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L’Essentiel : M. [S] [D], propriétaire de plusieurs lots à [Localité 3], a reçu une mise en demeure du Syndicat des copropriétaires le 16 janvier 2024 pour des charges impayées de 8 085,69 euros. Après une assignation en justice le 8 avril 2024, le Tribunal a clos l’instruction le 4 juin 2024, fixant l’audience au 14 novembre 2024. Le jugement, qualifié de contradictoire, a débouté le Syndicat de toutes ses demandes, constatant l’absence de preuve de créance et de préjudice. Le Syndicat a été condamné aux dépens, le jugement étant exécutoire de droit par provision.
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Propriétaire et mise en demeureM. [S] [D] est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble situé à [Adresse 2] à [Localité 3]. Le Syndicat des copropriétaires a envoyé une mise en demeure à M. [S] [D] le 16 janvier 2024, lui demandant de régler une somme de 8 085,69 euros pour charges de copropriété impayées. Cette lettre a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Assignation en justiceLe 8 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires a assigné M. [S] [D] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY, demandant le paiement de 8 807,61 euros pour charges de copropriété, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de justice. M. [S] [D] n’a pas constitué avocat et a été renvoyé à l’assignation pour plus de détails sur les prétentions du Syndicat. Clôture de l’instructionL’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 4 juin 2024, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 14 novembre 2024. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour décision le 16 janvier 2025. Qualification du jugementLe jugement a été qualifié de contradictoire, car M. [S] [D] a été assigné par acte de commissaire de justice et n’a pas constitué avocat. Demande de paiement des chargesSelon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine et exigible. Le Syndicat a présenté plusieurs documents pour prouver sa créance, mais n’a pas réussi à établir la réalité de celle-ci. Absence de preuve de créanceLe Syndicat n’a pas fourni de décompte de répartition des charges pour plusieurs exercices et a présenté des documents non datés. De plus, la mise en demeure ne précisait pas la période des charges réclamées, ce qui a conduit à la conclusion que le Syndicat n’a pas prouvé une créance réelle à l’encontre de M. [S] [D]. Frais de recouvrementLe Tribunal a noté que le Syndicat n’avait pas formulé de demande spécifique pour les frais de recouvrement, ce qui signifie qu’il n’y avait pas de demande recevable à ce titre. Demande de dommages et intérêtsLe Syndicat n’a pas prouvé sa créance ni démontré un préjudice distinct causé par la mauvaise foi de M. [S] [D]. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée. Exécution provisoire et dépensLe jugement a été déclaré exécutoire de droit par provision. Le Syndicat, étant la partie perdante, a été condamné à supporter les dépens de l’instance. Frais irrépétiblesLe Syndicat a également été débouté de sa demande de frais irrépétibles, car il a été jugé partie perdante dans cette affaire. Décision finaleLe Tribunal a débouté le Syndicat de toutes ses demandes, y compris celles relatives aux charges de copropriété et aux dommages et intérêts, et a rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature de l’obligation de paiement des charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965 ?L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Ainsi, un copropriétaire qui n’a pas contesté la décision d’approbation des comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la même loi ne peut refuser de payer les sommes réclamées. En résumé, l’obligation de paiement des charges de copropriété est conditionnée par l’approbation des comptes par l’assemblée générale et l’absence de contestation dans le délai légal. Quelles sont les conséquences de l’absence de preuve de la créance par le Syndicat des copropriétaires ?En l’espèce, le Tribunal a constaté que le Syndicat des copropriétaires n’établissait pas la réalité de la créance qu’il allègue à l’encontre de M. [S] [D]. Il a relevé plusieurs éléments, notamment l’absence de décompte de répartition des charges pour plusieurs exercices, ainsi que des documents non datés et des frais non justifiés. L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En conséquence, le Tribunal a débouté le Syndicat de sa demande au titre des charges de copropriété, car il n’a pas rapporté la preuve d’une créance réelle, liquide et exigible. Cela signifie que sans preuve suffisante, le créancier ne peut obtenir gain de cause, et la demande de paiement est rejetée. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du débiteur ?L’article 1231-6 du code civil précise que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation. Il est important de noter que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une somme d’argent se limite généralement à des intérêts moratoires, sauf si la mauvaise foi du débiteur a engendré un préjudice distinct. Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé la créance à l’encontre de M. [S] [D] et n’a pas non plus démontré un préjudice lié à la mauvaise foi de ce dernier. Ainsi, le Tribunal a débouté le Syndicat de sa demande de dommages et intérêts, car il n’a pas établi la mauvaise foi de M. [S] [D] ni le préjudice distinct qu’il aurait subi. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du code de procédure civile stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires, en tant que partie perdante, a demandé des frais sur le fondement de cet article. Cependant, le Tribunal a constaté que le Syndicat n’avait pas formulé de demande explicite au titre des frais nécessaires dans le dispositif de son assignation. En conséquence, le Tribunal a débouté le Syndicat de sa demande fondée sur l’article 700, car il n’était pas saisi d’une demande valable à cet égard. Cela souligne l’importance de la clarté et de la précision dans les demandes formulées devant le juge, car une omission peut entraîner le rejet de la demande. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/03910 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3ER
N° de MINUTE : 25/00103
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet DONNA COPRO SAS,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : G. 121
C/
DEFENDEUR
Monsieur [S] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 14 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
M. [S] [D] est propriétaire des lots n° 56, n°67 et n°79 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2024 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a mis en demeure M. [S] [D] de régler la somme de 8 085,69 euros au titre des charges de copropriété impayées.
Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné M. [S] [D] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– condamner M. [S] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] :
* la somme de 8 807,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 et avec capitalisation des intérêts ;
* la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [S] [D] aux entiers dépens.
M. [S] [D] n’a pas constitué avocat.
Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 04 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.
A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.
Sur la qualification du jugement
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [S] [D] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale,
– le contrat de syndic,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 10 décembre 2020, 22 octobre 2021 et 30 septembre 2022 d’approbation des comptes respectivement des exercices du 1er mars 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ;
– un extrait du grand livre arrêté au 06 octobre 2023 pour la période du 18 décembre 2020 au 04 octobre 2023 ;
– un tableau de décompte non daté pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024 portant la mention manuscrite « Extrait Grand Livre » ;
– un bordereau d’appel de fonds daté du 19 décembre 2023 pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2023 ;
– un bordereau d’appel de fonds daté du 18 mars 2024 pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] n’établit pas la réalité de la créance qu’elle allègue à l’encontre de M. [S] [D].
En effet, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats un décompte non daté pour la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024 portant la mention manuscrite « Extrait Grand Livre », un extrait du grand livre arrêté au 06 octobre 2023 pour la période du 18 décembre 2020 au 04 octobre 2023 sur lequel figure des frais d’exécution forcée sans précision de la décision judiciaire à laquelle ils se rapportent, des honoraires d’avocat et des sommes versées par un avocat.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne produit aux débats aucun décompte de répartition des charges pour les exercices du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023.
Il verse également aux débats un bordereau d’appel de fonds daté du 18 mars 2024 pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 alors que l’ensemble des provisions dues au titre de cet exercice ne sont pas encore exigibles.
Au surplus, la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 16 janvier 2024 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », mettant en demeure M. [S] [D] de régler la somme de 8 085,69 euros au titre des charges de copropriété impayées, ne précise pas la période de ces charges et ne contient aucun décompte.
En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve d’une créance réelle, liquide et exigible à l’encontre de M. [S] [D] au titre de la période du 1er janvier 2021 au 16 janvier 2024.
En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété au titre de la période du 1er janvier 2021 au 16 janvier 2024.
Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
En application de l’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et uniquement sur ce qui est demandé.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] indique dans les motifs de son assignation que sa créance à l’encontre de M. [S] [D] s’élève à la somme totale de 8 807,64 euros en ce compris la somme de 1 403,54 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] n’a formulé dans le dispositif de son assignation aucune demande au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, le Tribunal n’est saisi d’aucune demande au titre des frais de recouvrement fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de sa créance à l’encontre de M. [S] [D] au titre des charges de copropriété.
Il ne rapporte pas plus la preuve de son préjudice en lien avec la mauvaise foi de M. [S] [D], distinct de l’absence ou du retard de paiement des charges de copropriété qu’il allègue.
Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 79 boulevard de la République 93130 NOISY [Localité 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], partie perdante tenue aux dépens, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 janvier 2024 ;
Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;
Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande fondée sur de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 16 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
S. HAFFOU G.HIRIART
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