Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Reims

Thématique : Responsabilité contractuelle et caducité d’un engagement de vente immobilière

ARRET N°

du 26 novembre 2024

R.G : N° RG 23/01977 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FNUG

[F]

[Y]

c/

S.A.S.U. FINANCIERE MAESTRIA

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL HBS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 28 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [G] [F]

Né le 18 août 1973 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Rudy LAQUILLE de la SELARL LAQUILLE ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS

Madame [B] [Y] épouse [F]

Née le 26 mai 1971 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Rudy LAQUILLE de la SELARL LAQUILLE ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

La société FINANCIERE MAESTRIA, société par actions simplifiée à associé unique au capital de 1.752.920,00€, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n°539 772 335, dont le siège social est situé à [Adresse 3], prise en la personne de son président en exercice, domicilié de droit audit siège,

Représentée par Me Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La société Financière Maestria, ayant pour président M. [T] [R], était propriétaire d’un immeuble à usage de bureau sis [Adresse 3], composé d’un sous-sol à usage de cave, d’un rez-de-chaussée, d’un premier et deuxième étage, d’une cour à usage de jardin.

Le 12 mai 2021, la société Financière Maestria a signé un compromis de vente avec M. [G]

[F] et son épouse Mme [B] [Y] épouse [F] portant sur cet immeuble, aux fins d’y installer les bureaux de leur cabinet d’expertise comptable, moyennant le versement d’un prix en principal de 595 000 euros, outre 20 000 euros de frais d’agence et 42 000 euros de frais de notaire.

Le compromis a notamment été signé sous condition suspensive de l’obtention d’un financement au profit des époux [F], étant précisé que les acquéreurs devaient avoir obtenu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant total minimum de 850 000 euros avant le 12 juillet 2021.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 30 juillet 2021.

Il était également prévu au compromis qu’au cas où l’acquéreur n’effectuerait pas le dépôt de fonds ou ne manifesterait pas son intention de signer dans le délai convenu, le vendeur pourrait à son choix :

– soit renoncer au bénéfice de la présente condition suspensive stipulée en sa faveur et poursuivre la réalisation de la vente dans les trois mois suivant la date limite prévue ci-dessus pour la réitération par acte authentique ;

– soit considérer la présente convention comme caduque, auquel cas l’acquéreur devra lui payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente à 10% du prix total convenu.

En raison d’un retard dans l’obtention du financement, les parties ont convenu de reporter la signature de l’acte authentique au plus tard au 31 août 2021 moyennant le versement par les époux [F] d’une indemnité de 5 000 euros au vendeur.

Après un refus de la banque d’octroyer le crédit, en date du 25 août 2021, et la recherche en vain d’un autre financement par M. et Mme [F], ces derniers ont finalement informé les vendeurs par courrier RAR du 23 septembre 2021 qu’ils renonçaient définitivement à acquérir le bien, et ont invoqué l’annulation subséquente de la promesse de vente.

Les parties ont échangé plusieurs courriers recommandés aux termes desquels la société Financière Maestria a :

– le 1er octobre 2021, sollicité amiablement le versement d’une indemnité de 20 000 euros, faute de quoi elle solliciterait l’exécution de la clause contractuelle mettant à la charge des acquéreurs une somme équivalente à 10% du prix de vente en l’absence de réitération de l’acte notarié,

– le 25 octobre 2021, mis en demeure les bénéficiaires de la promesse d’avoir à justifier de l’offre de prêt ou de faire part de leur renonciation à recourir à un prêt en exécution du compromis de vente ;

– par exploit d’huissier du 16 décembre 2021, enjoint aux consorts [F] de venir signer l’acte de vente le 22 décembre 2021 ;

– le 19 janvier 2022, mis en demeure M. et Mme [F] de lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 59 500 euros correspondant à 10% du prix de vente dans un délai de 8 jours.

Les époux [F] se sont opposés à l’ensemble de ces demandes en invoquant la caducité du compromis du 12 mai 2021 en raison de la non-obtention de leur financement.

