Type de juridiction : Cour de cassation
Juridiction : Cour de cassation
Thématique : Résiliation du bail et conditions d’habitabilité en cas de sinistre naturel
→ RésuméContexte de l’affaireM. [U], propriétaire d’une maison, a loué son bien à M. et Mme [Y]. Suite à un effondrement de falaise, un arrêté municipal a déclaré l’immeuble inhabitable en raison d’un péril imminent. Actions des locatairesAprès avoir quitté la maison, M. et Mme [Y] ont assigné leur bailleur en référé. Ils ont demandé des offres de relogement, des travaux de réfection, ainsi que des provisions pour indemnisation et frais de réinstallation, en se basant sur le code de la construction et de l’habitation. Demande reconventionnelle du bailleurEn réponse, M. [U] a demandé la résiliation du bail, invoquant l’article 1722 du code civil, arguant que l’immeuble était devenu inhabitable en raison de l’effondrement. Arguments des locatairesLes locataires ont contesté la décision de la cour d’appel qui a ordonné la résiliation du bail. Ils ont soutenu que l’impossibilité d’utiliser le bien ne pouvait pas être considérée comme une destruction totale, et que l’arrêté de péril ne confirmait pas une inhabitation absolue. Réponse de la Cour d’appelLa cour a statué que l’immeuble avait été démoli et rendu inhabitable à cause de l’effondrement, considérant que la perte du bien était totale. Elle a ainsi rejeté les demandes des locataires, affirmant qu’il s’agissait d’un cas fortuit. Violation des textesLa cour d’appel a été critiquée pour avoir tranché une contestation sérieuse sur la nature du cas fortuit, ce qui a été jugé comme une violation des articles du code civil et de procédure civile. |
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 janvier 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 8 F-D
Pourvoi n° Z 23-13.247
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JANVIER 2025
1°/ Mme [K] [E], épouse [Y],
2°/ M. [B] [Y],
tous deux domiciliés chez M. [Z] [E] [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° Z 23-13.247 contre l’arrêt rendu le 9 janvier 2023 par la cour d’appel de Bordeaux (1ère chambre civile), dans le litige les opposant à M. [M] [U], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. et Mme [Y], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U], après débats en l’audience publique du 26 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 9 janvier 2023), rendu en référé, propriétaire d’une maison d’habitation, M. [U] (le bailleur) l’a donnée en location à M. et Mme [Y] (les locataires).
2. A la suite de l’effondrement de la falaise surplombant la maison donnée à bail, un arrêté municipal de péril imminent avec danger a été pris et l’immeuble a été déclaré inhabitable.
3. Après avoir quitté les lieux, les locataires ont assigné le bailleur en référé aux fins de le voir condamner sous astreinte à leur présenter des offres de relogement ou d’hébergement en application des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, à réaliser des travaux de réfection ainsi qu’à leur verser des provisions à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice et au titre de leurs frais de réinstallation.
4. Le bailleur a demandé, à titre reconventionnel, que la résiliation de plein droit du bail soit ordonnée sur le fondement de l’article 1722 du code civil.
Réponse de la Cour
Vu les articles 1722 du code civil et 834 du code de procédure civile :
6. Selon le premier de ces textes, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.
7. Aux termes du second, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
8. Pour ordonner la résiliation du bail au 26 février 2021 et rejeter les demandes des locataires, l’arrêt retient qu’il est constant que l’immeuble loué a été démoli et ainsi rendu inhabitable du fait de l’effondrement de la falaise le surplombant, de sorte que sa perte par cas fortuit est totale.
9. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, a violé les textes susvisés.
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