Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Riom

Thématique : Retard de livraison et responsabilité contractuelle dans le cadre d’une opération immobilière.

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 26 novembre 2024

N° RG 23/00011 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F53G

-PV- Arrêt n°

S.C.I. LA SITHI / S.A.S. COULON CENTRE-PROMOTION, S.E.L.A.R.L. AJ UP, S.E.L.A.R.L. MJ [F]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 05 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 21/03710

Arrêt rendu le MARDI VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LA SITHI

Monsieur [E] [B]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.A.S. COULON CENTRE-PROMOTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

S.E.L.A.R.L. AJ UP, représentée par Me [Y] [N], es qualité d’Administrateur Judiciaire de la SAS COULON CENTRE PROMOTION

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

S.E.L.A.R.L. MJ [F] , représentée par Me [V] [F], es qualité de Mandataire Judiciaire de la SAS COULON CENTRE PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

INTIMEES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 juillet 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 novembre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 08 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LA SITHI, exerçant une activité d’acquisitions immobilières à rendements locatifs, a acheté par acte authentique du 30 juillet 2018 à la SAS COULON CENTRE-PROMOTION les lots n° 118, n° 26 et n° 44 constitutifs d’un appartement et de ses dépendances à usage de garage et de cave dans le cadre d’un contrat en l’état de futur d’achèvement relevant du programme de construction d’un immeuble de copropriété de 34 logements et deux bâtiments A et B dénommé Résidence [10], sur un terrain cadastré section AL numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 9] et situé [Adresse 3] à Chamalières (Puy-de-Dôme). Le prix de cette vente était de 129.000,00 €, le délai de livraison étant contractuellement prévu pour fin décembre 2019 sauf survenance de cas de force majeure ou des causess usuelles de suspension du délai de livraison.

Constatant que le bâtiment B de cet ensemble immobilier, dans lequel se situe son appartement et dépendances, n’avait été ni terminé ni de ce fait livré en fin d’année 2019, la SCI LA SITHI a demandé à la société COULON des explications sur les raisons de ce retard par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 30 mai 2020. Selon les termes de plusieurs échanges de correspondances qui s’ensuivaient entre l’acheteur et le promoteur immobilier, ce dernier s’estimait victime de situations indépendantes de sa volonté en communiquant les explications suivantes comme causes de ce retard d’achèvement et de livraison :

– un recours contentieux formé devant le tribunal administratif de Clermont-Ferrand contre le permis de construire initial et modificatif, l’affaire n’ayant alors pas encore reçu fixation ;

– une action contentieuse initiée devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en allégation d’empiètement par la copropriété voisine dénommée [11], cet empiètement ayant été effectivement caractérisé sur une surface de l’ordre de 2 m² (4 cm x 10 cm) après organisation d’une mesure d’expertise judiciaire dont le rapport a été déposé en juillet 2020 ;

– un rejet portant sur une de ses demandes formées en référé aux fins de reprise des travaux du bâtiment B ;

– une action contentieuse introduite par la copropriété [11] aux fins de démolition des éléments de construction du bâtiment B empiétant sur son fonds.

En l’absence de tout applanissement amiable de cette situation, la SCI LA SITHI a assigné en réparation le 27 octobre 2021 la société COULON CENTRE PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-21/03710 rendu le 5 décembre 2022, a :

déclaré recevables les interventions volontaires de la SELARL AJ UP, représentée par Me [Y] [N], en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS COULON CENTRE PROMOTION, et de la SELARL MJ [F], représentée par Me [V] [F], en qualité de mandataire judiciaire de la SAS COULON CENTRE PROMOTION ;

débouté la SCI LA SITHI de l’intégralité de ses demandes de condamnation de la société COULON à lui payer les sommes suivantes :

* 2.747,80 € selon arrêté de comptes au 31 mars 2022, en réparation de son préjudice financier ;

* 101,77 € par mois du 1er avril 2022 jusqu’à la signature du procès-verbal de livraison du bien acquis ;

* 12.690,00 € selon décompte arrêté au 31 mars 2022, en réparation de ses pertes locatives ;

