Type de juridiction : Cour de cassation
Juridiction : Cour de cassation
Thématique : Indemnité d’immobilisation : enjeux de qualification et de validité des engagements contractuels
→ RésuméPromesse unilatérale de venteM. et Mme [M] ont consenti, par acte notarié du 30 septembre 2019, une promesse unilatérale de vente à M. et Mme [Z], avec une date d’expiration fixée au 16 décembre 2019 et une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros. Mise en demeure et assignationEn l’absence de réalisation de la vente, les promettants ont mis en demeure les bénéficiaires de payer l’indemnité d’immobilisation par lettre recommandée le 12 février 2020, puis ont engagé une procédure judiciaire pour obtenir le paiement. Demande de requalificationLes bénéficiaires ont contesté la décision de la cour d’appel qui a rejeté leur demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale révisable, les condamnant à payer 80 000 euros et 1 820 euros en dommages-intérêts. Arguments des bénéficiairesLes bénéficiaires ont soutenu que les promettants avaient renoncé à la promesse de vente par courrier du 5 novembre 2019, ce qui aurait rendu leur demande irrecevable. Ils ont également contesté la décision de la cour d’appel sur la validité de leur rétractation. Réponse de la cour d’appelLa cour d’appel a jugé que la renonciation des promettants à la promesse en raison de l’absence de versement du dépôt de garantie n’empêchait pas le paiement de l’indemnité d’immobilisation, qui restait acquise aux promettants. Validité de la rétractationLa cour a également constaté que la rétractation des bénéficiaires était tardive par rapport au délai contractuel, ce qui la rendait inefficace. Nature de l’indemnité d’immobilisationEnfin, la cour a précisé que l’indemnité d’immobilisation ne constituait pas une clause pénale, mais représentait le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, et ne pouvait donc pas être réduite par le juge. |
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 janvier 2025
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 37 F-D
Pourvoi n° M 23-23.378
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2025
1°/ M. [D] [Z],
2°/ Mme [C] [J], épouse [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° M 23-23.378 contre l’arrêt rendu le 21 juillet 2023 par la cour d’appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [H] [M],
2°/ à Mme [I] [Y], épouse [M],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de M. et Mme [Z], de Me Occhipinti, avocat de M. et Mme [M], après débats en l’audience publique du 3 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 21 juillet 2023), par acte notarié reçu le 30 septembre 2019, M. et Mme [M] (les promettants) ont consenti à M. et Mme [Z] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente expirant le 16 décembre 2019 et stipulant une indemnité d’immobilisation de 80 000 euros.
2. A défaut de réalisation de la vente, les promettants ont mis les bénéficiaires en demeure de leur payer l’indemnité d’immobilisation par lettre recommandée du 12 février 2020, puis les ont assignés en paiement.
Réponse de la Cour
4. En premier lieu, la cour d’appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a retenu que la faculté offerte aux promettants de renoncer à la promesse en l’absence de versement, par les bénéficiaires, de la somme prévue à titre de dépôt de garantie, ne faisait pas obstacle au paiement de l’indemnité d’immobilisation, le contrat prévoyant expressément que cette somme resterait alors acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible.
5. En deuxième lieu, elle a constaté, sans modifier l’objet du litige, que la rétractation, invoquée par les bénéficiaires, et dont la validité était contestée par les promettants, était inefficace dès lors qu’elle était tardive par rapport au délai contractuellement imparti.
6. En troisième lieu, après avoir rappelé les stipulations claires et précises de la promesse relatives au sort de l’indemnité d’immobilisation, elle a retenu, sans les dénaturer, que, ne sanctionnant pas une inexécution contractuelle mais représentant le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires, celle-ci, qui ne constituait pas une clause pénale, ne pouvait être réduite par le juge.
7. Le moyen n’est donc pas fondé.
Laisser un commentaire