DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 29 octobre 2024

N° RG 23/00717 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F7YM

-PV- Arrêt n° 438

[U] [B], [Z] [B], E.A.R.L. [Adresse 13] / [P] [H], [J] [H] épouse [K], [L] [H], [N] [H]

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de VICHY, décision attaquée en date du 30 Mars 2023, enregistrée sous le n° 51-22-0004

Arrêt rendu le MARDI VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 15]

et

M. [Z] [B]

[Adresse 9]

[Localité 15]

et

E.A.R.L. [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tous trois assistés par Me Laurent GARD de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS

APPELANTS

ET :

M. [P] [H]

[Adresse 10]

[Localité 2]

et

Mme [J] [H] épouse [K]

[Adresse 7]

[Localité 11]

et

Mme [L] [H]

[Adresse 8]

[Localité 11]

et

M. [N] [H]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Tous quatre assistés par Me Frédéric DELAHAYE de la SELARL LEMASSON-DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT FERRAND

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 septembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et Mme BEDOS, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

M. [P] [H] et M. [U] [B] ont créé par acte sous seing privé du 3 octobre 2006 l’EARL DU [Adresse 13], exploitant un domaine viticole de production de vin d’Appellation d’origine contrôlée (AOC) [Localité 14] à [Localité 15] (Allier). Suivant un procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2008, M. [P] [H] s’est désengagé de cette EARL après avoir décidé de mettre fin à ses activités d’exploitant agricole, celle-ci devenant dès lors une société unipersonnelle uniquement gérée par M. [U] [B] après avoir racheté la totalité des parts de M. [P] [H]. Suivant un procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2010, M. [Z] [B] a racheté à son frère M. [U] [B] une partie de ses parts sociales, devenant dès lors co-associé de l’EARL DU [Adresse 13].

Or, à la suite du retrait de M. [P] [H] de son activité agricole exercée au sein de l’EARL DU [Adresse 13], il avait été procédé, aux termes de deux actes sous seing privé conclus le 13 juin 2007 et dans le cadre d’une location verbale convenue au cours de cette même année 2007, à la mise en location par M. [P] [H] au profit de M. [U] [B] d’un ensemble immobilier agricole constitué de diverses parcelles rurales à usage essentiellement de vignes ainsi que de plusieurs bâtiments d’exploitation à usage de chais, magasins de vente et de stockage et hangars à matériel sur les territoires des communes de [Localité 2], [Localité 12] et [Localité 15] (Allier), d’une superficie totale de 25 ha 75 a 84 ca. Ces différentes locations écrites et verbales se sont ensuite renouvelées pour une nouvelle période de neuf ans à partir de 2015.

L’ensemble des biens et droits immobiliers faisant l’objet de ces baux ruraux a été ainsi apporté par M. [U] [B] à l’EARL DU [Adresse 13].

Par requête du 26 juin 2018, l’EARL DU [Adresse 13] ainsi que MM. [U] et [Z] [B] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Vichy afin d’obtenir la condamnation de M. [P] [H] à réaliser un certain nombre de grosses réparations sur les bâtiments loués et à assurer la permanence et la qualité des plantations en nature de vigne faisant l’objet des baux ruraux susmentionnés.

A la suite d’une audience de conciliation du 13 septembre 2018, les parties se sont rapprochées et ont convenu de solliciter amiablement M. [M] [E] [O], expert agricole et foncier près la cour d’appel de Riom. Un document intitulé « PROJET CONCILIATION » a en conséquence été établi le 9 avril 2019.

Entre-temps, par acte notarié conclu le 7 janvier 2019, M. [P] [H] a consenti à ses trois enfants Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H], une donation de la nue-propriété des biens lui appartenant, dont ceux objets de la location consentie à M. [U] [B].

