocat au barreau de VALENCIENNES
(aide juridictionnelle Totale numéro 59178-2024-001120 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)
ET :
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Marie-Christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Octobre 2024
Julie THOREZ, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Julie THOREZ, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier
RG n°4704/24 – Page KB
Suivant acte sous seing privé du 6 janvier 2023, Monsieur [G] [L], a donné en location, à Madame [U] [V] un appartement et un garage attenant situés [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de trois ans à compter du 1er février 2023 moyennant paiement d’un loyer mensuel de 660 euros.
Un dépôt de garantie de 660 euros a été versé.
Un état des lieux a été établi contradictoirement le 1er février 2023.
Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et les clés ont été restituées le 7 mai 2023.
Le dépôt de garantie a été restitué par Monsieur [G] [L] déduction faite de la somme de 272 euros.
La tentative préalable de conciliation a échoué le 30 novembre 2023.
Par acte signifié le 17 avril 2024, Madame [U] [V] a assigné Monsieur [G] [L] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille à laquelle elle demande de le condamner, outre au paiement des dépens, à lui payer la somme de 272 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.
A l’audience du 1er octobre 2024, le conseil de Madame [U] [V] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Au soutien de sa prétention, elle expose, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [L] ne lui a pas restitué le solde du dépôt de garantie versé, soit la somme de 272 euros, passé le délai de deux mois après la remise des clés ; que ses démarches amiables et envois de lettres recommandées en ce sens sont demeurées infructueuses.
Par conclusions écrites déposées à l’audience par son conseil, Monsieur [G] [L] demande, aux visas des articles 22 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
juger du bien-fondé de la retenue de 272 euros sur le dépôt de garantie au titre de la remise en état du bien,débouter Madame [U] [V] de l’ensemble de ses demandes,juger du caractère abusif de l’action en justice initiée par Madame [U] [V],condamner Madame [U] [V] à lui verser la somme de 1 euro au titre de l’abus de droit,condamner Madame [U] [V] à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [U] [V] au paiement des entiers dépens.
Il soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie révèle une dégradation légère au cours de la location manifestée par des traces sur les murs de la cage d’escalier et un coup sur la porte du placard ; que l’état des lieux de sortie a été réalisée en présence d’un témoin, Monsieur [Z] [O] lequel témoigne de ces dégradations ; qu’il lui a adressé la facture des travaux de remise en état du bien le 24 octobre 2023 et le 30 novembre 2023 ; que la facture du 1er juillet 2023 précise la nature des travaux effectués en vue de la remise en état du bien pour un montant de 272,16 euros ; que la retenue est justifiée.
Elle indique que la procédure est abusive au regard de la somme réclamée justifiée par les documents qu’il a produit ; que Madame [U] [V] ne s’est pas présentée aux réunions en vue de résoudre amiablement le litige ; qu’au regard de la situation personnelle de Madame [U] [V], il ne sollicite qu’une indemnisation symbolique à hauteur d’un euro au titre de l’abus de droit.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que “ Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement …” .
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire… Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiée …»
Les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 1er février 2023 relève un logement en très bon état portant les mentions « neuf », « OK » et « RAS » sur l’ensemble des éléments du logement exception faite de l’existence d’un coup sur le tiroir central de la cuisine.
L’état des lieux d’entrée mentionne l’observation suivante : « Appartement neuf garage avec porte automatique ».
L’état des lieux de sortie, établi le 7 mai 2023, établi sur le même support, diffère d’avec l’entrée sur deux points : il relève des traces sur le mur de l’entrée et un coup sur la porte de placard de la chambre.
Ainsi, le logement rendu par Madame [U] [V] a présenté des dégradations qui n’existaient pas lors de son entrée 3 mois plus tôt.
Ces dégradations incombent donc à la locataire.
Monsieur [G] [L] produit une facture de l’entreprise QUAS, datée du 1er juillet 2023 portant sur la remise en peinture de la cage d’escalier et la pose d’une porte de placard. Le total se chiffre à la somme de 272,16 euros.
La facture produite est donc en cohérence avec les dégradations relevées lors de l’état des lieux de sortie et devra être supportée intégralement par la locataire.
Dès lors, la demande de restitution formulée par Madame [U] [V] sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive et dilatoire
L’article 32-1 du code de procédure code de procédure civile énonce que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”
L’article 1240 du code civil énonce que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
Monsieur [G] [L] sollicite la condamnation de Madame [U] [V] à lui payer la somme de 1 euro en raison du caractère abusif de la procédure.
Toutefois, l’exercice d’un droit tel que celui d’agir en justice ne dégénère en abus que si son titulaire en fait, à dessein de nuire, par malice ou mauvaise foi, un usage préjudiciable à autrui.
En l’espèce, Monsieur [G] [L] ne démontre pas que Madame [U] [V] ait manqué aux tentatives de règlement amiable du litige. Ainsi, il ne démontre pas le caractère abusif de la présente procédure pas plus que de la réalité d’un préjudice.
En l’espèce, la preuve d’un abus de droit n’étant pas rapportée, Monsieur [G] [L] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de Madame [U] [V].
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile énonce que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »
En application de ces dispositions, il convient de mettre les dépens à la charge de Madame [U] [V], partie perdante.
Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens…
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée… »
En l’espèce, Madame [U] [V], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 250 euros réclamée sur ce fondement.
La 10ème chambre du tribunal judiciaire, statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe,
Déboute Madame [U] [V] de l’ensemble de ses prétentions,
Déboute Monsieur [G] [L] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne Madame [U] [V] au paiement des dépens,
Condamne Madame [U] [V] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé le 26 novembre 2024.
Le greffier La présidente
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