Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Paris

Thématique : Conflit autour d’une promesse de vente immobilière et de la notification d’un jugement.

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 17 JANVIER 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08390 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMCC

Décision déférée à la Cour : Jugement

Ordonnance du 02 Mai 2024 rendue par le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel de PARIS – Pôle 4 chambre 1- le 02 mai 2024 sous le numéro RG n° 23/10330

DEMANDEUR AU DÉFÉRÉ

Monsieur [L] [K] dit [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de Me Anne COLONNA DURAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0257

DÉFENDERESSE AU DÉFÉRÉ :

S.N.C. LES LOMBARDS immatriculée au RCS sous le numéro 797 455 458, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 assistée de Me Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET faisant fonction de présidente de chambre , et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Nathalie BRET, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre,

Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 20 décembre 2024 prorogé au 17 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Nathalie BRET, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte d’huissier du 25 avril 2019, la société LES LOMBARDS, propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 2], a fait délivrer à Monsieur [K] dit [U], locataire suivant un contrat de bail principal du 26 octobre 1997 d’un appartement situé au 2ème étage gauche, et suivant bail accessoire au bail principal initial un studio au 1er étage droit, un congé aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avec effet au 31 octobre 2019, moyennant un prix de vente de 1 200 000 euros, la société LES LOMBARDS y indiquant par ailleurs que « les ravalements, rue, cour, parties communes, colonne eau et, le cas échéant, colonne EDF ainsi que le changement des fenêtres privatives » seront réalisés et réglés par elle.

Par courrier du 25 juin 2019, M. [K] dit [U] a informé la société LES LOMBARDS de son acceptation de l’offre de vente et de son intention de recourir à un prêt tout en indiquant «j’ai cependant décidé de vous assigner en justice pour contester la validité de cette offre de vente ».

Par acte d’huissier du 22 octobre 2019, M. [K] dit [U] a fait délivrer à la société LES LOMBARDS une sommation d’avoir à régulariser la vente en l’étude de Maître [M] [T], notaire à Paris, le 23 octobre 2019.

Par courrier du 23 octobre 2019 et aux termes du procès-verbal dressé par Maître [T] le même jour, la société LES LOMBARDS a confirmé sa volonté de vendre les biens à M. [K] dit [U] et a indiqué avoir saisi son notaire à l’effet de préparer une promesse de vente. Maître [T] a indiqué conserver en sa comptabilité, jusqu’à signature de la promesse de vente, la somme de 120 000 euros versée par M. [K] dit [U], à titre d’indemnité d’immobilisation.

Suivant acte d’huissier du 24 octobre 2019, M. [L] [K] dit [U] a assigné la société LES LOMBARDS devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins essentielles de voir déclarer parfaite à son profit la vente de l’appartement et du studio.

Par acte authentique du 28 novembre 2019, Maître [W] a établi l’état descriptif de division de l’immeuble.

Le 28 novembre 2019, les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur les termes de la promesse de vente, M. [K] dit [U] souhaitant notamment que la société s’engage à ne pas effectuer d’autres travaux que ceux prévus dans le congé du 25 avril 2019.

Par acte authentique du 4 décembre 2019, la société LES LOMBARDS a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [L] [K] dit [U] portant sur les deux appartements (devenus les lots de copropriété n°6 et 7) mais également deux cagibis situés au 1er étage (lots n°4 et 5), sans modification du prix, pour une durée expirant le 29 mai 2020.

L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 60 000 euros et était conclu sous la condition suspensive de réalisation aux frais du promettant des travaux mentionnés dans le congé pour vente du 25 avril 2019, M. [K] dit [U] s’interdisant par ailleurs toute ingérence dans la gestion des travaux et de réclamer toute indemnité ou pénalité de retard.

Par convention du 20 avril 2020, Mme [R] [N] dit [U] s’est substituée aux droits de son père M. [L] [K] dit [U], pour acquérir la nue-propriété des lots n°4, 5 et 7.

Par ordonnance du 10 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné le retrait du rôle de l’affaire sur demande conjointe des parties.

Un premier rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente prévu le 23 juillet 2020 a été annulé par M. [K] dit [U] au motif que les travaux n’étaient pas achevés.

Par acte d’huissier du 24 juillet 2020, la société LES LOMBARDS a fait délivrer à M. [L] [K] dit [U] une sommation d’avoir à se présenter le 28 juillet 2020 pour signer l’acte authentique de vente.

Le 28 juillet 2020, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés, M.[K] dit [U] ayant contesté l’achèvement des travaux que la société LES LOMBARDS s’était engagée à réaliser s’agissant en particulier du remplacement des fenêtres, des travaux de raccordement de la colonne EDF, outre la suppression de la colonne de gaz.

Par conclusions du 28 septembre 2020, M. [K] dit [U] a repris l’instance.

Mme [R] [N] dit [U] est intervenue volontairement à l’instance, par conclusions signifiées le 1er mars 2021.