Aucun accord n’étant parvenu entre les parties pendant une période de retrait du rôle qui s’est écoulée du 17 septembre 2020 au 17 février 2022 et celles-ci ayant dès lors conclu au fond, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vichy a, suivant un jugement n° RG/ 51-22-000004 rendu le 30 mars 2023 :

au visa notamment de de l’article 1719/2°à 4° du Code civil, des articles L.411-4 et L.415-8 du code rural et de la pêche maritime et des articles 9, 32, 66, 122, 328, 330, 514, 696 et 700 du code de procédure civile ;

déclaré M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] irrecevables en leurs prétentions, faute de qualité pour agir [seul M. [U] [B] ayant en définitive qualité et intérêt pour agir] ;

déclaré Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H] recevables en leur intervention volontaire accessoire ;

débouté M. [U] [B] de toute ses demandes afférentes :

* aux parcelles de vigne objets des baux ruraux susmentionnés ;

* aux bâtiments objets des baux ruraux susmentionnés ;

* à la cour située au-devant des bâtiments loués pour partie ;

condamné, en tant que de besoin et conformément aux termes de son engagement, M. [P] [H] à procéder à l’acquisition des pièces de vigne manquantes, à concurrence de 3107 unités pour les vignes de plus de trente ans d’âge telles que répertoriées par M. [E] [O] aux termes de son « PROJET CONCILIATION » en date du 9 avril 2019 ;

condamné M. [U] [B] :

* à fournir et à prendre en charge financièrement la main d »uvre pour la replantation de ces 3107 pieds de vigne ;

* à assurer l’intégralité du remplacement des pieds de vigne de moins de trente ans d’âge et à prendre en charge l’intégralité du coût afférent, conformément à la nomenclature établie par [E] [O] le 9 avril 2019 ;

débouté MM. [U] et [Z] [B] ainsi que l’EARL DU [Adresse 13] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

condamné MM. [U] et [Z] [B] ainsi que l’EARL DU [Adresse 13] à payer à M. [P] [H], Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H] la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers ;

condamné MM. [U] et [Z] [B] ainsi que l’EARL DU [Adresse 13] aux entiers dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 28 avril 2024, le conseil MM. [U] et [Z] [B] ainsi que l’EARL DU [Adresse 13] a interjeté appel du jugement susmentionné.

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 6 août 2024, M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] ont demandé de :

au visa des articles 1719, 1720, 1721 et 1221 et suivants du Code civil et des articles L.415-3, L.415-8 et L415-10 du code rural et de la pêche maritime ; 

infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Vichy en ce qu’il a :

déclaré M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13], irrecevables en leurs prétentions ;

débouté M. [U] [B] de toutes ses demandes afférentes aux parcelles de vigne, objets des baux ;

débouté M. [U] [B] de l’ensemble de ses demandes afférentes aux bâtiments faisant l’objet des baux ruraux susmentionnés ;

débouté M. [U] [B] de l’ensemble de ses demandes afférentes à la cour située au-devant des bâtiments loués pour partie ;

condamné en tant que de besoin et conformément aux termes de son engagement, M. [P] [H] à procéder à l’acquisition des pièces de vigne manquantes, à concurrence de 3107 unités pour les vignes de plus de trente ans d’âge telles que répertoriées par Mr [E] [O] aux termes de son « projet conciliation » en date du 9 Avril 2019 ;

condamné M. [U] [B] à fournir et à prendre en charge financièrement la main d »uvre pour la replantation de ces 3107 pieds de vigne ;

condamné M. [U] [B] à assurer l’intégralité du remplacement des pieds de vigne de moins de trente ans d’âge et à prendre en charge l’intégralité du coût afférent, conformément à la nomenclature établie par Mr [E] [O] le 9 Avril 2019 ;

débouté M. [U] [B], M. [Z] [B], de même que l’EARL DU [Adresse 13] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

condamné M. [U] [B], M. [Z] [B] ainsi que l’EARL DU [Adresse 13] à payer à Mr [P] [H] et M. [N] [H] ensemble, la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers ;

condamné M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] aux entiers dépens.