La société Financière Maestria a finalement vendu son bien le 1er juin 2022.

C’est dans ce contexte que, suivant exploit d’huissier en date du 24 février 2023, la société Financière Maestria a assigné les consorts [F] en indemnisation de leur préjudice résultant de la caducité du compromis de vente du fait du manquement des acquéreurs à leurs obligations contractuelles.

Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Reims a :

– condamné solidairement M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] à payer à la société Financière Maestria la somme de 59 500 euros correspondant à 10% du prix de vente du bien à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 12 mai 2021 ;

– condamné in solidum M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] à payer à la société Financière Maestria la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

– débouté M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions ;

– condamné in solidum M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] aux dépens comprenant le coût de la signification de la convocation par voie d’huissier à la réitération de l’acte notarié, dont distraction au profit de Me Nicolas Hübsch, membre de la SELARL HBS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

– rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le tribunal a constaté la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 12 mai 2021 en considérant que les bénéficiaires de la promesse n’avaient pas souhaité réitérer les termes de leur engagement, qu’ils n’avaient pas déposé leur demande de prêt dans le délai contractuellement prévu, et qu’ils n’avaient informé le promettant de leur intention de ne plus acheter le bien que le 23 septembre 2021.

Il en a conclu que le vendeur était en droit de solliciter l’application des conditions contractuellement stipulées aux termes desquels l’acquéreur, compte tenu de la caducité de la convention, doit lui payer, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente à 10% du prix total convenu.

M. [G] [F] et Mme [B] [Y] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 19 décembre 2023.

Saisi par ces derniers d’une demande de suspension de l’exécution provisoire aux motifs qu’elle aurait des conséquences manifestement excessives compte tenu de leur niveau de revenu et d’un risque d’une impossibilité pour la société Financière Maestria de restituer les fonds en cas d’infirmation, le premier président de la cour a, par décision du 13 mars 2024, rejeté cette demande et autorisé la consignation des sommes dues sur un compte CARPA.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 15 mars 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement, et statuant à nouveau :

– juger que M. [F] et Mme [Y] épouse [F] n’ont commis aucune faute ni négligence de nature à remettre en cause la caducité du compromis de vente régularisé le 12 mai 2021 en raison de la non-obtention de leur financement ;

– débouté la société Financière Maestria de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– jugé que la somme sollicitée par la société financière Maestria en application de la clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente, soit 59 500 euros est disproportionnée et excessive au regard du préjudice subi ;

Par conséquent,

– réduire cette somme à 1 000 euros au maximum ;

– débouter la société Financière Maestria de ses plus amples demandes ;

– condamner la société Financière Maestria à verser la somme de 4 000 euros aux épous [F]-[Y] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner ladite société aux entiers dépens de l’instance dont distraction requise au profit de Me Rudy Lauqille, membre de la SELARL Laquille Associés.

M. et Mme [F] font valoir qu’ils ont justifié du refus de prêt avant la date du 30 août 2021, date jusqu’à laquelle les parties avaient antérieurement convenu de reporter la signature de l’acte authentique, qu’ils avaient pris contact avec la banque avant même la signature du compromis le 12 mai 2021 mais que la demande de financement n’a été datée que du 14 juin en raison de l’attente du bilan de la société, que le retard pris dans la justification du refus du prêt n’est en réalité dû qu’au changement de règlementation concernant le taux d’endettement, en conséquence duquel l’endettement des époux [F] dépassait largement l’endettement validé par le système bancaire. Ils précisent que l’absence de mention du taux d’intérêt de prêt, fixé à 2% dans le compromis, non seulement est sans incidence sur le refus de prêt mais au surplus ne révèle aucune faute des époux [F].

Concernant l’application de la clause prévoyant des dommages et intérêts de 10 % du prix de vente du bien, ils estiment que cette somme n’est pas due dès lors qu’ils n’ont commis aucune faute ni négligence, et subsidiairement sollicitent la réduction de cette somme à 1 000 euros sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil au motif qu’elle est manifestement disproportionnée, excessive et injustifiée au regard du préjudice effectivement subi par les époux [F] compte tenu du fait que le bien a été réellement immobilisé entre fin juillet, date initialement prévue pour la signature de l’acte authentique et fin septembre 2021, date à laquelle les bénéficiaires de la promesse informaient de l’impossibilité de poursuivre l’acquisition du bien.

