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COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 février 2025

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 74 F-D

Pourvoi n° Y 23-23.205

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 FÉVRIER 2025

1°/ M. [K] [Y],

2°/ Mme [W] [E], épouse [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 4], [Localité 6],

ont formé le pourvoi n° Y 23-23.205 contre l’arrêt rendu le 25 août 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [Z] [B],

2°/ à Mme [V] [B],

tous deux domiciliés [Adresse 5], [Localité 6],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Pic, conseiller, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. et Mme [Y], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [B], après débats en l’audience publique du 7 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Pic, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 août 2023), M. et Mme [B], propriétaires de parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ont assigné en bornage M. et Mme [Y], propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée section B n° [Cadastre 1], acquise le 16 décembre 2011.

2. M. et Mme [Y] ont reconventionnellement revendiqué la propriété, par l’effet de la prescription acquisitive abrégée, d’une bande de terrain contiguë à leur propriété et séparée du fonds voisin par un mur d’enceinte.

Enoncé du moyen

3. M. et Mme [Y] font grief à l’arrêt de dire que la limite séparative de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 2] et de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] devait être établie telle qu’indiquée au cadastre et conformément au plan de proposition de délimitation figurant à l’expertise judiciaire déposée le 3 novembre 2020, en page 134 du rapport, et ce, suivant les points A, B, C, D et E dudit croquis et de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ que constitue un juste titre celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription acquisitive ; qu’il importe peu à cet égard que le titre en cause mentionne expressément la surface en cause, dès lors que celle-ci a été matériellement intégrée à la parcelle vendue ; qu’en retenant que l’acte du 16 décembre 2011 n’était pas un juste titre, au motif que la surface litigieuse n’était pas comprise dans l’acte, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la surface litigieuse avait été incluse, avant la vente, dans la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] par l’édification d’un mur ceinturant l’ensemble de la parcelle, y compris la surface litigeuse (la portion délimitée en jaune sur le plan de l’expert, p. 134), si bien qu’elle était comprise matériellement dans cette vente, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2272 du code civil ;

2°/ que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; la bonne foi est présumée ; qu’en retenant que les exposants étaient de mauvaise foi, du fait de l’absence de vérification du caractère régulier de la construction incluse dans la vente, quand les conditions de bonne foi et de juste titre sont distinctes, la cour d’appel a violé les articles 2272 et 2274 du code civil ;

3°/ que la bonne foi est présumée ; qu’en retenant que les exposants étaient de mauvaise foi, du fait de l’absence de vérification du caractère régulier de la construction incluse dans la vente, quand cette absence de vérification ne démontrait pas qu’ils connaissaient le défaut de droit de l’aliénateur, la cour d’appel a violé l’article 2274 du code civil. »

4. La cour d’appel, après avoir relevé que l’acte de vente du 16 décembre 2011 ne portait que sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] et ne mentionnait pas le garage construit partiellement sur la bande de terrain revendiqué, a retenu que cet acte ne désignait pas l’exacte limite des propriétés et ne permettait pas d’identifier une annexion de la bande de terrain litigieuse.

5. Elle en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche relative à une annexion de cette bande de terrain antérieure à la vente consentie à M. et Mme [Y], que ses constatations rendaient inopérante, que cet acte ne satisfaisait pas à l’exigence d’un juste titre.

6. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.