réformant et statuant à nouveau ;

retenant que M. [P] [H] a manqué à ses obligations d’entretien et de réparation et à celle d’assurer la permanence des plantations, le déclarer responsable du préjudice qu’il fait subir à M. [U] [B] et à l’EARL DE LA SOURDE du fait de ces manquements ;

dire que la clause article 28 du bail type viticole pour le département de l’Allier, en ce qu’elle met à la charge du preneur l’obligation assurer la permanence et la qualité des plantations des vignes de moins de trente est réputée non écrite ;

en toute hypothèse, constatant que l’obligation de remplacement à la charge du preneur se limite aux plants morts isolés, relever qu’en raison de leur nombre les ceps à replanter ne sont pas isolés, débouter en conséquence M. [P] [H] de sa demande tendant à voir M. [U] [B] tenu d’assurer l’intégralité du coût de replantation des parcelles de moins de trente ans ;

en conséquence de l’accueil de la demande d’exécution en nature présentée par M. [U] [B] :

condamner M. [P] [H] pour inexécution de son obligation ;

condamner M. [P] [H], à exécuter dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir et sous astreinte de 50,00 € par jour de retard passé ce délai, les travaux suivants :

mise en place de rambardes de sécurité pour l’accès à la cave ;

mise en place d’une séparation entre les deux cours ;

installation d’une séparation maçonnée étanche aux odeurs entre l’atelier et le bâtiment loué ;

installation de l’adduction d’eau publique pour desservir les bâtiments loués ;

condamner M. [P] [H] à fournir chaque année et à effet immédiat, 400 plants de vigne de manière à assurer la complantation des vignes qu’il loue ;

faire défense à M. [P] [H] et à toutes personnes de son chef, sousastreinte de 100,00 € pour toute infraction constatée, de traverser la cour située au-devant des bâtiments loués ;

condamner M. [P] [H] à payer à M. [U] [B] et à L’EARL DE LA SOURDE la somme de 100.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour la perte de revenus consécutive au non-remplacement des plants morts depuis 2015 ;

condamner M. [P] [H] à payer à l’EARL DE LA SOURDE et à M. [U] [B], ensemble, la somme de 12.000,00 € pour compenser la dépense faite pour la location d’un hectare de vigne totalement improductif ;

condamner M. [P] [H] à payer à MM. [U] et [Z] [B] ainsi que l’EARL DU [Adresse 13] une indemnité de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 30 juillet 2024, M. [P] [H], Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H] ont demandé de :

débouter M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] de l’ensemble de leurs moyens et prétentions dirigés à l’encontre du jugement du 3 mars 2023 du tribunal paritaire des baux ruraux de Vichy ;

en conséquence, confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner solidairement M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] à payer au profit de M. [P] [H], Mme [J] [H], Mme [L] [H] et M. [N] [H] une indemnité de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l’audience civile collégiale du 9 septembre 2024 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures, la décision suivante a été mise en délibéré au 29 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

1/ Questions préalables

Les consorts [H] ne contestent pas dans leurs conclusions d’intimé que la superficie susmentionnée bâtie et non bâtie de 25 ha 75 a 84 ca ayant fait l’objet des deux baux ruraux écrits du 13 juin 2007 et du bail rural susmentionné de 2007 ont été apportés par M. [U] [B] à l’EARL DU [Adresse 13] dans lequel il a ensuite associé M. [Z] [B] en lui revendant une partie de ses parts sociales. Dans ces conditions, même si la qualité pour agir fait défaut à M. [Z] [B] et à l’EARL DU [Adresse 13] faute d’avoir été initialement signataires ou bénéficiaires de ces trois contrats de baux ruraux en tant que preneurs nommément désignés, il n’en demeure pas moins que leur intérêt pour agir ne peut être éludé en ce qui concerne l’ensemble des préjudices invoqué à titre principal par les parties appelantes. En effet cet intérêt à agir résulte désormais de l’apport de ces actifs immobiliers ruraux à l’EARL DU [Adresse 13] en vue de leur exploitation et de la qualité d’associé de M. [Z] [B] à cette même EARL.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a

Aucune contestation n’étant formée sur ce point par les appelants, le jugement de première instance sera purement et simplement confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les interventions volontaires de Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H], en leur qualité respective de nu-propriétaire des biens immobiliers faisant l’objet de ces baux ruraux.