Par conclusions du 17 avril 2024, la société Financière Maestria demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims en date du 28 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– condamner solidairement M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] à payer à la société Financière Maestria la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ;

– débouter M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] de leur demande de condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens ;

– condamner solidairement M. [G] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] aux entiers dépens d’appel comprenant le coût de la signification de la convocation par voie d’huissier à la réitération de l’acte notarié dont distraction est requise au profit de Me Nicolas Hübsch, membre de la SELARL HBS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Financière Maestria fait valoir que les époux [F] n’ont pas respecté le délai qui leur était imparti pour obtenir une offre de prêt auprès de la banque puisque ce n’est que le 11 juillet, veille de la date butoir prévue au compromis, qu’ils ont informé la société Financière Maestria qu’ils n’auraient la réponse concernant leur demande de prêt qu’à la fin de mois de juillet, et que ce n’est que le 25 août 2021 qu’ils ont adressé le refus de la banque.

Elle estime qu’il n’y a eu aucun report de la condition suspensive dès lors qu’aucune demande à cette fin n’a été formulée par les époux [F], et qu’aucune régularisation n’est intervenue en ce sens.

Elle en conclut que faute d’avoir présenté un refus d’obtention du prêt dans le délai prévu par le compromis, à savoir au plus tard le 12 juillet 2021, les consorts [F] étaient définitivement engagés à acquérir le bien immobilier objet du compromis.

Elle reproche par ailleurs aux appelants d’avoir effectué une demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles en ne mentionnant pas un taux d’intérêt à 2% tel qu’expressément précisé dans le compromis.

Elle souligne que les consorts [F] n’ont pas déposé leur demande de prêt dans le délai de 20 jours (expirant le 1er juin 2021) prévu au compromis de vente pour effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt mais qu’ils ont attendu le 14 juin 2021 pour déposer leur demande de prêt auprès de la banque.

Elle soutient que M. et Mme [F] ont encore fait preuve de négligence dans la recherche du financement en ne sollicitant qu’un seul établissement bancaire.

Elle considère par conséquent que la négligence des bénéficiaires de la promesse a empêché la réalisation de la condition suspensive, qu’ils ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité.

Elle estime que la condition suspensive étant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, M. et Mme [F] étaient tenus de respecter leur engagement, que leur refus de réitérer la vente a entraîné la caducité du compromis de vente donnant lieu à l’application de la clause pénale de 10 % du prix de vente.

La société Financière Maestria s’oppose enfin à la réduction de la clause pénale, estimant que le bien a été immobilisé entre le 12 mai 2021, date de signature du compromis, au 16 décembre 2021, date pour laquelle les bénéficiaires ont été convoqués aux fins de réitération de la vente mais ne se sont pas présentés, et que pendant cette période elle a dû exposer des frais de remboursement d’emprunt, assurance, électricité, chauffage, entretien’

Elle précise qu’elle n’a finalement vendu son bien que le 1er juin 2022.

Elle invoque une perte financière de 5 000 euros par mois pendant 11 mois à laquelle s’ajoutent les frais de l’Atelier immo de 6 000 euros lors de la vente de l’immeuble, sans compter le préjudice moral.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, et contradictoirement,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 28 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Constate que la défaillance de la condition suspensive a entraîné la caducité de la vente ;

Dit que M. [G] et Mme [B] [Y] épouse [F] n’ont pas commis de faute de nature à empêcher la réalisation de la condition suspensive ;

Déboute en conséquence la société Financière Maestria de sa demande en paiement de la somme de 59 500 euros correspondant à 10 % du prix de vente du bien à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société Financière Maestria à payer aux époux [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Financière Maestria aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Rudy Laquille, membre de la SARL Laquille Associés

Le greffier La présidente