Par ordonnance du 29 septembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise de Mme [R] [N] dit [U] et M. [L] [K] dit [U].

Aux termes d’un jugement en date du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré les demandes de M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] recevables ;

– rejeté les demandes de M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] tendant à :

déclarer parfaite à leur profit la vente des lots n°4, 5, 6 et 7 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], dans les conditions de la promesse de vente du 4 décembre 2019,

déclarer parfaite à leur profit la vente des n°6 et 7 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] dans les conditions du congé pour vente du 25 avril 2019 et du procès-verbal du 23 octobre 2019,

condamner la société LES LOMBARDS à signer l’acte de vente dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

dire qu’à défaut de signature dans le délai de 2 mois, le jugement vaudra vente ;

ordonner dans ce cas la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

dire que le prix de vente ne sera versé à la société LES LOMBARDS qu’en cas de transfert effectif de la propriété ;

déduire les loyers payés de 942,99 euros par mois à compter du4 décembre 2019, et subsidiairement, du 24 juin 2019, du prix de vente à payer à la société LES LOMBARDS ;

– rejeté la demande de la société LES LOMBARDS tendant à ordonner la libération à son profit de la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

– autorisé Maître [M] [T] à restituer à M. [L] [K] dit [U] de la somme de 60 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation

– ordonné l’expulsion de M. [L] [K] dit [U] et de tout occupant de son chef, des lots n°6 et 7 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] au besoin avec le concours de la force publique ;

– rejeté la demande d’astreinte ;

– condamné M. [L] [K] dit [U] à payer à la société LES LOMBARDS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû pour la période concernée, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2019 et jusqu’à complète libération des lieux ;

– rejeté les demandes de M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] tendant à :

condamner la société LES LOMBARDS à rétablir sous astreinte les parties communes modifiées aux 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages, à rétablir la destination initiale des locaux du 2ème étage et du 4ème étage telle qu’elle existait au moment du congé,

condamner la société LES LOMBARDS à procéder sous astreinte à la rectification de l’état descriptif de division établi par Maître [W], notaire à Paris, le 28 novembre 2019 ;

– rejeté les demandes de M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] tendant à condamner la société LES LOMBARDS à :

procéder sous astreinte et à ses frais exclusifs, au remplacement à l’identique des fenêtres des lots vendus à M. [L] [K] dit [U] ainsi qu’à celle des fenêtres du restaurant du premier étage,

payer à M. [L] [K] dit [U] la somme de 10 euros par jour à compter du 14 novembre 2019 jusqu’à complète réfection des fenêtres bloquées,

procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état de la colonne gaz supprimée,

procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au raccordement réglementaires des colonnes d’évacuation des eaux usées,

procéder sous astreinte, à ses frais exclusifs, à la remise en état des linteaux, plâtres et peintures de l’appartement du deuxième étage du demandeur ;

– rejeté la demande d’expertise formée par M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U];

– rejeté la demande de M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] tendant à être autorisés à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux jugés indispensables par l’expert ;

– rejeté la demande de dommages et intérêts de la société LES LOMBARDS ;

– condamné M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] in solidus aux dépens ;

– dit que les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Xavier DESNOS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– condamné M. [L] [K] dit [U] et Mme [R] [N] dit [U] in solidus à payer à la société LES LOMBARDS la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté les demandes tendant à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Ce jugement a été signifié à M. [L] [K] dit [U] le 13 avril 2023 par dépôt de l’acte à étude, et ce dernier en a interjeté appel par déclaration du 9 juin 2023.

Suivant ordonnance en date du 2 mai 2024, le conseiller de la mise en état, statuant sur la demande formulée par la SNC LES LOMBARDS tendant à l’irrecevabilité de l’appel comme tardif, a rejeté l’exception de nullité de la signification du jugement suivant exploit du 13 avril 2023 soulevée par M. [K] dit [U], déclaré ce dernier irrecevable en son appel, et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au règlement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] dit [U] a déféré cette ordonnance à la cour suivant requête du 7 mai 2024 aux termes de laquelle il demande de:

VU notamment les articles 909, 910 et 916 du Code de procédure civile,

-DECLARER Monsieur [L] [K] dit [U] recevable et bien fondé en son déféré de l’ordonnance sur incident rendue le 2 mai 2024 par le Conseiller de la mise en état du Pôle 4 ‘ Chambre 1 de la Cour d’appel de Paris ;

Y faisant droit,

– INFIRMER l’ordonnance sur incident rendue le 2 mai 2024 par le Conseiller de la mise en état du Pôle 4 ‘ Chambre 1 de la Cour d’appel de Paris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

– PRONONCER la nullité de la signification à partie réalisée par l’étude d’huissier RC 2 le 13 avril 2023 ;

– en conséquence,

REJETER la demande de la SNC LES LOMBARDS en toutes fins qu’elle comporte ;

– DECLARER recevable l’appel de Monsieur [L] [K] dit [U] ;

– CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS à payer à Monsieur [L] [K] dit [U] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNER la SNC LES LOMBARDS aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que la signification du 13 avril 2023 ne lui est jamais parvenue, dès lors que si un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier simple lui a été adressé le 14 avril 2023, il n’a, dans les faits, reçu ni l’un ni l’autre, n’ayant été informé de la signification à partie du jugement litigieux que par la voie de son conseil, lui-même informé par le conseil de la SNC LES LOMBARDS; que l’avis de passage a manifestement été subtilisé dans sa boîte aux lettres facilement accessible ainsi que cela ressort du constat d’huissier qu’il a fait dresser, au moment où il a été informé de la signification qui serait intervenue le 13 avril précédent, ce pourquoi d’ailleurs il a déposé plainte pour vol le 1er juin 2023, étant observé que la SNC LES LOMBARDS, en sa qualité de bailleur, a à sa disposition les clés des boites aux lettres de l’immeuble nouvellement mises en place; que l’on peut s’interroger sur les conditions dans lesquelles l’huissier a pénétré dans l’immeuble, dès lors qu’il était en effet absent ce jour-là, qu’il est le seul occupant de l’immeuble, et que l’accès à l’immeuble ne se fait que par interphone ou badge VIGIK, ainsi que cela ressort d’ailleurs du message apposé le 8 mars 2024 par les services de LA POSTE sur la porte de l’immeuble : « votre facteur ne peut assurer la distribution de votre courrier en raison d’un problème Vigik »; qu’en ce qui concerne la lettre simple, elle a été retournée à l’étude d’huissier avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse», ce qui aurait dû alerter l’étude d’huissier et la conduire à lui renvoyer un courrier conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, notamment afin de s’assurer de l’adresse.

Il ajoute que les diligences mentionnées comme ayant été accomplies par l’huissier pour caractériser la certitude de son adresse sont douteuses, seul le nom [F] figurant sur la boite aux lettres sans précision du moindre prénom, et la circonstance que Monsieur [L] [U] est le seul particulier à occuper l’immeuble du [Adresse 2] invitant légitimement à s’interroger sur l’identité du voisin interrogé par l’huissier lors de son passage le 13 avril 2023, et que l’huissier n’a en outre réalisé aucune diligence lorsque sa lettre simple lui a été retournée de sorte que la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile ne lui est incontestablement jamais parvenue.

Il souligne enfin que contrairement à ce qu’a retenu le conseiller de la mise en état, le retour de la lettre simple à l’étude d’huissier lui a bien causé un grief dans la mesure où il n’a pas trouvé dans sa boite aux lettres ou ailleurs l’avis de passage déposé par l’huissier le 13 avril 2023, de sorte que la non réception de la lettre simple, couplée à la disparition de l’avis de passage, lui a bien causé un grief justifiant de prononcer la nullité de la signification à partie du 13 avril 2023.

Aux termes de ses conclusions remises le 12 juillet 2024, la SNC LES LOMBARDS conclut à la confirmation de l’ordonnance du 2 mai 2024 et au rejet de l’ensemble des demandes de M. [K] dit [U], et demande de condamner ce dernier à lui verser une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la signification à domicile est parfaitement régulière, le commissaire de justice ayant effectué les diligences aux fins de notification de l’acte de signification conformément aux dispositions du code de procédure civile; qu’un avis de passage daté a été laissé le 13 avril 2023 au domicile de l’appelant, lequel est régulier, et aucune preuve ne venant étayer l’affirmation de M. [K] selon laquelle il aurait été subtilisé dans sa boîte aux lettres, le procès-verbal de constat établi le 23 mai 2023 à la demande de l’appelant, plus d’un mois après la signification litigieuse, ne pouvant suffire à le démontrer que cet avis de passage aurait été subtilisé, et ce d’autant qu’il ne fait état d’aucune effraction de la boîte aux lettres; que pas plus, la main courante déposée par Monsieur [K] le 1er juin 2023, ne saurait démontrer une quelconque subtilisation de l’avis de passage régulièrement déposé le 13 avril 2023; qu’en outre, le fait que la lettre prévue par l’article 658 du Code de procédure civile mentionne « destinataire inconnue à l’adresse» ne saurait aucunement entacher l’acte de signification du 13 avril 2023, le commissaire de justice n’étant en rien responsable des diligences effectuées ou non par les services postaux, et l’absence de remise de cette lettre dans la boîte aux lettres de l’appelant par les services postaux ne remettant aucunement en cause le dépôt de l’avis de passage effectué par le commissaire de justice; qu’enfin, l’avis apposé par la Poste sur la porte de l’immeuble du [Adresse 2] informant que le facteur ne peut assurer la distribution du courrier en raison d’un problème Vigik fait référence à la date du 8 mars 2024 pour le retrait du courrier, et ne saurait donc démontrer que le commissaire de justice n’a pu pénétrer dans l’immeuble le jour de la remise de l’avis de passage un an auparavant, le 13 avril 2023.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance du 2 mai 2024;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] dit [U] aux dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,