2/ En ce qui concerne les complantations de vignes

Au visa de l’article 1103 du Code civil, suivant lequel « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et de l’article 1719 du Code civil suivant lequel notamment « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : / (‘) / 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. », aucune des parties au litige ne conteste dans ses conclusions la motivation du premier juge suivant laquelle l’ensemble contractuel résultant des deux baux écrits du 13 juin 2007 et du bail oral de 2007 a été mis en ‘uvre par les parties contractantes également sous l’emprise des conditions résultant de l’article 28 de l’annexe I du contrat-type départemental de bail à ferme de l’Allier en matière de bail à ferme viticole alors en vigueur. Cet ensemble contractuel n’est donc pas uniquement régi par les charges et conditions du bail à ferme relevant du droit commun en la matière dans le cadre du Statut du fermage. Les consorts [H], qui ne forment au demeurant aucun appel incident, acquiescent en conséquence à la motivation et à la condamnation dont ils ont fait l’objet en première instance, conformément d’ailleurs à leur proposition d’engagement, les obligeant à procéder à l’acquisition de 3107 unités de vigne devant être replantées sur les parcelles litigieuses en remplacement de ceps de vigne dépéris qui avaient plus de trente ans d’âge. Il n’est pas davantage contesté par les parties que ces replantations doivent dès lors intervenir dans les conditions notamment de cépage et de décompte prévues par M. [E] [O] dans son rapport de proposition de conciliation du 9 avril 2019. Ce dispositif de première instance ne prend toutefois pas en compte les plants de vigne dépéris qui avaient moins de trente ans d’âge de production et qui font partie des demandes rejetées.

Les consorts [B] et l’EARL susnommée objectent que la complantation, consistant pour le bailleur à remplacer ponctuellement des plants morts sur les parcelles louées, relève d’une manière générale de l’obligation de maintien de la permanence et de la qualité de la chose louée à la charge en totalité du bailleur. Cette obligation résulte des dispositions précitées de l’article 1719/4° du Code civil et des dispositions de l’article L.415-4 du code rural et de la pêche maritime, relevant du statut du fermage et du métayage, suivant lesquelles « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. ». Les parties appelantes ajoutent que le bailleur avaient pris l’habitude d’assurer le remplacement des ceps de vigne mort sans aucune distinction d’âge des plants jusque dans les années 2009 et 2010, faisant valoir des pertes de plus de 5000 pieds de vigne avec environ 400 pieds de vigne disparaissant chaque année, correspondant selon eux à la privation de plus d’un hectare de vigne sur l’ensemble parcellaire loué.

Les consorts [B] et l’EARL sont censés acquiescer au jugement de première instance en ce qui concerne la condamnation de M. [P] [H] à procéder à l’acquisition de 3107 unités concernant les ceps de vigne de plus de trente ans d’âge de production. En effet, même s’ils contestent le plafonnement de ce chiffrage à 3107 unités, ils conviennent que les frais et contraintes de replantation de ces nouveaux 3107 ceps de vigne sont à leur charge exclusive en tant que preneurs, conformément aux dispositions spécifiques du bail à ferme viticole prévu en la matière dans le département de l’Allier, résultant d’un arrêté du 3 septembre 2008, modifié le 14 octobre 2008, du Préfet de l’Allier.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé sans plus de discussions sur ces deux chefs de décision.

Les consorts [B] et l’EARL contestent toutefois en cause d’appel la mise à leur charge en première instance de la replantation de 785 pieds de vigne de moins de trente ans d’âge de production. Ils estiment que les frais d’acquisition et de replantation de ces ceps de vigne de moins de trente ans d’âge incombent également au bailleur et ne peuvent être transférés, sauf exonération abusive des obligations légales de ce dernier, au preneur en application des dispositions précitées 1719/4° du Code civil ainsi que de l’article L.415-8 du code rural prévoyant que l’étendue et les modalités des obligations du bailleur peuvent être déterminées dans chaque département dans le cadre d’une Commission consultative des baux ruraux.