* sauf à parfaire, 470,00 € par mois du 1er avril 2022 jusqu’à la date de signature du procès-verbal de livraison du bien ;

* 10.000,00 €, en réparation de son préjudice moral et financier ;

* 4.000,00 €, au titre des frais irrépétibles, outre entiers dépens de l’instance.

condamné la SCI LA SITHI à payer à la société COULON CENTRE PROMOTION une indemnité de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI LA SITHI aux dépens de l’instance ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 31 décembre 2022, le conseil de la SCI LA SITHI a interjeté appel du jugement susmentionné. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

 » Appel total Afin d’obtenir l’annulation où l’infirmation intégrale du jugement rendu et plus particulièrement du dispositif suivant : 1. DÉBOUTE la SCI LA SITHI de l’intégralité de ses demandes, 2. CONDAMNE la SCI LA SITHI à payer à la société COULON CENTRE PROMOTION la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 3. CONDAMNE la SCI LA SITHI aux dépens, (…)  »

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 13 janvier 2023, la SCI LA SITHI a demandé de :

au visa des articles 1103 et 1792-1 du Code civil, de l’article 1603 du Code civil sur l’obligation de délivrance du vendeur en termes d’obligation de résultat, de l’article 1626 du Code civil en ce qui concerne la garantie contre l’éviction, de l’article 1994 du même Code au regard l’obligation faite au Juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis et de l’article 261-5 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une garantie légale pour les désordres apparents avant livraison ;

juger la SCI LA SITHI recevable et fondée en son appel ;

infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et statuer de nouveau ;

juger que la société COULON a manqué à son obligation de résultat de délivrance conforme concernant le bien immobilier susmentionné ;

juger que la société COULON a manqué à ses obligations de mandataire exclusif et répond de plein droit des manquements de ceux qu’elle s’était substitués ;

juger que la société COULON CENTRE PROMOTION a manqué à ses obligations de propriétaire et de maître de l’ouvrage en négligeant de vérifier l’emprise de sa construction par rapport aux limites de propriété ;

juger en outre que le retard de livraison découle de fautes et négligences imputables au vendeur ;

juger en conséquence l’action en responsabilité contractuelle ;

juger que sera fixée au passif de la société COULON CENTRE PROMOTION les créances suivantes au profit de la SCI LA SITHI :

en réparation de la perte de valeur de l’immeuble du fait de son ouverture aux intempéries et de la vétusté croissante des parties communes auxquelles la SCI LA SITHI n’a pas accès, la somme de 25.000,00 € ;

en réparation du préjudice financier, la somme de 3.663,72 €, arrêtée au 31 décembre 2022, sauf à parfaire à hauteur de 101,77 € par mois du 1er janvier 2023 jusqu’à parfaite livraison ;

au titre de la perte locative, la somme de 16.920,00 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2022, sauf à parfaire du 1er janvier 2023 jusqu’à parfaite livraison ;

au titre du préjudice moral de la SCI LA SITHI, la somme de 10.000,00 € ;

pour le cas où la SAS COULON CENTRE PROMOTION bénéficierait d’un plan de redressement avant la fin de l’instance et redeviendrait donc in bonis, la condamner à payer les mêmes sommes au profit de la SCI LA SITHY :

juger la décision à intervenir commune et opposable aux organes de la procédure collective dont fait l’objet la société COULON, à savoir :

l’administrateur judiciaire : la SELARL AJ UP ;

le mandataire judiciaire : la SELARL MJ [F] ;

condamner ces derniers in solidum aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me François-Xavier Dos Santos, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

‘ La SAS COULON CENTRE-PROMOTION n’a pas constitué avocat et était donc non comparante.

‘ La SELARL AJ UP, représentée par Me [Y] [N], en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS COULON CENTRE PROMOTION, n’a pas constitué avocat et était donc non comparante.

‘ La SELARL MJ [F], représentée par Me [V] [F], en qualité de mandataire judiciaire de la SAS COULON CENTRE PROMOTION, n’a pas constitué avocat et était donc non comparante.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 16 mai 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 1 juillet 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 8 octobre 2024, prorogée au 26 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.