Le schéma réglementaire localement applicable qui en résulte dans le département de l’Allier sur arrêté préfectoral du 3 septembre 2008 modifié le 14 octobre 2008 et l’ensemble contractuel litigieux prévoient explicitement ce type de transfert de charges au preneur, ce dernier étant réglementairement tenu de « (‘) procéder au remplacement à ses frais des ceps manquant isolément au-delà de la première année de production dans l’appellation par des plants de même nature, tant que les vignes n’auront pas atteint trente ans de production. Au-delà, le preneur ne fournira que la main-d »uvre (‘) ». Les consorts [B] et l’EARL posent dès lors la question de savoir si ce schéma réglementaire départemental de contrat-type viticole « (‘) est [habilité] à introduire, non pas un aménagement de l’étendue et des modalités de l’obligation, mais carrément à opérer un basculement de cette obligation sur la personne du preneur. ».

Ils estiment en conséquence que ce type de condition doit être réputé non écrit, ce contrat type de bail rural viticole du département de l’Allier contrevenant selon eux en son article 28 aux dispositions d’ordre public précitées des articles L.415-8 du code rural et 1719/4° du Code civil. L’entrée de ces dispositions réglementaires dans le champ contractuel litigieux n’est pas contestée par les appelants qui font valoir en conséquence que c’est cet ensemble contractuel qui se trouve soumis aux règles d’ordre public du statut du fermage, rendant dès lors selon applicables les dispositions de l’article L.415-12 du code rural suivant lesquelles « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre [Titre 1er – Statut du fermage et du métayage] est réputée non écrite. ».

Les consorts [H] considèrent de leur côté que ce clivage tout à la fois réglementaire et contractuel est licite et que dans l’hypothèse d’une vigne inférieure à trente ans d’âge de production, l’intégralité des coûts d’acquisition et de replantation incombe exclusivement au locataire, seules les frais de remplacement des plants de vignes disparus supérieurs à trente ans de production incombant selon eux au bailleur avec imputation des frais de replantation au preneur en ce qui concerne les vignes supérieures à trente ans de production.

En l’occurrence, c’est à fort juste titre que le premier juge a relevé que c’est précisément en application même du statut d’ordre public du fermage que l’article L.415-8 du code rural, suivant lequel « La commission consultative des baux ruraux détermine l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations prévue au 4° de l’article 1719 du code civil. / Le tribunal paritaire peut, le cas échéant, autoriser le preneur à faire exécuter les travaux incombant de ce fait au propriétaire, aux frais de celui-ci. », permet explicitement et localement par département la mise en ‘uvre d’aménagements dérogatoires aux obligations de portée générale du bailleur relevant des dispositions précitées de l’article 1719/4° du Code civil. Ces dérogations réglementaires autorisées localement par voie législative sont notamment susceptibles d’intervenir par souci de conformité à des usages locaux, à titre d’exemples sur l’obligation d’entretien devant être en tout état de cause dévolue dans un premier temps exactement délimité au preneur en place ou sur la nécessité de tenir compte de certains coûts d’approvisionnement plus susceptibles d’être mis à la charge de l’exploitant. Elles ne sont donc pas des éléments purement et simplement intégrés à la sphère contractuelle, constituant plutôt des principes directifs auxquels peut se référer le contrat sous réserve de n’opérer aucun dépassement de ces normes. De plus, ni le contrat ni le règlement préfectoral n’opèrent de distinction sur le caractère isolé ou non des plansts devant être éventuellement remplacés pour cause de dépérissements ou de destructions fortuites. Enfin, il est sans incidence que M. [P] [H] ait le cas échéant adopté avant la survenance de la situation litigieuse des pratiques de remplacement de plants sans distinction de l’âge de production des ceps de vigne.

Les consorts [B] et l’EARL ne peuvent dès lors raisonnablement affirmer que cet ensemble contractuel calqué sur un schéma réglementaire localement dérogatoire et pleinement valide dans sa teneur comme dans son adoption procéderait à ce sujet d’un transfert illégal de charges du bailleur sur le preneur dans des conditions réputées non écrites. Cet aménagement dérogatoire réglementaire concernant l’étendue et les modalités des obligations du bailleur en matière de permanence et de qualité des plantations, dont la validité et la légalité n’ont jamais été remises en cause et auquel se sont expressément référées sans aucun dépassement les deux conventions écrites portant sur les parcelles de vignes, apparaît en conséquence parfaitement opposable aux consorts [B] et l’EARL.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions de rejet d’admission du caractère réputé non écrit des conditions litigieuses et de condamnation subséquente du preneur à fournir et assurer l’intégralité des coûts et contraintes d’acquisition et de replantation des pieds de vigne de moins de trente ans d’âge de production sur l’ensemble parcellaire faisant l’objet des baux ruraux susmentionnés.

En revanche, les consorts [B] et l’EARL objectent à juste titre qu’ils ne disposent pas des moyens matériels, financiers et humains en capacités de charges de main-d »uvre comme en ressources internes afin d’assurer en une seule fois les frais et contraintes de replantation de 3107 pieds de vigne sur une seule année. Dans ces conditions, il sera fait droit à leur demande tendant à faire remplir cette obligation par M. [P] [B] concernant l’acquisition et la livraison chaque année de 400 pieds de vigne de plus de trente ans d’âge jusqu’à épuisement des 3107 pieds de vigne, sauf meilleur accord des parties à ce sujet.

3/ En ce qui concerne les surfaces de vigne

Il importe préalablement de rappeler, en ce qui concerne les préjudices allégués au titre des surfaces de vigne, que les appelants ne forment, même à titre subsidiaire, aucune demande d’expertise judiciaire dans le dispositif de leurs conclusions respectives.

Les consorts [B] et l’EARL recherchent distinctement la responsabilité civile de M. [P] [H] pour n’avoir pas assuré ou pour avoir tardé d’assurer son obligation légale et contractuelle de maintenance des plantations des vignes de plus de trente ans d’âge depuis 2011, réclamant en conséquence des dommages-intérêts en allégation d’inexécution fautive et préjudiciable au preneur. Ils considèrent avoir ainsi perdu environ un hectare de vigne au cours des dix dernières années écoulées sans renouvellement de plants dont ils imputent la responsabilité à M. [P] [H]. En cette occurrence, le bailleur ne pouvant pénétrer sans autorisation judiciaire ou du preneur sur le fonds loué ni agir d’initiative à peine d’immixtion dans l’exploitation agricole du preneur ou d’atteinte au droit de ce dernier à la jouissance paisible des lieux loués, il incombe aux consorts [B] et l’EARL d’apporter la preuve qu’ils ont adressé à M. [P] [H] en temps utile et réel des signalements ou des mises en demeure en ce sens. Indépendamment de l’obligation de délivrance du bailleur, une telle obligation d’information constante, systématique et en temps réel ne peut en effet reposer par définition que sur le preneur, seul à même en tant qu’exploitant du fonds et locataire des lieux de constater tout au long de l’année des difficultés éventuelles sur les surfaces de plantations faisant l’objet des baux ruraux.

En l’espèce, les consorts [B] et EARL versent aux débats une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par MM. [U] et [Z] [B] à M. [P] [H] le 24 juillet 2017, faisant état de plusieurs difficultés sur les bâti d’exploitation et dressant un état récapitulatif d’un nombre total de l’ordre de 3130 pieds de vigne manquants avec rappel des obligations du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations au visa de l’article 1719/4° du Code civil. Dans ce même courrier, les preneurs questionnent ensuite leur bailleur sur la mise en place d’une campagne de remplacement de 800 pieds de vigne par an. Or, ce courrier ne fait aucune distinction sur ces 3330 pieds de vigne argués de manquants sur leur âge de production de plus ou de moins de trente ans. Ce courrier ne peut donc être considéré comme une mise en demeure adressée au bailleur afin de l’informer de ses obligations de maintenance sur les plants de vigne qui ne peuvent par définition contractuelle concerner que les plants de plus dans trente ans d’âge de production. Aucune autre pièce à visées justificatives, et donc aucune autre offre de preuve, n’est versées aux débats à l’appui des allégations des consorts [B] et EARL concernant ces signalements qui ne peuvent dès lors être considérés comme ayant été effectués en temps réel.

Par ailleurs, les consorts [B] et l’EARL ne fournissent aucun justificatif sur le nombre de pieds de vigne dépéris qui serait selon eux de plus de 5000 au lieu des chiffres collationnés par M. [T] [O] dans son projet de conciliation du 9 avril 2019. Il ne font au demeurant aucune distinction dans cette extrapolation entre les plants de vigne ayant plus de trente ans d’âge et ceux ayant moins de trente ans d’âge. Ce chiffrage dépourvu de toutes propositions probatoires dans son principe et démonstratives dans son quantum sera en conséquence écarté.

De plus, les consorts [B] et l’EARL ont eux-mêmes très largement alimenté le contretemps dont ils se disent actuellement victimes au sujet du délai de replantation des ceps de vigne incombant aux consorts [H] dès lors qu’ils ont préféré une solution d’arbitrage judiciaire à la proposition de conciliation précitée du 9 avril 2019 alors que l’issue du jugement de première instance du 30 mars 2023 et de la présente instance d’appel aboutit enfin de compte aux mêmes résultats. Ce délai d’inertie a en outre été creusé du fait de leur acceptation lors de la phase de première instance d’une période de retrait du rôle entre les dates précitées du 17 septembre 2020 et du 17 février 2022.

En définitive, faute de preuves de communications ou de notifications en temps réel de signalements ou de mises en demeure portant sur des ceps de vigne dépéris ayant plus de trente ans d’âge, force est de constater que les consorts [B] et l’EARL n’apportent pas la preuve, qui leur incombe, que M. [P] [H] aurait manqué à son obligation permanente d’assurer le remplacement hors replantation de cette partie des plantations relevant de ses obligations de bailleur. Les retards de replantation qui en résultent apparaissent dès lors uniquement imputables au preneur et exploitant viticole, seul à même de contrôler en permanence l’état de ses plantations et d’effectuer en temps réel les signalements et demandes nécessaires auprès du bailleur en cas de mobilisation des obligations particulières de ce dernier.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] [B] de toutes ses demandes de dommages-intérêts relatives aux parcelles de vigne faisant l’objet des baux ruraux susmentionnés tandis que les consorts [B] et EARL seront déboutés de leurs demandes formées en cause d’appel à titre de remboursement de fermage à hauteur de 12.000,00 € (1 ha x 1.000,00 € x 12 ans) en allégation de privation de surface d’un hectare de vigne et à titre de dommages-intérêts à hauteur de 100.000,00 € (9.939,00 € de moyenne par hectare de vigne arrondis à 10.000,00 € sur 10 ans) en allégation de préjudice économique de perte de production sur un hectare de vigne.

4/ En ce qui concerne les bâtis d’exploitation

L’article 1719 du Code civil dispose notamment que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : / (‘) / 2° D’entretenir [la chose louée] en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; / (‘) ».

Les consorts [B] et l’EARL maintiennent en débat en cause d’appel à la charge des consorts [H] plusieurs demande sous astreinte de réparations et de mises en conformité sur les bâtis d’exploitation relevant des baux ruraux susmentionnés concernant respectivement la mise en place de rambardes de sécurité sur l’accès à une cave, la mise en place d’une séparation entre deux cours, l’installation d’une séparation maçonnée étanche aux odeurs entre un atelier et un bâtiment loué et l’installation d’une adduction d’eau publique pour desservir les bâtiments loués. Ces allégations de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et légales ne se traduisent que par des demandes en nature de mise en conformité sous astreinte et non par des demandes de dommages-intérêts.

Ils font par ailleurs état dans le corps de leurs conclusions d’appelant d’une installation électrique dangereuse sur la base d’un rapport APAVE alors qu’ils ne formulent dans le dispositif de ces mêmes conclusions aucune prétention particulière à ce sujet et que les consorts [H] objectent ici sans aucune contradiction de leur part que l’ensemble des réparations et mise en conformité nécessaires a été effectué. Ce grief n’apparaît dès lors plus fondé.

Sur l’ensemble des postes de demande de mise en conformité bâtimentaire figurant dans le dispositif des conclusions d’appelant des consorts [B] et EARL, les consorts [H] objectent à juste titre que celles-ci sont devenus sans objet en raison du fait que M. [U] [B] a fait délivrer à M. [P] [H] par acte d’huissier de justice du 10 mai 2023 un congé portant sur le bail verbal consenti sur les bâtiments d’exploitation de [Localité 2], cadastré section ZD numéro [Cadastre 6]. Ce congé a été délivré avec prise d’effet au 11 novembre 2024. Aucune contestation n’est faite à ce sujet par les consorts [B] et l’EARL.

Dans ces conditions, le rejet de l’ensemble de ces demandes de mise en conformité sous astreinte sera confirmé, quoique par substitution de motifs en raison de la survenance de l’événement nouveau que constitue cette délivrance de congés sur le bâtiment litigieux postérieurement au jugement de première instance.

Les consorts [B] et l’EARL ajoutent à ces demandes de mise en conformité sous astreinte une demande d’interdiction sous astreinte à M. [P] [H] de traverser une cour située au-devant des bâtiments loués. À ce sujet, le premier juge a exactement et pertinemment répondu que, compte tenu de la nature verbale du bail de 2007 portant sur les bâtiments devant lesquels est implantée cette cour, il ne peut être décelé sur quel fondement il pourrait être prétendu que l’usage de cette cour, qui permet un accès tant aux bâtiments loués qu’à d’autres bâtiments que se sont réservés le bailleur, aurait été limité à l’usage exclusif de M. [U] [B]. De plus, aucune offre de preuve n’est apportée au-delà des simples affirmations résultant du courrier précité du 24 juillet 2017, suivant laquelle l’usage de cette cour par M. [P] [H] ou occasionnellement de manière partagée avec des personnes utilisant ce passage ou cet espace avec son autorisation aurait été attentatoire ou exercé de manière abusive au regard au droit de jouissance paisible de M. [U] [B], résultant du bail verbal qui lui a été accordé sur une partie des bâtiments attenants. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

5/ En ce qui concerne les autres demandes

Le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses décisions d’application et de rejet d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des parties intimées les frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, les parties appelantes seront purement et simplement déboutées de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens.

LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT

ET CONTRADICTOIREMENT

INFIRME le jugement n° RG/ 51-22-000004 rendu le 30 mars 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Vichy dans l’instance opposant M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] à M. [P] [H], Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H] en ce qui concerne l’irrecevabilité des demandes de M. [Z] [B] et de l’EARL DU [Adresse 13].

Statuant à nouveau sur ce qui précède, JUGE RECEVABLE l’ensemble des demandes formé par M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13].

CONFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions, sauf à préciser que :

– l’ensemble des décisions prononcées à l’égard de M. [U] [B] l’est également à l’égard de M. [Z] [B] et de l’EARL DU [Adresse 13] ;

– la condamnation de M. [P] [H] à effectuer l’acquisition [et la livraison] au profit de M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] des 3107 unités concernant les ceps de vigne de plus de trente ans d’âge pourra être effectuée par l’acquisition et la livraison chaque année de 400 unités jusqu’à épuisement des 3107 unités, sauf meilleur accord des parties à ce sujet.

Y ajoutant.

CONDAMNE M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] à payer au profit de M. [P] [H], Mme [J] [H] épouse [K], Mme [L] [H] et M. [N] [H] une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [U] [B], M. [Z] [B] et l’EARL DU [Adresse 13] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président